Bebauungsplan

Bebauungsplan - Der Bebauungsplan (B-Plan) ist eine verbindliche Satzung der Gemeinde, die für ein bestimmtes Gebiet die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Stellung der baulichen Anlagen rechtsverbindlich festsetzt. Er bildet zusammen mit dem Flächennutzungsplan die zweite Stufe der kommunalen Bauleitplanung nach dem Baugesetzbuch (BauGB).

Inhalt und Festsetzungen eines Bebauungsplans

Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens vier Kernfestsetzungen: die Art der baulichen Nutzung (etwa reines Wohngebiet WR, allgemeines Wohngebiet WA, Mischgebiet MI oder Gewerbegebiet GE nach der Baunutzungsverordnung BauNVO), das Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl GRZ, Geschossflächenzahl GFZ, Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe), die überbaubaren Grundstücksflächen (durch Baugrenzen und Baulinien definiert) sowie die örtlichen Verkehrsflächen.

Darüber hinaus kann ein B-Plan zahlreiche weitere Festsetzungen treffen: Dachformen und Dachneigungen, Firstrichtungen, Fassadenmaterialien, Stellplatzpflichten, Begrünungsvorschriften, Lärmschutzzonen und Flächen für Gemeinbedarf. Diese Detailregelungen werden häufig in einer ergänzenden örtlichen Bauvorschrift oder Gestaltungssatzung festgehalten, die als separate Satzung erlassen wird.

Erfüllt ein Bebauungsplan nicht alle vier Mindestfestsetzungen, spricht man von einem einfachen Bebauungsplan. In diesem Fall richtet sich die Beurteilung der nicht geregelten Aspekte ergänzend nach § 34 BauGB (Einfügen in die nähere Umgebung) oder § 35 BauGB (Außenbereich). Der einfache Bebauungsplan begegnet dem Planer in der Praxis häufig bei Bebauungsplänen aus den 1960er- und 1970er-Jahren.

Aufstellungsverfahren und Bürgerbeteiligung

Die Aufstellung eines Bebauungsplans folgt einem gesetzlich geregelten Verfahren mit zwei Beteiligungsrunden. In der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB werden die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie die voraussichtlichen Auswirkungen dargelegt. Eigentümer und Anwohner können Anregungen und Bedenken vorbringen - in dieser Phase ist die Einflussnahme am wirkungsvollsten.

Nach Überarbeitung des Entwurfs folgt die förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB, bei der der Planentwurf einen Monat lang öffentlich ausgelegt wird. Eingegangene Stellungnahmen muss die Gemeinde prüfen und im Sinne einer Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange (§ 1 Abs. 7 BauGB) berücksichtigen. Der endgültige B-Plan wird vom Gemeinderat als Satzung beschlossen und durch öffentliche Bekanntmachung rechtsverbindlich. Für Grundstückseigentümer ist die aktive Teilnahme an diesen Beteiligungsverfahren entscheidend - nachträgliche Einwände gegen einen rechtskräftigen B-Plan sind nur in engen Grenzen möglich.

Beschleunigte Verfahren

Das BauGB kennt neben dem Regelverfahren auch beschleunigte Aufstellungsverfahren. Das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB ermöglicht Änderungen ohne Umweltprüfung, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) gilt für Nachverdichtungsvorhaben innerhalb des bereits besiedelten Bereichs. Besonders in Nürnberger Stadtteilen, in denen Baulücken geschlossen oder Gewerbebrachen in Wohngebiete umgewandelt werden, kommt § 13a BauGB regelmäßig zur Anwendung - dies beschleunigt das Verfahren erheblich und verkürzt die Zeit bis zur Baureife.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In Nürnberg können Bebauungspläne über das Online-Geoportal der Stadt eingesehen werden. Wir empfehlen jedem Kaufinteressenten, vor dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Bestandsimmobilie den geltenden B-Plan zu prüfen. Besonders in Stadtteilen mit laufenden Nachverdichtungsprojekten - etwa in Röthenbach, Langwasser oder Gebersdorf - werden Bebauungspläne regelmäßig angepasst, was die baulichen Möglichkeiten eines Grundstücks erweitern oder einschränken kann. Das Stadtplanungsamt Nürnberg informiert über laufende Änderungsverfahren und nimmt Anregungen entgegen.

Bei Grundstücken ohne Bebauungsplan in gewachsenen Innenstadtlagen richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB. Hier empfehlen wir dringend eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde, um vor dem Kauf Klarheit über die planungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens zu erhalten.

Häufig gestellte Fragen

Wo finde ich den Bebauungsplan für mein Grundstück?

Bebauungspläne sind öffentlich einsehbar und können beim Stadtplanungsamt der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden. In Nürnberg sind viele B-Pläne über das Online-Geoportal digital abrufbar - direkt unter stadtplanung.nuernberg.de. Für eine verbindliche Auskunft zu den geltenden Festsetzungen empfehlen wir eine schriftliche Anfrage beim Stadtplanungsamt, da online nicht immer alle Änderungen und Ergänzungen zeitnah abgebildet sind. Bei Grundstücken im Landkreis Nürnberger Land oder Erlangen-Höchstadt wenden Sie sich an das jeweilige Bauamt der Gemeinde oder den Landkreis.

Was darf ich bauen, wenn kein Bebauungsplan existiert?

Liegt ein Grundstück im besiedelten Zusammenhang (Innenbereich), richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Das geplante Bauvorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßstab ist das tatsächlich vorhandene Bebauungsbild - ein Vier-Familien-Haus in einem Gebiet mit Einzelhäusern kann unzulässig sein, auch ohne B-Plan. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind nur privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe oder Windenergieanlagen zulässig - Wohnbebauung ist dort grundsätzlich ausgeschlossen.

Kann ein Bebauungsplan nachträglich geändert werden?

Ja, die Gemeinde kann einen bestehenden Bebauungsplan ändern, ergänzen oder aufheben. Das Änderungsverfahren folgt grundsätzlich dem gleichen Ablauf wie die Erstaufstellung einschließlich Umweltprüfung und Öffentlichkeitsbeteiligung. Für geringfügige Änderungen steht ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB zur Verfügung, bei dem auf die Umweltprüfung verzichtet werden kann. Eigentümer können bei der Gemeinde eine Bebauungsplanänderung anregen - einen Rechtsanspruch auf Änderung gibt es jedoch nicht. Die Gemeinde entscheidet nach Abwägung aller Belange über die Einleitung des Verfahrens.

Welche Bedeutung hat die GRZ und GFZ im Bebauungsplan für Eigentümer?

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet: Auf einem 600 m² großen Grundstück darf eine Grundfläche von maximal 240 m² bebaut werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt das Verhältnis der Gesamtgeschossfläche zur Grundstücksfläche und gibt damit an, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden kann. Eine GFZ von 1,2 erlaubt auf dem 600 m² Grundstück eine Gesamtgeschossfläche von 720 m². Diese beiden Kennzahlen sind entscheidend für die Bebaubarkeit und damit den Wert eines Grundstücks. Bei Kaufüberlegungen sollte immer geprüft werden, ob das vorhandene Gebäude die planungsrechtlich zulässige GRZ und GFZ bereits ausschöpft oder ob noch Erweiterungspotenzial vorhanden ist.

Bebauungsplan und Nachverdichtung in Nürnberg

Die Stadt Nürnberg verfolgt eine aktive Nachverdichtungsstrategie, um Wohnraum im bestehenden Siedlungsgebiet zu schaffen. Baulücken, Aufstockungen und Dachgeschossausbau stehen dabei im Fokus. Eigentümer in Nürnberg, die ihr Grundstück oder ihr Gebäude entwickeln möchten, sollten prüfen, ob der geltende Bebauungsplan bereits Nachverdichtungsmöglichkeiten erlaubt - oder ob eine Anpassung des B-Plans beantragt werden kann. Das Stadtplanungsamt Nürnberg berät in einem kostenlosen Vorgespräch über die planungsrechtlichen Möglichkeiten. Eine Nachverdichtung durch Aufstockung oder Anbau kann den Immobilienwert erheblich steigern - sofern die GRZ- und GFZ-Grenzen noch Spielraum lassen und die Stellplatzpflicht erfüllbar ist. Wir unterstützen Eigentümer bei der Einschätzung des Entwicklungspotenzials ihrer Immobilie in der Metropolregion Nürnberg.

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