Aval (Bürgschaft)

Aval (Bürgschaft) - Ein Aval ist eine Garantie oder Bürgschaft, bei der eine Bank (Avalkreditgeber) die Haftung für eine Verbindlichkeit ihres Kunden gegenüber einem Dritten übernimmt. Im Immobilienbereich werden Avale häufig als Mietkaution, Gewährleistungsbürgschaft oder Bietungsgarantie eingesetzt. Die Bank zahlt nicht sofort Geld aus, sondern stellt ihre Bonität als Sicherheit zur Verfügung - der Avalkreditnehmer zahlt dafür eine jährliche Avalprovision.

Arten von Avalen im Immobilienbereich

Je nach Verwendungszweck kommen verschiedene Avaltypen zum Einsatz:

• Mietaval (Mietkautionsbürgschaft): Die Bank bürgt gegenüber dem Vermieter für die Mietkaution. Der Mieter muss keine Barkaution hinterlegen und behält seine Liquidität. Die Avalprovision beträgt typischerweise 2-5 % der Kautionssumme pro Jahr.
• Gewährleistungsaval: Ein Bauunternehmen lässt sich von seiner Bank eine Bürgschaft ausstellen, die dem Auftraggeber die Erfüllung von Gewährleistungsansprüchen sichert - typischerweise 5 % der Auftragssumme für die Dauer der Gewährleistungsfrist (in der Regel fünf Jahre nach BGB oder VOB).
• Vertragserfüllungsaval: Sichert die ordnungsgemäße Vertragserfüllung bei Bauverträgen - der Auftraggeber kann bei Nichterfüllung direkt die Bank in Anspruch nehmen.
• Bietungsaval: Bei öffentlichen Ausschreibungen für Bauprojekte verlangt der Auftraggeber eine Sicherheit dafür, dass der Bieter sein Angebot aufrechterhält und den Vertrag bei Zuschlag abschließt.
• Fertigstellungsaval: Sichert die fertige Übergabe eines Bauvorhabens ab - relevant bei Bauträgerverträgen nach MaBV, wenn der Käufer Vorauszahlungen leistet.

Kosten und Bilanzierung

Die Avalprovision wird als Prozentsatz der verbürgten Summe berechnet und ist jährlich an die Bank zu zahlen. Die Höhe hängt von der Bonität des Kunden, der Art des Avals und der Laufzeit ab:

Avalart	Typische Provision	Typische Laufzeit
Mietkautionsbürgschaft	2,0-5,0 % p.a. der Kautionssumme	Mietlaufzeit
Gewährleistungsaval	0,5-2,0 % p.a. der Bürgschaftssumme	5 Jahre (VOB/B)
Vertragserfüllungsaval	1,0-2,5 % p.a. der Auftragssumme	Bauzeit + Gewährleistung
Bietungsaval	0,5-1,5 % p.a.	bis zum Vergabeentscheid

Da die Bank kein Geld auszahlt, belastet der Aval nicht die Liquidität des Kreditnehmers - er belastet jedoch seine Kreditlinie, da die Bank das Ausfallrisiko in ihrer Bilanz berücksichtigen muss. Für Unternehmen sind Avale unter der Bilanz als Eventualverbindlichkeiten auszuweisen (§ 251 HGB).

Mietaval vs. Barkaution - ein Vergleich

Aus Mietersicht bietet der Mietaval einen klaren Liquiditätsvorteil: Statt drei Monatsmieten (z. B. 2.400 Euro bei 800 Euro Kaltmiete) als Kaution zu hinterlegen, zahlt der Mieter lediglich eine jährliche Provision von z. B. 3 % = 72 Euro. Das gebundene Kapital bleibt frei für andere Verwendungszwecke.

Aus Vermietersicht gibt es jedoch Unterschiede: Die Barkaution kann der Vermieter bei Schadensfall unmittelbar verwenden; beim Aval muss er die Bank in Anspruch nehmen und die Bürgschaftsbedingungen einhalten. Formale Fehler bei der Inanspruchnahme können zum Verlust des Anspruchs führen.

Aval im Bauträgervertrag

Bei Bauträgerverträgen sieht die MaBV vor, dass der Bauträger entweder eine Freistellungserklärung der Grundpfandrechtsgläubiger oder alternativ eine Fertigstellungsbürgschaft beistellt. Diese Bürgschaft sichert den Käufer für den Fall, dass der Bauträger insolvent wird und das Haus nicht fertiggestellt werden kann. Die Bürgschaft muss auf erstes Anfordern stellbar und auf die Vorauszahlungen des Käufers abgestimmt sein.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Für Vermieter in der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir, bei der Akzeptanz einer Mietbürgschaft statt einer Barkaution auf eine selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage zu bestehen. Nur dann können Sie im Schadensfall direkt die Bank in Anspruch nehmen, ohne zuerst den Mieter verklagen zu müssen.

Prüfen Sie außerdem folgende Punkte vor der Annahme eines Mietavals:

• Ist die Bürgschaft unbefristet oder endet sie mit dem Mietverhältnis automatisch?
• Deckt sie alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab (Miete, Nebenkosten, Schadensersatz)?
• Ist die Inanspruchnahme formgebunden - und kennen Sie die genauen Anforderungen?
• Ist die bürgschaftsgebende Bank ordentlich lizenziert (Zulassung durch BaFin)?

Für Bauherren und Auftraggeber gilt: Akzeptieren Sie Gewährleistungsavale nur von Banken mit ausreichendem Rating - ein Aval eines schwachen Kreditinstituts bietet keine verlässliche Sicherheit.

Häufig gestellte Fragen

Ist ein Mietaval für den Vermieter genauso sicher wie eine Barkaution?

Eine Bankbürgschaft bietet grundsätzlich eine hohe Sicherheit, da die Bank als solventer Schuldner eintritt. Allerdings ist die Bürgschaftssumme auf den im Aval genannten Betrag begrenzt, während eine Barkaution mit Zinsen anwachsen kann. Zudem muss der Vermieter bei Inanspruchnahme die Bürgschaftsbedingungen genau einhalten - formale Fehler wie eine fehlende Begründung, die falsche Empfangsadresse oder ein abgelaufenes Bürgschaftsdokument können zum Verlust des Anspruchs führen. In der Praxis empfehlen wir, die Bürgschaftsurkunde sorgfältig zu prüfen und im Schadensfall einen Anwalt hinzuzuziehen, bevor die Inanspruchnahme erklärt wird.

Kann der Mieter die Kautionsbürgschaft einseitig kündigen?

Der Mieter kann den Avalvertrag mit seiner Bank kündigen - dies führt jedoch nicht automatisch zur Beendigung der Bürgschaft gegenüber dem Vermieter. Die Bürgschaft endet gegenüber dem Vermieter erst, wenn die Bank die Bürgschaftsurkunde zurückerhält oder wenn der Vermieter schriftlich auf seine Rechte aus der Bürgschaft verzichtet. In der Praxis muss der Mieter daher zunächst eine alternative Sicherheit stellen (z. B. Barkaution), bevor die Bank die Bürgschaft zurückzieht. Vermieter sollten Kündigung des Avals durch den Mieter nicht einfach hinnehmen, ohne eine Ersatzsicherheit zu fordern.

Wie wird ein Aval bei Gewährleistungsansprüchen geltend gemacht?

Der Auftraggeber richtet seine Forderung schriftlich an die Bank und legt die Bürgschaftsurkunde im Original vor. Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern muss die Bank sofort zahlen, ohne die Berechtigung der Forderung zu prüfen - die Prüfung findet ggf. in einem späteren Rückforderungsprozess statt. Bei einer gewöhnlichen selbstschuldnerischen Bürgschaft kann die Bank die Berechtigung der Forderung prüfen; sie muss aber nicht die Vorausklage gegen den Hauptschuldner verlangen (das ist gerade der Unterschied zur einfachen Bürgschaft mit Einrede der Vorausklage nach § 771 BGB). Die genauen Anforderungen ergeben sich aus der Bürgschaftsurkunde - lesen Sie diese vor Annahme sorgfältig.

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