Appartement (App.)

Appartement (App.) - Ein Appartement ist eine kleine, abgeschlossene Wohneinheit mit in der Regel ein bis zwei Zimmern, Kochnische oder Küchenzeile und eigenem Bad. In der Immobilienwirtschaft wird die Abkürzung „App.” häufig in Exposés und Grundrissbezeichnungen verwendet. Appartements finden sich vor allem in Mehrfamilienhäusern, Boardinghäusern und Ferienanlagen.

Abgrenzung zu Wohnung und Apartment

Im deutschen Sprachgebrauch werden „Appartement” und „Apartment” oft synonym verwendet, doch es gibt feine Unterschiede. Das klassische Appartement bezeichnet eine kompakte Einheit mit maximal zwei Zimmern - typisch für Studentenwohnheime, Seniorenresidenzen oder möbliertes Wohnen auf Zeit. Eine Wohnung umfasst dagegen in der Regel mehrere Zimmer mit separater Küche.

Im Grundbuch und im Wohnungseigentumsrecht wird das Appartement als eigenständige Einheit nach dem WEG behandelt und erhält eine eigene Miteigentumsquote. Das Appartement hat - sofern im Aufteilungsplan entsprechend ausgewiesen - alle Rechte und Pflichten einer regulären Eigentumswohnung, einschließlich Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, Sondereigentumsanteil und Haftung für das Hausgeld.

Appartements als Kapitalanlage

Kleine Wohneinheiten sind bei Investoren beliebt, weil sie einen vergleichsweise niedrigen Einstiegspreis bieten und eine hohe Quadratmeter-Miete erzielen. Die Nachfrage nach möbliertem Wohnen auf Zeit - etwa durch Berufspendler, Studenten oder Projektmitarbeiter - sorgt für stabile Auslastung. In Nürnberg liegen die Quadratmetermieten für möblierte Appartements zwischen 15 und 25 Euro, während unmöblierte Wohnungen im gleichen Segment 10 bis 14 Euro/m² erzielen.

Allerdings ist die Fluktuation höher als bei größeren Wohnungen, was zu erhöhtem Verwaltungsaufwand und häufigeren Renovierungszyklen führt. Anleger sollten zudem prüfen, ob die Teilungserklärung eine kurzfristige Vermietung (z. B. über Plattformen wie Airbnb) zulässt - viele WEG-Gemeinschaften haben entsprechende Regelungen eingeführt, die Ferienvermietung einschränken oder untersagen.

Möblierte Vermietung und steuerliche Aspekte

Wer ein Appartement möbliert vermietet, kann die Anschaffungskosten der Möbel und Ausstattung steuerlich geltend machen. Möbel gelten als bewegliche Wirtschaftsgüter und werden über 13 Jahre linear abgeschrieben (AfA-Satz ca. 7,7 %). Alternativ können geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 Euro netto sofort in voller Höhe abgesetzt werden.

Die Möblierung erhöht die erzielbaren Mieten, schafft aber auch laufende Erhaltungskosten - Möbelersatz, Reinigung und Ausstattungserneuerung - die als Werbungskosten absetzbar sind. Bei einer vollständig möblierten Einheit sollte ein Übergabeprotokoll mit Fotodokumentation erstellt werden, das den Zustand bei Einzug dokumentiert.

Appartement vs. Wohnung - Vergleich der wichtigsten Merkmale

Merkmal	Appartement (App.)	Standard-Eigentumswohnung	Boardinghouse-Einheit
Typische Größe	20-45 m²	50-120 m²	25-50 m² (voll möbliert)
Zimmeranzahl	1-2 Zimmer	2-5 Zimmer	1-2 Zimmer
Küche	Kochnische / Küchenzeile	Separate Küche	Küchenzeile
Mietzielgruppe	Studenten, Pendler, Singles	Familien, Paare, Singles	Geschäftsreisende, Projektkräfte
Quadratmetermiete Nürnberg	13-25 €/m²	10-16 €/m²	18-30 €/m²
Fluktuation	Hoch	Niedrig bis mittel	Sehr hoch
AfA Möbel (wenn möbliert)	7,7 % p.a. (13 Jahre)	Entfällt	7,7 % p.a.
Genehmigung	Normal WEG	Normal WEG	Gewerberecht + Beherbergungsverordnung

Besonderheiten bei Boardinghäusern

Eine besondere Form der Appartement-Nutzung ist das Boardinghouse: Eine gemischt-gewerbliche Unterkunft zwischen Hotel und Wohnungsvermietung, bei der voll ausgestattete Appartements für Wochen oder Monate vermietet werden. Boardinghäuser sind gewerblich zu betreiben und benötigen eine entsprechende Genehmigung. In Nürnberg hat sich ein wachsender Markt für Business-Apartmentanlagen entwickelt - insbesondere in Messesatz und Innenstadt.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind Appartements besonders in den Stadtteilen Maxfeld, Gostenhof und der Südstadt gefragt - hier sorgen die Nähe zur Technischen Hochschule Georg Simon Ohm, zu Siemens-Standorten und zur Innenstadt für konstante Nachfrage. Wir empfehlen Verkäufern, bei der Vermarktung eines Appartements den Fokus auf die Zielgruppe zu legen: Möblierte Einheiten erzielen bei Berufspendlern deutlich höhere Mietpreise als unmöblierte. Achten Sie bei der Bewertung darauf, dass Appartements aufgrund ihrer Größe einen höheren Quadratmeterpreis haben als größere Wohnungen - ein Umstand, der in der Preisverhandlung oft unterschätzt wird.

Häufig gestellte Fragen

Zählt ein Appartement als eigenständige Wohnung im Sinne des WEG?

Ja, sofern das Appartement im Aufteilungsplan als eigenständige Einheit mit eigener Nummer ausgewiesen ist, wird es als Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz behandelt. Es hat einen eigenen Miteigentumsanteil, und der Eigentümer ist stimmberechtigt in der Eigentümerversammlung. Für die Hausgeldpflicht und die Instandhaltungsrücklage gelten dieselben Regeln wie für größere Eigentumswohnungen.

Gibt es baurechtliche Mindestanforderungen an ein Appartement?

Die Bayerische Bauordnung schreibt für Aufenthaltsräume eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern vor. Außerdem muss jede Wohneinheit über ausreichende Belichtung (Fensterfläche) und Belüftung verfügen. Für Appartements in Boardinghäusern oder Beherbergungsbetrieben gelten zusätzlich die Anforderungen der Beherbergungsstättenverordnung Bayern, die unter anderem Vorgaben zu Brandschutz, Fluchtwegen und Ausrüstung macht.

Wie wirkt sich die Größe auf den Verkaufspreis aus?

Appartements erzielen in Nürnberg typischerweise einen höheren Quadratmeterpreis als größere Wohnungen, weil der absolute Kaufpreis niedrig bleibt und die Käuferzielgruppe - Kapitalanleger und Ersterwerber - bereit ist, einen Aufschlag pro Quadratmeter zu zahlen. Ein 30-m²-Appartement kann leicht einen Quadratmeterpreis von 4.500 bis 5.500 Euro erzielen, während eine vergleichbare 80-m²-Wohnung im selben Haus bei 3.800 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter liegt. Bei der Bewertung sollte der Vergleich mit ähnlich großen Einheiten im selben Stadtteil erfolgen.

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