Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie anfallen und insgesamt mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grundstücksanteil) betragen. Sie werden steuerlich nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten anerkannt, sondern den Anschaffungskosten des Gebäudes zugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Die 15-Prozent-Regel im Detail

Die Prüfung erfolgt in drei Schritten: Erstens werden die reinen Gebäude-Anschaffungskosten ermittelt (Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil und Nebenkosten des Grundstücks). Zweitens werden alle Instandhaltungs- und Modernisierungskosten (netto, ohne Umsatzsteuer) der ersten drei Jahre nach dem Kauf zusammengerechnet. Übersteigt die Summe 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sämtliche Aufwendungen - nicht nur der übersteigende Betrag - als anschaffungsnahe Herstellungskosten qualifiziert. Drittens ist dieser Betrag dann zu aktivieren und über die AfA abzuschreiben.

Rechenbeispiel - Nürnberg-Südstadt, Gründerzeitgebäude:

Position	Betrag
Kaufpreis gesamt	450.000 €
Grundstücksanteil (35 %)	157.500 €
Gebäude-Anschaffungskosten	292.500 €
15-Prozent-Grenze (Schwelle)	43.875 €
Renovierungskosten Jahr 1 (Heizung, Bad)	28.000 €
Renovierungskosten Jahr 2 (Elektrik, Böden)	20.000 €
Renovierungskosten gesamt (netto)	48.000 €
Ergebnis: Grenze überschritten	alle 48.000 € sind anzusetzen

Die gesamten 48.000 Euro werden den Anschaffungskosten des Gebäudes zugeschlagen. Die neue AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes beträgt 340.500 Euro (292.500 + 48.000), die jährliche AfA bei 2 % beläuft sich auf 6.810 Euro. Hätte der Eigentümer nur 43.000 Euro investiert, wären die Kosten sofort und vollständig als Werbungskosten abzugsfähig gewesen - ein erheblicher Unterschied im Jahr der Investition.

Ausnahmen von der Regel

Nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen:

• Aufwendungen für Erweiterungen: Wer einen Anbau ergänzt oder zusätzliche Nutzfläche schafft, aktiviert dies ohnehin als Herstellungskosten - diese zählen nicht in die 15-Prozent-Berechnung ein.
• Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten: Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren, die turnusmäßig alle zwei bis fünf Jahre anfallen, sind von der Einbeziehung ausgenommen. Der BFH hat dies in mehreren Urteilen bestätigt (BFH IX R 22/13, BFH IX R 41/17). Die Finanzverwaltung legt diesen Ausnahmetatbestand jedoch eng aus; ein belastbarer Nachweis (Mietvertrag, Renovierungsprotokoll) ist empfehlenswert.
• Aufwendungen für nach dem Kauf neu errichtete Gebäudeteile: Diese sind unabhängig von der Dreijahreszählung als selbstständige Herstellungskosten zu aktivieren.

Strategische Planung - Sanierung vor und nach der Dreijahreszählung

Die Dreijahreszählung beginnt mit dem Tag des rechtlichen Übergangs der Immobilie (Eintragung der Auflassung oder Übergabe, je nach Vertragsgestaltung). Eine gezielte zeitliche Staffelung der Renovierungsmaßnahmen kann die steuerlichen Folgen erheblich beeinflussen:

• Größere Maßnahmen auf Jahr 4 verschieben: Was nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist investiert wird, ist als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig.
• Grenze gezielt einhalten: Wer die Investitionen in den ersten drei Jahren konsequent unter 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten hält, profitiert von der vollen sofortigen Abzugsfähigkeit.
• Aufteilung prüfen: Je nach Kaufvertrag kann der Grundstücksanteil unterschiedlich ausgewiesen sein - ein höherer Gebäudeanteil erhöht die 15-Prozent-Grenze in absolutem Euro-Betrag.

Auswirkungen auf die Veräußerungssteuer

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten der Immobilie. Das wirkt sich auch auf die Berechnung eines möglichen Veräußerungsgewinns aus: Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren wird der Gewinn auf Basis der um die anschaffungsnahen Herstellungskosten erhöhten Anschaffungskosten berechnet - die aktivierten Aufwendungen mindern also den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Dies kann ein Vorteil sein, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist zu erwarten ist.

Praxis-Tipp für Investoren in Nürnberg

Bei Altbauten in Nürnberg - etwa in der Südstadt, in Gostenhof oder in St. Leonhard - übersteigen die Renovierungskosten nach dem Kauf schnell die 15-Prozent-Grenze. Wir empfehlen, die Sanierungsmaßnahmen zeitlich zu staffeln: Dringende Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre durchführen und dabei die Grenze im Blick behalten, größere Maßnahmen gegebenenfalls auf das vierte Jahr nach dem Kauf verschieben. Holen Sie vor dem Kauf eine realistische Kostenschätzung vom Fachhandwerker ein - viele Nürnberger Altbauten benötigen in den ersten Jahren Investitionen in Heizung, Elektrik und Sanitär von 40.000 bis 80.000 Euro, die bei einem Gebäudekaufpreis von 200.000-250.000 Euro die Grenze fast zwangsläufig reißen. Lassen Sie die Jahresplanung von Ihrem Steuerberater begleiten.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die 15-Prozent-Regel auch bei Eigennutzung?

Nein, die Regelung betrifft ausschließlich vermietete Immobilien, bei denen Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Renovierungskosten grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar - weder als sofortiger Abzug noch über die AfA. Die 15-Prozent-Regel ist daher nur für Kapitalanleger relevant, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielen. Sollte eine zunächst selbstgenutzte Immobilie später vermietet werden, beginnt die Dreijahreszählung ab dem Zeitpunkt der Vermietung neu.

Was passiert, wenn ich knapp unter 15 Prozent bleibe?

Dann sind alle Aufwendungen als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand zu behandeln - mit voller steuerlicher Wirkung im Jahr der Zahlung. Die Grenze ist strikt: Bereits ein Euro über der 15-Prozent-Schwelle führt dazu, dass die gesamten Kosten der ersten drei Jahre als anschaffungsnahe Herstellungskosten qualifiziert werden - also auch die Aufwendungen aus Jahr 1 und 2, die für sich genommen unter der Grenze lagen. Wer die Grenze im zweiten oder dritten Jahr erstmalig überschreitet, muss rückwirkend alle Vorjahreskosten umqualifizieren. Eine laufende Dokumentation und ein rechtzeitiges Controlling mit dem Steuerberater sind daher unerlässlich.

Zählen auch Eigenleistungen zu den 15 Prozent?

Eigenleistungen (umgangssprachlich: Muskelhypothek) werden steuerlich nicht als Aufwand erfasst, da keine Zahlung an Dritte erfolgt. Nur tatsächlich an Handwerker oder Lieferanten gezahlte Beträge fließen in die 15-Prozent-Berechnung ein. Materialkosten, die der Eigentümer selbst kauft und verbaut, zählen hingegen mit, auch wenn er die Arbeitsleistung selbst erbringt. Wer also nur Materialien kauft und selbst einbaut, muss diese Materialkosten in die Dreijahreszählung einbeziehen - auch wenn keine Handwerkerrechnung anfällt.

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