Werbeverbot

Werbeverbot - Ein Werbeverbot in der Immobilienwirtschaft bezeichnet die rechtliche oder vertragliche Einschränkung, Immobilien öffentlich zu bewerben oder zum Verkauf anzubieten. Solche Verbote können sich aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z. B. Denkmalschutz, Bauordnung), aus vertraglichen Vereinbarungen (z. B. Makleralleinauftrag, Gesellschaftsverträge) oder aus wettbewerbsrechtlichen Regelungen ergeben. Für Eigentümer und Makler ist die Kenntnis dieser Beschränkungen entscheidend, um Bußgelder, Vertragsstrafen und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Öffentlich-rechtliche Werbeverbote und Gestaltungssatzungen

Kommunale Gestaltungssatzungen regeln, in welcher Form Werbung an und vor Gebäuden zulässig ist - insbesondere in Altstadtbereichen, Denkmalschutzzonen und Erhaltungsgebieten. In vielen Städten sind großflächige Maklerschilder, Baugerüstbanner oder beleuchtete Werbetafeln an denkmalgeschützten Fassaden genehmigungspflichtig oder gänzlich untersagt. Auch das Aufstellen von Verkaufsschildern im öffentlichen Straßenraum kann einer Sondernutzungserlaubnis bedürfen.

Verstöße gegen Gestaltungssatzungen können mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet und die Entfernung der Werbung angeordnet werden. Darüber hinaus kann die Bauaufsichtsbehörde nach der jeweiligen Landesbauordnung Werbeanlagen untersagen, die das Orts- und Straßenbild verunstalten oder die Verkehrssicherheit beeinträchtigen.

Ergänzend hierzu gelten in Bayern die Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO) für Werbeanlagen: Werbeanlagen sind bauliche Anlagen im Sinne der BayBO und bedürfen einer Genehmigung, wenn sie bestimmte Größen überschreiten oder in Schutzgebieten aufgestellt werden. Sogenannte privilegierte Werbeanlagen - kleine Schilder am eigenen Gebäude bis 1 m² - sind in Wohngebieten in der Regel genehmigungsfrei, in Kern- und Mischgebieten gelten teils andere Maßstäbe.

Vertragliche Werbeverbote und Maklerrecht

Im Maklerrecht spielen vertragliche Werbeverbote eine wichtige Rolle. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, die Immobilie nicht selbst und nicht über andere Makler zu bewerben - verstößt er dagegen, kann der Makler Schadensersatz in Höhe der entgangenen Provision verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer die Immobilie an Verwandte oder Bekannte verkauft, ohne den Makler einzubeziehen - sofern der Makler nachweist, dass er die Kontaktanbahnung herbeigeführt hat.

Umgekehrt können Eigentümer den Makler vertraglich dazu verpflichten, die Immobilie nur diskret zu vermarkten (sogenannte Off-Market-Vermarktung), also ohne öffentliche Inserate auf Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt. Diese Vorgehensweise ist besonders bei hochpreisigen Objekten oder bei Scheidungs- und Erbschaftsimmobilien üblich, bei denen die Eigentümer keine öffentliche Aufmerksamkeit wünschen. Der Makler darf in diesem Fall auch keine Fotos der Immobilie auf seinen Social-Media-Kanälen veröffentlichen.

Auch in Gesellschaftsverträgen von Immobilienfonds oder Joint Ventures finden sich häufig Klauseln, die den Verkauf oder die Bewerbung von Anteilen ohne Zustimmung der übrigen Gesellschafter untersagen. Solche Vinkulierungsklauseln dienen dem Schutz der Gesellschafterstruktur und sind bei geschlossenen Immobilienfonds (AIF) gang und gäbe.

Wettbewerbsrechtliche Aspekte

Neben den beschriebenen öffentlich-rechtlichen und vertraglichen Werbeverboten können sich Beschränkungen auch aus dem UWG (Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb) ergeben. Irreführende Immobilienwerbung - etwa die Bewerbung als “renoviert” bei bekannten Mängeln, die Angabe falscher Wohnflächen oder die Verwendung von Bildmaterial, das die Immobilie besser darstellt als sie ist - kann als unlauterer Wettbewerb abgemahnt werden. Seit der Einführung der EU-Omnibus-Richtlinie (2022) sind auch in der Immobilienwerbung strengere Regeln für Preisvergleiche und Rabattangaben zu beachten.

Makler sind zudem nach § 5a MaBV verpflichtet, in Immobilienangeboten bestimmte Pflichtinformationen anzugeben: Energieeffizienzklasse (sofern ein Ausweis vorliegt), Provision und deren Fälligkeit, Anschrift des Auftraggebers. Fehlen diese Angaben, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden und Abmahnungen durch Wettbewerber begründen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in der Nürnberger Altstadt und in Denkmalschutzbereichen wie St. Sebald oder St. Lorenz, vor der Anbringung von Verkaufsschildern die geltende Gestaltungssatzung der Stadt Nürnberg zu prüfen. Die Untere Denkmalschutzbehörde genehmigt Werbeanlagen an denkmalgeschützten Gebäuden nur in Ausnahmefällen und in zurückhaltender Gestaltung - großformatige Planen oder leuchtende Schilder sind nahezu ausnahmslos unzulässig.

Wir setzen bei solchen Objekten auf eine professionelle Online-Vermarktung mit hochwertigen Exposés und gezielter Ansprache vorgemerkter Kaufinteressenten aus unserem Netzwerk - so erzielen Sie maximale Reichweite, ohne gegen örtliche Werbebeschränkungen zu verstoßen. Für besonders diskrete Verkäufe in Nürnberger Premiumlagen (Erlenstegen, Buchenbühl, Laufamholz) bieten wir eine vollständige Off-Market-Vermarktung an, bei der Ihre Immobilie ausschließlich einem vorselektierten Interessentenkreis präsentiert wird.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich ein Verkaufsschild an meinem Haus anbringen?

Grundsätzlich ja, sofern keine Gestaltungssatzung oder denkmalschutzrechtliche Auflagen entgegenstehen. In vielen Wohngebieten sind kleine Schilder an der eigenen Fassade oder am Gartenzaun genehmigungsfrei, solange sie eine bestimmte Größe (in Bayern häufig 1 Quadratmeter) nicht überschreiten. In Denkmalschutzzonen und Erhaltungsgebieten ist dagegen in der Regel eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich. Schilder im öffentlichen Straßenraum benötigen immer eine Sondernutzungserlaubnis der Kommune - die Bearbeitungszeit liegt in Nürnberg bei ca. 2-4 Wochen.

Was passiert bei einem Verstoß gegen ein vertragliches Werbeverbot?

Bei einem Verstoß gegen ein vertragliches Werbeverbot - etwa aus einem qualifizierten Makleralleinauftrag - kann der Makler Schadensersatz geltend machen, der in der Regel der entgangenen Provision entspricht (typischerweise 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. in Bayern). Zusätzlich kann der Maklervertrag eine Vertragsstrafe vorsehen. Umgekehrt haftet der Makler gegenüber dem Eigentümer auf Schadensersatz, wenn er trotz vereinbarter diskreter Vermarktung die Immobilie öffentlich inseriert und dem Eigentümer dadurch ein Nachteil entsteht.

Kann ich meine Immobilie komplett ohne öffentliche Werbung verkaufen?

Ja. Eine Off-Market-Vermarktung ist eine bewährte Strategie für diskrete Verkäufe. Dabei wird die Immobilie nicht auf öffentlichen Portalen inseriert, sondern gezielt vorgemerkten und geprüften Kaufinteressenten aus der Maklerdatenbank vorgestellt. Wir nutzen für Off-Market-Verkäufe in Nürnberg unser bestehendes Netzwerk aus solventen Suchkunden, institutionellen Investoren und Family Offices. Der Nachteil: Die geringere Marktbreite kann zu einer längeren Vermarktungsdauer oder einem leicht niedrigeren Verkaufspreis führen. Für das richtige Objekt in der richtigen Lage ist das Ergebnis eines Off-Market-Verkaufs dennoch häufig vergleichbar mit einer öffentlichen Vermarktung - bei deutlich weniger Aufwand und Störung für den Eigentümer.

Gilt das Werbeverbot auch für Social Media?

Ja. Wenn ein Maklervertrag Off-Market-Vermarktung oder Werbebeschränkungen vorsieht, gilt dies auch für alle digitalen Kanäle - Instagram, Facebook, LinkedIn, TikTok. Die Veröffentlichung auf Social Media ist einer öffentlichen Insertion auf Immobilienportalen gleichzustellen. Wir klären im Maklervertrag stets explizit, welche Kanäle genutzt werden dürfen, und dokumentieren das schriftlich, um Streit über den Umfang des Vermarktungsauftrags zu vermeiden.

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