Vertragsabschluss

Vertragsabschluss - Der Vertragsabschluss bei Immobiliengeschäften ist die rechtsverbindliche Einigung der Vertragsparteien, die bei Grundstückskaufverträgen zwingend der notariellen Beurkundung bedarf (§ 311b BGB). Erst mit der Beurkundung durch den Notar kommt der Kaufvertrag wirksam zustande - mündliche Absprachen oder schriftliche Vorvereinbarungen sind für den Eigentumsübergang rechtlich nicht bindend. Bei Mietverträgen genügt die Schriftform oder sogar eine mündliche Vereinbarung.

Ablauf beim Immobilienkauf

Der Vertragsabschluss beim Immobilienkauf folgt einem festen Ablauf:

Vertragsentwurf - der Notar erstellt auf Basis der Parteivereinbarungen einen Entwurf, den beide Seiten mindestens 2 Wochen vor dem Termin erhalten müssen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist ist keine leere Formalie: Sie soll sicherstellen, dass beide Parteien den Vertragstext verstehen, Rückfragen stellen und ggf. rechtliche Beratung einholen können. Wer den Entwurf erst einen Tag vor dem Termin erhält, sollte den Notartermin verschieben.

Beurkundungstermin - der Notar verliest den vollständigen Vertrag in Gänze. Die Parteien können Fragen stellen und Änderungen einbringen; nachträgliche Änderungen werden im Protokoll festgehalten und mitverlesen. Anschließend unterschreiben alle Beteiligten. Der Notar ist verpflichtet, auf ungewöhnliche oder benachteiligende Klauseln hinzuweisen und die Parteien über die Bedeutung ihrer Erklärungen zu belehren.

Vollzug - der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (schützt den Käufer vor einem Doppelverkauf), holt die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde ein und erstellt die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis. Der Kaufpreis darf erst gezahlt werden, wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind - das schützt den Käufer davor, zu zahlen, bevor seine Rechtsstellung gesichert ist.

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt nach Kaufpreiszahlung und nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Nachweis der Grunderwerbsteuerzahlung) - typischerweise 4 bis 8 Wochen nach dem Notartermin, manchmal auch länger, je nach Auslastung des Grundbuchamts.

Voraussetzungen und Prüfpflichten

Vor dem Vertragsabschluss sollten beide Parteien umfassend prüfen:

Käufer - Finanzierung gesichert (verbindliche Darlehenszusage, nicht nur Finanzierungsbestätigung), Grundbuchauszug geprüft (Lasten, Rechte, Eigentumsverhältnisse, Rangstelle bestehender Grundschulden), Baubeschreibung oder Zustandsprotokoll vorhanden, Energieausweis eingesehen, bei WEG-Wohnungen die letzten drei Versammlungsprotokolle und die Beschluss-Sammlung gesichtet.

Verkäufer - Identität und Bonität des Käufers geprüft, Altlasten und bekannte Mängel offengelegt (Haftung bei arglistigem Verschweigen auch nach Vertragsabschluss!), bestehende Mietverhältnisse dokumentiert, Grundschulden zur Löschung vorbereitet und Löschungsbewilligungen der finanzierenden Banken eingeholt.

Der Notar prüft die Verfügungsberechtigung des Verkäufers und klärt über die rechtlichen Konsequenzen auf - er ist jedoch kein Berater im wirtschaftlichen Sinne und prüft nicht, ob der Preis angemessen ist oder das Objekt technisch mängelfrei ist.

Besonderheiten beim Neubaukauf und Bauträgervertrag

Beim Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie vom Bauträger sind besondere Regeln zu beachten. Der Bauträgervertrag ist eine Kombination aus Grundstückskauf und Werkvertrag. Er unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die den Käufer vor dem Verlust seiner Anzahlungen schützt: Der Bauträger darf Abschlagszahlungen erst nach bestimmten Baufortschritten einfordern.

Der Erwerber sollte vor Unterzeichnung eines Bauträgervertrags besonders auf folgende Punkte achten: die Fertigstellungstermin-Regelung (ist ein konkretes Datum vereinbart?), die Baubeschreibung (ist sie verbindlich und detailliert genug?), die Bürgschaftspflicht des Bauträgers und die Abnahmeregeln (wer nimmt ab, und welche Mängelansprüche entstehen dabei?).

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern und Verkäufern in der Metropolregion Nürnberg, den Notarvertragsentwurf sorgfältig und vollständig zu lesen und alle offenen Fragen vor dem Termin zu klären. Nutzen Sie die zweiwöchige Frist aktiv: Lassen Sie den Entwurf ggf. von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht oder Ihrem Makler prüfen. Am Notartermin selbst sollten alle Fragen bereits ausgeräumt sein - Änderungen am Vertrag sind möglich, erfordern aber in der Regel eine Nachbesprechung und verzögern den Ablauf erheblich.

In Nürnberg dauern Beurkundungstermine für Standard-Kaufverträge ca. 45 bis 90 Minuten. Bei komplexen Objekten (Mehrfamilienhäuser, Bauträgerverträge, WEG-Wohnungen mit besonderen Regelungen) sollten Sie deutlich mehr Zeit einplanen. Bringen Sie einen gültigen Personalausweis mit und stellen Sie sicher, dass alle vertretungsberechtigten Personen anwesend sind - fehlt eine Partei, muss der Termin verschoben werden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich nach dem Notartermin noch zurücktreten?

Ein Rücktritt nach Beurkundung ist grundsätzlich nicht möglich - der Vertrag ist bindend. Ausnahmen: vertragliches Rücktrittsrecht (z. B. bei Nichterfüllung von Bedingungen wie der Finanzierungszusage), Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB, wenn der Verkäufer bekannte Mängel bewusst verschwiegen hat), oder einvernehmliche Aufhebung (beide Parteien stimmen zu - erfordert erneute notarielle Beurkundung und löst erneut Notarkosten aus). Ein grundloses Rücktrittsrecht gibt es beim Immobilienkauf nicht. Deshalb ist die sorgfältige Prüfung vor dem Notartermin so entscheidend.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt, gerät er in Verzug. Der Verkäufer kann dann Verzugszinsen verlangen (gesetzlich 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz) und nach angemessener Nachfristsetzung vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB). Zusätzlich kann er Schadensersatz fordern - z. B. für entgangene Mieteinnahmen oder Kosten für eine erneute Vermarktung. In der Praxis enthalten Kaufverträge eine Klausel, die dem Verkäufer nach fruchtlosem Fristablauf den Rücktritt und die Geltendmachung des Differenzschadens ermöglicht.

Muss ich beim Notartermin persönlich erscheinen?

Grundsätzlich ja - die Beurkundung erfordert die Anwesenheit der Vertragsparteien oder ihrer bevollmächtigten Vertreter. Ist eine persönliche Teilnahme nicht möglich, kann eine notarielle Vollmacht erteilt werden: Eine Vertrauensperson erscheint mit einer Vollmacht, die entweder notariell beurkundet oder vom beurkundenden Notar im Termin genehmigt wird. Bei Käufern, die im Ausland leben, ist die Vollmachtslösung gängige Praxis. Die Vollmacht muss die spezifischen Vertragsinhalte (Kaufpreis, Objekt, Bedingungen) abdecken.

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