Bausparen (Bausparvertrag)

Bausparen (Bausparvertrag) - Bausparen ist ein zweckgebundenes Spar- und Finanzierungsmodell, bei dem der Bausparer zunächst Eigenkapital in einen Bausparvertrag einzahlt (Ansparphase) und anschließend Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen erhält (Darlehensphase). Der Bausparvertrag wird mit einer Bausparkasse abgeschlossen und ist an wohnwirtschaftliche Verwendungszwecke gebunden.

Funktionsweise und Phasen des Bausparens

Ein Bausparvertrag durchläuft drei Phasen. In der Ansparphase zahlt der Bausparer regelmäßige Beiträge in den Vertrag ein, bis das vereinbarte Mindestsparguthaben erreicht ist - in der Regel 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Das Guthaben wird mit einem bei Vertragsabschluss festgelegten Guthabenzins verzinst, der aktuell typischerweise zwischen 0,01 und 0,5 Prozent liegt. Bausparkassen sind nach dem Bausparkassengesetz (BausparkG) geregelt und unterliegen der Aufsicht der BaFin.

Sobald das Mindestsparguthaben erreicht und eine ausreichende Bewertungszahl erzielt ist, wird der Vertrag zuteilungsreif. Die Bewertungszahl berücksichtigt die Spardauer, die Höhe der Einzahlungen und das Verhältnis zum Gesamtbestand der Bausparkasse. Die Zuteilung ist der Zeitpunkt, ab dem der Bausparer das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen abrufen kann. Das Kollektivprinzip des Bausparens bedeutet, dass alle Bausparer in einem Pool gemeinsam sparen - die Zuteilung hängt damit auch vom Gesamtverhalten der Spargemeinschaft ab.

In der Darlehensphase erhält der Bausparer ein Darlehen in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Guthaben. Der entscheidende Vorteil: Der Darlehenszins steht bereits bei Vertragsabschluss fest und liegt je nach Tarif zwischen 1,0 und 2,5 Prozent. In Hochzinsphasen bietet der Bausparvertrag damit einen wirksamen Schutz gegen steigende Zinsen. Das Bauspardarlehen wird durch monatliche Raten getilgt, wobei die Tilgungsdauer je nach Tarif zwischen sieben und fünfzehn Jahren beträgt.

Staatliche Förderungen

Bausparen wird durch mehrere staatliche Förderinstrumente unterstützt, die sich unter bestimmten Voraussetzungen kombinieren lassen.

Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent der jährlichen Sparleistung, maximal 70 Euro pro Person (140 Euro bei Verheirateten). Voraussetzung ist, dass das zu versteuernde Einkommen 35.000 Euro (70.000 Euro bei Verheirateten) nicht übersteigt. Seit 2021 gelten diese erhöhten Einkommensgrenzen.

Die Arbeitnehmersparzulage fördert vermögenswirksame Leistungen (VL), die in einen Bausparvertrag eingezahlt werden, mit 9 Prozent auf maximal 470 Euro pro Jahr. Die Einkommensgrenze liegt bei 40.000 Euro (80.000 Euro bei Verheirateten).

Zusätzlich können Riester-Bausparer die Riester-Zulagen und Steuervorteile für einen Wohn-Riester-Bausparvertrag nutzen, sofern die Mittel für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden. Die Grundzulage beträgt 175 Euro je Jahr, Kinderzulagen kommen hinzu.

Bausparen als Anschlussfinanzierungsstrategie

Ein in der Praxis oft unterschätzter Einsatzzweck des Bausparens ist die Vorsorge für die Anschlussfinanzierung. Wer heute eine Immobilie mit zehnjähriger Zinsbindung finanziert, kann parallel dazu einen Bausparvertrag abschließen und sich den aktuellen Darlehenszins für den Zeitpunkt sichern, an dem die Zinsbindung ausläuft. Das funktioniert über das sogenannte Vorausdarlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag, bei dem das Bankdarlehen zunächst endfällig bleibt und mit Zuteilung des Bausparvertrags abgelöst wird. Für Eigentümer in Nürnberg, die in den Jahren 2010-2015 zu historisch niedrigen Zinsen finanziert haben und nun eine Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen benötigen, ist diese Strategie rückblickend besonders relevant - und prospektiv für zukünftige Zinssenkungsphasen lehrreich.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg nutzen viele Familien den Bausparvertrag als ergänzenden Finanzierungsbaustein neben einem klassischen Bankdarlehen. Besonders bei Modernisierungen und energetischen Sanierungen - etwa in Bestandsimmobilien in Stadtteilen wie Ziegelstein, Eibach oder Reichelsdorf - eignet sich das Bauspardarlehen als zinssichere Finanzierung kleinerer Maßnahmen bis 50.000 Euro. In der Metropolregion sind die Landesbausparkasse Bayern (LBS Bayern) sowie Schwäbisch Hall und Wüstenrot stark vertreten.

Wir empfehlen, den Bausparvertrag frühzeitig abzuschließen, auch wenn der konkrete Immobilienwunsch noch in der Zukunft liegt. Die Ansparphase von sieben bis zehn Jahren nutzt die Zeit, um Eigenkapital aufzubauen und sich den aktuellen Darlehenszins für die Zukunft zu sichern. Lassen Sie verschiedene Tarifangebote unabhängig vergleichen, denn die Konditionen der Bausparkassen unterscheiden sich erheblich - insbesondere bei Abschlussgebühren (meist 1 % der Bausparsumme) und Darlehenszins.

Häufig gestellte Fragen

Für welche Zwecke darf ein Bauspardarlehen verwendet werden?

Das Bauspardarlehen ist zweckgebunden an wohnwirtschaftliche Verwendung. Dazu zählen der Kauf oder Bau einer Immobilie, Modernisierungen und Renovierungen, energetische Sanierungen (z. B. Wärmedämmung, neue Fenster, Heizungsmodernisierung), der Erwerb von Bauland, die Ablösung bestehender Immobilienkredite und der Erwerb von Wohnrechten (etwa im Rahmen von Wohnungseigentumsanlagen). Eine Verwendung für nicht wohnwirtschaftliche Zwecke - etwa Konsumgüter oder Urlaub - ist ausgeschlossen und kann zum Verlust staatlicher Förderungen sowie zur Rückforderung bereits gewährter Prämien führen. Die Zweckbindung wird durch Nachweise gegenüber der Bausparkasse dokumentiert.

Lohnt sich ein Bausparvertrag bei niedrigen Zinsen?

Bei niedrigem Marktzinsniveau ist der Guthabenzins während der Ansparphase kaum attraktiv. Der eigentliche Wert des Bausparvertrags liegt jedoch in der Zinssicherung für das spätere Darlehen. Wer heute einen Bausparvertrag abschließt und in fünf bis zehn Jahren finanzieren möchte, sichert sich den heute vereinbarten Darlehenszins - unabhängig davon, wie sich die Marktzinsen in der Zwischenzeit entwickeln. Damit fungiert der Bausparvertrag als eine Art Versicherung gegen Zinsanstiege. Zusätzlich machen staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage das Bausparen auch in Niedrigzinsphasen für Förderberechtigte interessant.

Kann ich den Bausparvertrag vorzeitig kündigen?

Ja, ein Bausparvertrag kann jederzeit gekündigt werden. In diesem Fall erhalten Sie Ihr angespartes Guthaben inklusive der gutgeschriebenen Zinsen zurück. Allerdings gehen staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie verloren, wenn die gesetzliche Sperrfrist von sieben Jahren noch nicht abgelaufen ist - die Prämien müssen dann zurückgezahlt werden. Zudem berechnen einige Bausparkassen eine Vorfälligkeitsgebühr. Eine Kündigung sollte daher gut abgewogen werden - manchmal ist es sinnvoller, den Vertrag auf kleine Beiträge zu reduzieren und ruhend zu stellen, anstatt ihn vollständig aufzulösen.

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