Wohnberechtigungsschein

Wohnberechtigungsschein - Der Wohnberechtigungsschein (WBS) ist eine behördliche Bescheinigung, die einkommensschwächeren Haushalten den Zugang zu öffentlich gefördertem Wohnraum (Sozialwohnungen) ermöglicht. Die Berechtigung hängt von der Haushaltsgröße und dem Jahresbruttoeinkommen ab und wird in der Regel für ein Jahr erteilt. Vermieter von Sozialwohnungen dürfen ihre geförderten Einheiten ausschließlich an Inhaber eines gültigen WBS vermieten.

Voraussetzungen und Einkommensgrenzen

Die Einkommensgrenzen für den Wohnberechtigungsschein sind in den Landeswohnraumfördergesetzen geregelt und variieren je nach Bundesland. In Bayern gilt nach Art. 4 BayWoFG eine Einkommensgrenze von 12.000 Euro für eine Einzelperson und 18.000 Euro für einen Zweipersonenhaushalt pro Jahr (Nettoeinkommen nach Abzügen). Für jedes weitere Haushaltsmitglied erhöht sich die Grenze um 4.100 Euro, für Kinder um 4.600 Euro.

Das anrechenbare Einkommen wird aus den Bruttoeinkünften der letzten 12 Monate ermittelt, wobei Werbungskosten, Freibeträge für Schwerbehinderte und Alleinerziehende abgezogen werden. Nicht angerechnet werden z. B. Erziehungsgeld, Pflegegeld und bestimmte Sozialleistungen. Die Berechnung ist komplex - wir empfehlen Haushalten, die sich an der Einkommensgrenze befinden, eine individuelle Beratung bei der zuständigen Wohngeldbehörde.

Die Antragstellung erfolgt bei der Wohngeldbehörde der zuständigen Kommune. In Nürnberg ist das das Amt für Wohnen und Stadtentwicklung (Bürgerservice). Für den Antrag benötigt werden: Personalausweis, Meldebescheinigung, Einkommensnachweise der letzten 12 Monate und ggf. der aktuelle Mietvertrag.

WBS-Kategorien und Wohnraumgröße

In Bayern werden WBS nach verschiedenen Kategorien ausgestellt, die die maximale Wohnungsgröße und ggf. den Mindestausstattungsstandard festlegen:

• WBS ohne Kategorie: Standardberechtigter für geförderten Wohnraum
• WBS Sonderförderung: Für besonders förderwürdige Gruppen (z. B. Schwerbehinderte, kinderreiche Familien, Wohnungslose) - ermöglicht den Bezug größerer oder besser ausgestatteter Wohnungen
• Dringlichkeitsstufen: In manchen Kommunen werden WBS nach Dringlichkeit priorisiert - z. B. bei drohender Obdachlosigkeit oder Überbeleg

Die maximal zulässige Wohnungsgröße richtet sich nach der Haushaltsgröße: Als Richtwert gelten in Bayern ca. 50 m² für eine Person, 65 m² für zwei Personen, mit Zuschlägen von ca. 15 m² pro weiterer Person.

Bedeutung für Vermieter geförderter Wohnungen

Eigentümer von Sozialwohnungen sind an die Belegungsbindung gebunden: Nur Mieter mit gültigem WBS dürfen einziehen. Die Bindung entsteht durch die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel (zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse) beim Bau oder der Modernisierung und gilt für die im Förderbescheid festgelegte Dauer - typischerweise 15 bis 30 Jahre.

Während der Bindungsfrist ist die zulässige Miete auf die Bewilligungsmiete begrenzt, die deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In Nürnberg liegt die Bewilligungsmiete für geförderte Wohnungen typischerweise bei 6,50-8,50 Euro/m² kalt, während die Marktmiete in denselben Stadtteilen oft bei 10-14 Euro/m² liegt. Nach Ablauf der Bindung kann der Eigentümer die Wohnung frei am Markt vermieten und die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben.

Die Kommune kann die Belegungsbindung durch Ankaufsrechte oder Verlängerungsvereinbarungen über die ursprüngliche Frist hinaus sichern - oft im Austausch gegen neue Fördermittel.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern von geförderten Wohnungen in Nürnberg, die Restlaufzeit der Belegungsbindung genau im Blick zu behalten. Die Stadt Nürnberg verfügt über rund 14.000 Sozialwohnungen, deren Zahl durch auslaufende Bindungen stetig sinkt - jährlich fallen mehrere Hundert Einheiten aus der Sozialbindung. Wer die Bindung auslaufen lässt, kann die Miete in gefragten Stadtteilen wie der Südstadt oder Gostenhof erheblich steigern.

Gleichzeitig bietet die Stadt Nürnberg über die wbg Nürnberg und das Amt für Wohnen und Stadtentwicklung Programme an, bei denen Eigentümer gegen neue Fördermittel (z. B. zinsgünstige Modernisierungsdarlehen der BayernLabo) freiwillig neue Belegungsbindungen eingehen. Wir beraten Sie, welche Variante wirtschaftlich sinnvoller ist - bei stark sanierungsbedürftigen Objekten kann ein Förderdarlehen mit Belegungsbindung attraktiver sein als eine ungeförderte Marktsanierung.

Häufig gestellte Fragen

Wer hat Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein?

Anspruchsberechtigt sind Personen, deren anrechenbares Jahreseinkommen die landesrechtlichen Einkommensgrenzen nicht überschreitet. In Bayern liegen diese bei rund 12.000 Euro netto für Alleinstehende und 18.000 Euro für Zweipersonenhaushalte, zuzüglich Freibeträgen für weitere Haushaltsmitglieder. Auch Auszubildende, Studierende und Rentner können einen WBS beantragen, sofern sie die Einkommensgrenzen einhalten. Der Antrag wird bei der zuständigen Wohngeldbehörde der Stadt oder Gemeinde gestellt - in Nürnberg beim Amt für Wohnen und Stadtentwicklung.

Wie lange gilt ein Wohnberechtigungsschein?

Ein WBS ist in Bayern in der Regel ein Jahr ab Ausstellungsdatum gültig. Innerhalb dieser Frist muss der Mietvertrag für eine geförderte Wohnung abgeschlossen werden. Eine Verlängerung oder Neuausstellung ist möglich, sofern die Einkommensvoraussetzungen weiterhin erfüllt sind. Bereits bestehende Mietverhältnisse in Sozialwohnungen bleiben auch nach Ablauf des WBS bestehen - der Schein wird nur für den Neuabschluss eines Mietvertrags benötigt, nicht für die Fortsetzung eines bestehenden Mietverhältnisses.

Darf ein Vermieter eine Sozialwohnung ohne WBS-Prüfung vermieten?

Nein. Vermieter geförderter Wohnungen sind gesetzlich verpflichtet, sich vor Abschluss des Mietvertrags einen gültigen WBS vorlegen zu lassen. Wird eine Sozialwohnung an einen Mieter ohne WBS vermietet, kann die zuständige Behörde ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro verhängen und die Neuvermietung an einen berechtigten Haushalt verlangen. Zudem kann der Fördergeber die Rückzahlung gewährter Zuschüsse oder die vorzeitige Fälligkeit vergünstigter Darlehen fordern.

Was passiert nach Ablauf der Sozialbindung?

Nach Ablauf der im Förderbescheid festgelegten Bindungsfrist entfällt die Pflicht zur WBS-Prüfung. Der Vermieter kann die Wohnung frei am Markt vermieten und muss nur noch die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (Mietpreisbremse, Mietspiegel) beachten. Die Miete kann im Rahmen der Kappungsgrenze auf das ortsübliche Niveau angehoben werden - bei einem bestehenden Mieter über die reguläre Mieterhöhung nach § 558 BGB, bei Neuvermietung sofort auf die nach Mietpreisbremse maximal zulässige Miete.

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