WG (Wohngemeinschaft)

WG (Wohngemeinschaft) - Eine Wohngemeinschaft (WG) ist eine Wohnform, bei der mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung anmieten und bewohnen, wobei jeder Bewohner ein eigenes Zimmer nutzt und Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad geteilt werden. Mietrechtlich ist die WG besonders relevant, weil die Vertragsgestaltung zwischen Hauptmieter-Modell, Einzelmietverträgen und dem gemeinsamen Mietvertrag erhebliche Auswirkungen auf Haftung und Kündigungsschutz hat. Für Vermieter bringt die WG-Nutzung sowohl Chancen (geringeres Leerstandsrisiko, höhere Gesamtmiete) als auch besondere Verwaltungsanforderungen mit sich.

Mietrechtliche Vertragsmodelle

Bei einer WG gibt es drei gängige Vertragskonstellationen:

Beim Hauptmieter-Modell schließt eine Person den Mietvertrag mit dem Vermieter ab und vermietet einzelne Zimmer an die Mitbewohner unter. Der Hauptmieter haftet allein gegenüber dem Vermieter für die gesamte Miete und muss eine Untervermietungserlaubnis einholen (§ 553 BGB) - verweigert der Vermieter diese ohne berechtigten Grund, kann der Mieter die Erlaubnis gerichtlich durchsetzen. Das Modell ist für Vermieter einfach zu verwalten, birgt aber das Risiko, dass der Hauptmieter auszieht und Mitbewohner ohne Mietvertrag zurückbleiben.

Beim gemeinsamen Mietvertrag sind alle WG-Bewohner gleichberechtigte Mieter und haften gesamtschuldnerisch für die Miete: Der Vermieter kann von jedem einzelnen die volle Miete verlangen. Eine Kündigung erfordert die Erklärung aller Mieter gemeinsam, was bei Bewohnerwechseln problematisch wird - alle müssen zustimmen, auch wenn nur einer ausziehen möchte. Dieses Modell bietet dem Vermieter die stärkste Absicherung, erschwert aber Mieterwechsel erheblich.

Die dritte Variante sind Einzelmietverträge pro Zimmer - hier hat jeder Bewohner einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter. Was den Verwaltungsaufwand erhöht, bietet dafür den saubersten rechtlichen Rahmen: Jeder Mieter haftet nur für sein Zimmer und seinen Anteil an Gemeinschaftsräumen, Bewohnerwechsel sind ohne Zustimmung anderer möglich, und die Mietpreisbremse gilt für jedes Zimmer separat.

Vermietung an WGs - Chancen und Risiken

Für Eigentümer kann die Vermietung an eine WG wirtschaftlich attraktiv sein: Die Zimmermieten summieren sich häufig auf einen Gesamtbetrag, der 15-25 % über der Miete für eine klassische Einzelvermietung liegt. Bei einer 4-Zimmer-Wohnung in Nürnberg mit einer marktüblichen Gesamtmiete von 1.200 Euro kalt können WG-Zimmer zusammen 1.400-1.500 Euro erzielen. Zudem sinkt das Leerstandsrisiko, da bei Auszug eines Bewohners die übrigen weiter zahlen.

Auf der anderen Seite steht ein höherer Verwaltungsaufwand: häufigere Mieterwechsel, mehr Übergabeprotokolle und intensivere Kommunikation. Auch die Abnutzung der Wohnung ist bei WGs tendenziell höher als bei Einzelmietern, insbesondere in Gemeinschaftsräumen. Vermieter sollten im Mietvertrag klare Regelungen zur Nachmietersuche, zur Höchstzahl der Bewohner und zur Zustimmungspflicht bei Bewohnerwechseln treffen.

Die Mietpreisbremse gilt bei WG-Zimmern genauso wie bei ganzen Wohnungen - die Zimmermiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete pro m² um maximal 10 % überschreiten. In Nürnberg, das zur Mietpreisbremse-Zone gehört, sind die Regelungen konsequent anzuwenden.

WG und Zweckentfremdungssatzung

In Nürnberg gilt seit 2020 die Zweckentfremdungssatzung: Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung gewerblich oder zu anderen Zwecken genutzt werden. Eine WG-Vermietung bleibt Wohnraumnutzung und ist grundsätzlich zulässig. Problematisch wird es, wenn die WG-Nutzung die Grenze zur gewerblichen Zimmervermietung (Pension, Hostel) überschreitet - z. B. durch sehr häufige Mieterwechsel, kurze Mietzeiten oder Bewerbung auf Plattformen wie Airbnb. In solchen Fällen kann die Stadt Nürnberg die Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsrecht verweigern oder Rückbau zur Wohnnutzung verlangen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Vermietern in universitätsnahen Stadtteilen wie Gostenhof, St. Johannis oder Maxfeld, das WG-Potenzial ihrer größeren Wohnungen (ab ca. 80 Quadratmeter, mindestens 3 Zimmer) gezielt zu nutzen. Die Nähe zur Friedrich-Alexander-Universität und zur Technischen Hochschule Nürnberg sorgt für konstante Nachfrage, besonders im Sommer (Semesterbeginn Oktober) und in den Monaten davor.

Wir empfehlen das Modell mit Einzelmietverträgen pro Zimmer, da es bei Bewohnerwechseln den geringsten Aufwand verursacht und keine gesamtschuldnerische Haftung erfordert. Wir übernehmen die Erstellung der Mietverträge und prüfen, ob die Zimmermieten im Rahmen der Nürnberger Mietpreisbremse liegen - bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für WG-Zimmer sind Mikrolage, Ausstattung und Wohnungsgröße entscheidend.

Häufig gestellte Fragen

Braucht der Mieter eine Erlaubnis für die Untervermietung an WG-Mitbewohner?

Ja. Wenn der Mietvertrag nur mit einem Hauptmieter abgeschlossen wurde, benötigt dieser die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung (§ 553 BGB). Hat der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung - etwa weil er die Miete allein nicht tragen kann - darf der Vermieter die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern, z. B. bei Überbelegung der Wohnung. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag aller WG-Bewohner ist keine Untervermietungserlaubnis erforderlich.

Wer haftet für Schäden in einer WG?

Die Haftung hängt vom Vertragsmodell ab. Beim gemeinsamen Mietvertrag haften alle Mieter gesamtschuldnerisch - der Vermieter kann von jedem Bewohner den vollen Schadensersatz verlangen. Beim Hauptmieter-Modell haftet nur der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter; er kann Untermieter intern in Regress nehmen. Bei Einzelmietverträgen haftet jeder Mieter nur für Schäden in seinem Zimmer und anteilig für Gemeinschaftsräume. Wir empfehlen Vermietern, eine angemessene Mietkaution von bis zu 3 Nettokaltmieten pro Mietvertrag zu vereinbaren.

Kann der Vermieter die Bewohnerzahl einer WG begrenzen?

Ja. Der Vermieter kann im Mietvertrag eine Höchstbelegung festlegen, die sich an der Wohnfläche orientieren sollte - als Richtwert gelten mindestens 8 bis 10 Quadratmeter pro Person. Eine Überbelegung kann der Vermieter als vertragswidrigen Gebrauch abmahnen und bei Fortdauer kündigen. Darüber hinaus können baurechtliche Vorschriften und die Zweckentfremdungssatzung der Stadt Nürnberg Grenzen setzen, wenn die WG-Nutzung den Charakter einer gewerblichen Zimmervermietung annimmt.

Wie funktioniert die Mieterhöhung bei WG-Zimmern?

Bei Einzelmietverträgen pro Zimmer kann der Vermieter die Miete für jedes Zimmer individuell nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen - also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach Modernisierung (§ 559 BGB). Die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (in angespannten Märkten 15 %) gilt ebenfalls. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag ist die Mieterhöhung gegenüber allen Mietern gemeinsam zu erklären und muss von allen akzeptiert werden.

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