Vermietete ETW als Altersvorsorge: Renditecheck 2026

Eine vermietete Eigentumswohnung in Nürnberg als Altersvorsorge - das klingt attraktiv. Aber wie hoch ist die Rendite wirklich, wenn WEG-Lasten, Steuern und Leerstandsrisiken eingepreist sind? Dieser Überblick liefert eine realistische Rechnung für Investoren in der Metropolregion.

Warum Nürnberger Immobilien als Altersvorsorge beliebt sind

Nürnberg ist einer der stabilsten Wohnimmobilienmärkte in Süddeutschland - nicht so teuer wie München, aber mit strukturell stabiler Nachfrage durch Universitäten (TH Nürnberg, FAU Erlangen-Nürnberg), Industrieunternehmen (Siemens, DATEV, Schaeffler) und dem Dienstleistungssektor. Leerstandsquoten unter 2 %, moderate Kaufpreise im süddeutschen Vergleich und ein gesundes Bevölkerungswachstum schaffen die Basis für langfristige Vermietungsrenditen.

Gleichzeitig haben die Kaufpreise seit 2020 korrigiert: Der Marktbericht des Gutachterausschusses Nürnberg verzeichnet zwischen 2022 und 2025 einen Preisrückgang von durchschnittlich 12-18 % bei Bestandswohnungen. Für Investoren bedeutet das: Kaufpreisfaktoren (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete) sind 2026 wieder realistischer als auf dem Hochpreismarkt 2021/2022.

Der Kaufpreisfaktor liegt in Nürnberg 2026 je nach Lage bei 18-29 - verglichen mit 22-35 auf dem Höhepunkt 2021. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 3,4-5,6 %. Zur Einordnung: Tagesgeld bietet 2-3 %, Anleihen 3-4 %, bei ähnlichem oder höherem Risikoprofil als Immobilien, aber deutlich mehr Liquidität.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite: Was zählt wirklich

Der häufigste Fehler bei der Renditeberechnung: nur die Bruttomietrendite zu betrachten. Die relevante Zahl ist die Nettomietrendite nach allen Kosten.

Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten). Zeigt den Rohertrag.

Nettomietrendite: Jahreskaltmiete minus alle nicht umlagefähigen Kosten geteilt durch Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten. Zeigt den echten Ertrag.

Nicht umlagefähige Kosten (müssen abgezogen werden):

• WEG-Hausgeld (nicht umlagefähiger Verwaltungs- und Instandhaltungsanteil): 1,50-2,50 €/m²/Monat
• Hausverwaltungsgebühren für Sondereigentum: 20-40 €/Monat
• Instandhaltungsrücklage (WEG-Anteil, noch nicht verwendungsfähig): 0,50-1,00 €/m²/Monat
• Leerstandsrisiko-Puffer (Empfehlung: 4-6 % der Jahreskaltmiete): ca. 0,5-0,8 €/m²/Monat
• Steuerliche Belastung (je nach persönlichem Steuersatz): 25-45 % der Überschüsse

ROI-Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Nürnberg 2026

Für eine 65 m² große 2-Zimmer-Wohnung in Nürnberg-Langwasser (mittlere Lage, Baujahr 1985, sanierter Zustand):

Position	Betrag
Kaufpreis	230.000 €
Kaufnebenkosten (ca. 10 %)	23.000 €
Gesamtinvestition	253.000 €
Monatliche Kaltmiete	920 €
Jahreskaltmiete (brutto)	11.040 €
Bruttomietrendite	4,79 %
Nicht umlagefähiges Hausgeld (2 €/m²/Mo.)	-1.560 €/Jahr
Hausverwaltung ETW	-360 €/Jahr
Instandhaltungsrücklage Eigentümeranteil	-390 €/Jahr
Leerstandspuffer (5 %)	-552 €/Jahr
Bereinigter Nettoertrag vor Steuer	8.178 €/Jahr
Nettomietrendite vor Steuer	3,23 %
AfA-Abschreibung (2 % auf 80 % Gebäudewert)	-3.680 €/Jahr
Steuerlicher Überschuss (vereinfacht)	4.498 €/Jahr
Steuer (42 % Spitzensteuersatz)	-1.889 €/Jahr
Rendite nach Steuer	ca. 2,5 %

Quelle: Gutachterausschuss Nürnberg, Kaufpreissammlung Q1 2026; Bayerisches Landesamt für Statistik, Mietpreisspiegel Nürnberg 2026; Eigene Berechnungen auf Basis aktueller Marktdaten; Steuerberechnung vereinfacht, individuelle Beratung empfohlen.

Bei einer Fremdfinanzierung (z.B. 70 % Kredit zu 3,8 % Zinssatz p.a.) sind die Zinsen steuerlich absetzbar, was die Steuerlast senkt - aber gleichzeitig den Cashflow reduziert. Der Leverage-Effekt kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, erhöht aber auch das Risiko bei Leerstand oder Zinssteigerung.

WEG-Lasten: Was Eigentümer häufig unterschätzen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist als Rechtsform für vermietete ETW ein zweischneidiges Schwert. Einerseits übernimmt die Gemeinschaft Instandhaltungsaufgaben am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus). Andererseits entstehen Kosten und Pflichten, die den Vermieter auch dann treffen, wenn er sie nicht selbst verursacht hat.

Hausgeld: Das monatliche Hausgeld deckt Verwaltungskosten, Versicherungen, Reinigung, Hausmeister und Instandhaltungsrücklage. Der nicht umlagefähige Anteil (Instandhaltungsrücklage, WEG-Verwaltung) ist Vermieter-Eigenbeteiligung - nicht auf den Mieter übertragbar.

Sonderumlage: Wenn die Instandhaltungsrücklage für große Maßnahmen nicht ausreicht (Dacherneuerung, Fassadensanierung, Aufzugseinbau), beschließt die WEG eine Sonderumlage. Diese trifft alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen - auch wenn nur Wohnungen von der Maßnahme profitieren, an denen man selbst keinen Anteil hat. Sonderumlage kann 5.000-30.000 Euro pro Wohnung betragen.

Wer als Investor eine Eigentumswohnung in Nürnberg kaufen oder verkaufen möchte, findet beim Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch eine aktuelle datenbasierte Marktwerteinschätzung für die Metropolregion.

Lokale Nuance: Nürnberger Stadtteile im Rendite-Check

Die Rendite-Lage-Matrix in Nürnberg 2026 zeigt klare Unterschiede:

Hochpreisige Lagen (Gostenhof, St. Johannis, Erlenstegen, Maxfeld): Kaufpreisfaktor 23-29, Bruttomietrendite 3,4-4,3 %. Stabile Wertentwicklung, aber geringer laufender Ertrag. Für Wertzuwachsstrategie interessant.

Mittlere Lagen (Schoppershof, Mögeldorf, Nordostbahnhof): Kaufpreisfaktor 20-24, Bruttomietrendite 4,2-5,0 %. Gute Vermietbarkeit durch Nähe zu Gewerbegebieten und Hochschulen.

Renditestarke Lagen (Langwasser, Gartenstadt, Gibitzenhof): Kaufpreisfaktor 17-21, Bruttomietrendite 4,8-5,9 %. Höhere Rendite, aber auch höheres Instandhaltungsrisiko bei älterem Bestand. Mehr aktives Management erforderlich.

Im Nürnberger Norden, rund um das Knoblauchsland und die Anbindung an Erlangen, sind die Kaufpreise seit 2023 leicht gesunken, während die Mieten stabil blieben - was die Rendite verbessert hat.

Steuerliche Optimierung: AfA, Werbungskosten und Verlustverrechnung

Ein wesentlicher Vorteil der Kapitalanlage in Mietwohnungen gegenüber anderen Anlageformen ist die steuerliche Optimierung durch die lineare Abschreibung (AfA). Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 erworben wurden, gilt eine AfA von 3 % p.a. auf den Gebäudewert (§ 7 Abs. 4 EStG, Neuregelung). Für ältere Gebäude gilt weiterhin 2 % p.a.

AfA-Berechnung am Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Nürnberg für 230.000 Euro, davon Gebäudewert 160.000 Euro (Bodenanteil 70.000 Euro, gemäß Kaufpreisaufteilung). Bei 3 % AfA = 4.800 Euro/Jahr absetzbar.

Bei Bestandswohnungen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren lohnt zusätzlich ein Blick auf die Restnutzungsdauer: Bescheinigt ein Gutachter, dass das Gebäude nur noch 25 statt 50 Jahre nutzbar ist, verdoppelt sich der AfA-Satz, im Beispiel von 2 auf 4 Prozent des Gebäudewerts.

Zusätzliche Werbungskosten, die den steuerlichen Überschuss mindern:

• Finanzierungszinsen (wenn Kredit): in voller Höhe absetzbar
• Hausverwaltungsgebühren: vollständig absetzbar
• Reparaturen und Instandhaltungskosten: sofort absetzbar (wenn unter 150.000 Euro und nicht anschaffungsnahe Herstellungskosten)
• Fahrten zur Wohnung (Eigentümerversammlungen, Besichtigungen): 0,30 €/km

Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Wer in den ersten 3 Jahren nach Erwerb mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises in Renovierungsmaßnahmen investiert, muss diese als Herstellungskosten über die AfA abschreiben - nicht sofort als Werbungskosten. Das ist ein häufiger Fehler bei Kapitalanlegern, der zu Nachzahlungen führt.

Bei vermietetem Objekt mit negativen Einkünften (Überschuss der Ausgaben über die Mieteinnahmen) entsteht ein Verlust, der mit anderen positiven Einkünften (Gehalt, Zinseinkünfte) verrechnet werden kann - was die Steuerlast insgesamt senkt. Dieser Hebeleffekt ist besonders in den ersten Jahren mit hoher AfA und Zinslast attraktiv.

Mietausfallversicherung und Rechtsschutz: Unterschätzte Kosten

Investoren, die eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge halten, sollten neben der Wohngebäudeversicherung zwei weitere Versicherungen prüfen:

Mietausfallversicherung (auch Mietverlust-Versicherung): Deckt Mietausfall bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder Leerstand nach Kündigung. Kosten: 200-400 Euro/Jahr. Besonders relevant bei Allein-Investment (eine Wohnung = ein Mieter = Totalausfallrisiko).

Vermieter-Rechtsschutzversicherung: Deckt Kosten für Mietrechtstreitigkeiten, Räumungsklagen und Betriebskostenprozesse. Kosten: 150-350 Euro/Jahr. In Nürnberg, wo Mietrechtskenntnisse der Mieter hoch sind, ist das eine sinnvolle Absicherung für Privat-Vermieter.

Beide Versicherungen sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Haltekosten vs. Verkauf: Wann lohnt der Exit?

Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt 10 Jahre (§ 23 EStG). Wer seine vermietete ETW vor Ablauf dieser Frist verkauft, zahlt Einkommensteuer auf den Gewinn. Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei (für Privatpersonen, bei max. 1 Objekt).

Für Eigentümer, die in den kommenden Jahren verkaufen möchten, lohnt sich die Abwägung: Verkaufe ich jetzt mit reduziertem Preis (aber steuerfreiem Gewinn nach 10 Jahren) oder halte ich bis zu einer möglichen Markterholung? Der Gutachterausschuss Nürnberg erwartet für 2027/2028 eine moderate Preisstabilisierung bis leichte Erholung - abhängig von der Zinsentwicklung.

Mieter finden und halten: Was Vermieter in Nürnberg beachten müssen

Ein stabiler, zahlungsfähiger Mieter ist die wichtigste Voraussetzung für eine funktionierende Altersvorsorge-Immobilie. In Nürnberg - mit seinem angespannten Mietmarkt - ist die Nachfrage hoch, was die Mieterauswahl erleichtert. Aber Sorgfalt zahlt sich aus:

Bonitätsprüfung: Schufa-Auskunft und Einkommensnachweis (letzten 3 Gehaltsabrechnungen) sind Standard. Selbstständige benötigen Einkommensteuerbescheide der letzten 2 Jahre. Das Nettoeinkommen sollte mindestens das Dreifache der Kaltmiete betragen.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Vom Vorvermieter ausgestellt, belegt dass keine Mietrückstände bestehen. Viele Nürnberger Vermieter verlangen diese standardmäßig.

Referenz vom Vorvermieter: Ein direktes Telefongespräch mit dem Vorvermieter gibt oft mehr Information als alle schriftlichen Unterlagen.

Mietvertragswahl: Für Kapitalanlage-ETWs empfiehlt sich ein zeitloser Standardmietvertrag ohne unnötige Zusatzklauseln. Zeitmietverträge (§ 575 BGB) sind nur unter engen Voraussetzungen wirksam und sollten von einem Fachanwalt geprüft werden.

Für ältere Mieter (65+) als Zielgruppe in Erlenstegen oder St. Johannis gilt: Oft sind das die stabilsten und sorgsamsten Mieter - aber beim Todesfall oder bei Pflegebedürftigkeit entstehen besondere Situationen, die rechtlich komplex sein können. Auch das bei der Mieterauswahl bedenken.

Nürnberger Teilmärkte: Wo kaufen und warum?

Die Metropolregion Nürnberg bietet für Kapitalanleger verschiedene Teilmärkte mit unterschiedlichen Risiko-Rendite-Profilen:

Nürnberg-Innenstadt und Gostenhof: Hohes Preisniveau, geringere Rendite, aber starke Wertstabilität und schnelle Wiedervermietbarkeit. Für konservative Anleger mit langem Zeithorizont.

Erlangen: Universitätsstadt mit ständiger Nachfrage durch Studenten und Siemens-Mitarbeiter. Gute Renditen, aber sehr angespannter Markt mit Mietpreisdeckel-Diskussionen. Politisches Risiko bei Regulierungsausdehnung beachten.

Fürth-Stadtgebiet: Günstiger als Nürnberg, ähnliche Vermietbarkeit. Gute Option für Renditeanforderungen über 4 % Netto.

Schwabach und Landkreis Roth: Günstigere Kaufpreise, stabilere Mietnachfrage durch Industrie-Arbeitnehmer (ZF, Schaeffler, Brose). Niedrigere absolute Mieten, aber gute Renditen. Für Anleger mit regionalem Netzwerk und Bereitschaft zur aktiven Bewirtschaftung.

Fazit für Investoren in Nürnberg

Die vermietete Eigentumswohnung als Altersvorsorge liefert in Nürnberg 2026 realistische Nettomietrenditen von 2,5-3,5 % nach Steuern. Das ist kein spektakulärer Ertrag, aber stabiler als viele Anlageformen - mit dem Zusatzvorteil von Inflationsschutz und potenzieller Wertsteigerung bei langfristiger Haltestrategie.

Entscheidend für den Erfolg sind: Kaufpreis unter Markt, geringe WEG-Sonderumlage-Risiken (junges oder gut saniertes Gebäude), stabiler Mieter und aktives Immobilienmanagement.

Das Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch hilft dabei, Kaufpreis und Mietrendite für konkrete Objekte in Nürnberg einzuschätzen - als erste Orientierung vor einer Investitionsentscheidung.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: März 2026.