Cash-on-Cash-Rendite

Cash-on-Cash-Rendite - Die Cash-on-Cash-Rendite (auch Eigenkapitalrendite oder Return on Equity) misst den jährlichen Cashflow einer Immobilieninvestition im Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital. Sie zeigt, wie effizient das eigene Geld arbeitet, und berücksichtigt - anders als die Nettorendite - den Fremdfinanzierungshebel. Die Cash-on-Cash-Rendite ist die wichtigste Kennzahl für fremdfinanzierte Immobilieninvestments.

Berechnung

Cash-on-Cash-Rendite = Jährlicher Netto-Cashflow ÷ Eingesetztes Eigenkapital × 100

Der Netto-Cashflow ergibt sich aus: Jahreskaltmiete - Bewirtschaftungskosten - Kapitaldienst (Zins + Tilgung)

Das eingesetzte Eigenkapital umfasst: Eigenkapitalanteil am Kaufpreis + gesamte Kaufnebenkosten (die meist nicht finanziert werden)

Beispiel:

• Kaufpreis: 300.000 € | Eigenkapital: 90.000 € | Kaufnebenkosten: 24.000 € | Darlehen: 210.000 € (3,5 %, 2 % Tilgung)
• Jahreskaltmiete: 15.000 € - Bewirtschaftungskosten: 3.000 € - Kapitaldienst: 11.550 € = Cashflow: 450 €/Jahr
• Cash-on-Cash-Rendite: 450 € ÷ 114.000 € = 0,4 %

Dieses Beispiel zeigt: Bei hohen Finanzierungskosten kann die Cash-on-Cash-Rendite sehr niedrig oder sogar negativ sein - die Immobilie „kostet” dann monatlich Geld, baut aber durch Tilgung Vermögen auf.

Hebelwirkung der Fremdfinanzierung

Die Cash-on-Cash-Rendite profitiert vom Leverage-Effekt: Liegt die Objektrendite (Cap Rate) über dem Darlehenszins, verstärkt die Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite. In Niedrigzinsphasen konnte die Cash-on-Cash-Rendite deutlich über der Objektrendite liegen. Bei steigenden Zinsen kehrt sich der Effekt um - der Leverage wirkt negativ, wenn der Darlehenszins die Objektrendite übersteigt. Diese Situation war für viele Investoren nach den Zinserhöhungen 2022-2023 relevant, als Finanzierungskosten auf 3,5-4,5 % stiegen und gleichzeitig die Mietrenditen bei vielen Bestandsobjekten nur 3-4 % betrugen.

Szenarien-Vergleich: Cash-on-Cash-Rendite bei ETW Nürnberg-Maxfeld (Kaufpreis 350.000 €)

Szenario	EK	Darlehen	Zinssatz	Tilgung	Kapitaldienst/J.	Cashflow/J.	Cash-on-Cash
Hochzins (aktuell)	105.000 €	245.000 €	3,8 %	2,0 %	14.210 €	-2.210 €	-2,1 %
Mittelzins	105.000 €	245.000 €	2,5 %	2,0 %	11.025 €	+965 €	+0,8 %
Niedrigzins (2020)	105.000 €	245.000 €	1,2 %	2,0 %	7.840 €	+4.160 €	+3,4 %
Mehr EK (40 %)	140.000 €	210.000 €	3,8 %	2,0 %	12.180 €	-380 €	-0,2 %

Annahme: Jahreskaltmiete 12.000 €, Bewirtschaftungskosten 3.000 €. Eigenkapital inkl. Kaufnebenkosten ca. 30 % = 105.000 €.

Cashflow und Vermögensaufbau im Zusammenspiel

Die Cash-on-Cash-Rendite allein reicht als Bewertungsmaßstab nicht aus. Sie misst nur den laufenden Cashflow, ignoriert aber zwei weitere Renditekomponenten: die Tilgung (jede Tilgungsrate baut Eigenkapital auf) und die Wertsteigerung der Immobilie. Ein Investment mit einer Cash-on-Cash-Rendite von null kann trotzdem wirtschaftlich attraktiv sein, wenn gleichzeitig jährlich 5.000 Euro Darlehen getilgt werden und die Immobilie in einer wachsenden Lage Wertzuwächse erzielt. Für eine vollständige Bewertung wird die Cash-on-Cash-Rendite daher oft durch den Total Return ergänzt, der alle drei Komponenten zusammenfasst.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Kapitalanlegern in der Metropolregion Nürnberg, die Cash-on-Cash-Rendite nicht isoliert zu betrachten, sondern zusammen mit dem Vermögensaufbau durch Tilgung und der erwarteten Wertsteigerung. Eine Cash-on-Cash-Rendite von 0 % bedeutet nicht, dass die Investition schlecht ist - sie bedeutet, dass die laufenden Mieteinnahmen exakt die Kosten decken, während gleichzeitig Darlehen getilgt und möglicherweise Steuern gespart werden. Für Nürnberger Objekte in guter Lage (Südstadt, Maxfeld, Gostenhof) ist eine Cash-on-Cash-Rendite von 2-4 % im ersten Jahr ein realistischer Zielwert, der sich bei steigenden Mieten und sinkender Darlehensschuld im Zeitverlauf verbessert.

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine gute Cash-on-Cash-Rendite?

Eine Cash-on-Cash-Rendite von mindestens 4-6 % gilt als attraktiv und deutet auf einen positiven Hebel der Fremdfinanzierung hin. Werte über 8 % sind bei Wohnimmobilien in deutschen Großstädten selten und deuten häufig auf Value-Add-Strategien, strukturelle Risiken oder sehr hohen Eigenkapitaleinsatz hin. In der aktuellen Zinsphase akzeptieren viele Investoren niedrigere Werte von 1-3 %, wenn das Wertsteigerungspotenzial des Standorts überzeugt und die Tilgungsleistung entsprechend berücksichtigt wird.

Berücksichtigt die Cash-on-Cash-Rendite die Wertsteigerung?

Nein, die Cash-on-Cash-Rendite betrachtet ausschließlich den laufenden Cashflow - also was monatlich nach Abzug aller Kosten und des Kapitaldienstes übrig bleibt. Wertsteigerungen oder -verluste werden erst beim Verkauf realisiert und fließen in den Total Return oder die Internal Rate of Return (IRR) ein. Für eine vollständige Beurteilung der Investitionsqualität sollten stets beide Perspektiven - laufender Cashflow und Gesamtrendite über den Haltezeitraum - zusammen betrachtet werden.

Wie beeinflusst die Tilgungshöhe die Cash-on-Cash-Rendite?

Eine höhere Tilgung (z. B. 3 %) reduziert den laufenden Cashflow und damit die Cash-on-Cash-Rendite - gleichzeitig wird deutlich schneller Eigenkapital aufgebaut und die Darlehensschuld sinkt rascher. Eine niedrige Tilgung (1 %) erhöht den monatlichen Cashflow, verlängert aber die Entschuldungsdauer erheblich. Die optimale Tilgung hängt von der individuellen Strategie ab: Wer maximalen laufenden Cashflow benötigt, wählt niedrige Tilgung; wer langfristige Schuldenfreiheit anstrebt und von steigendem Eigenkapital profitieren möchte, wählt höhere Tilgung.

Wie ändert sich die Cash-on-Cash-Rendite über die Haltedauer?

In den meisten fremdfinanzierten Immobilieninvestments verbessert sich die Cash-on-Cash-Rendite über die Zeit - aus zwei Gründen: Erstens steigen die Mieteinnahmen bei konsequenten Mieterhöhungen, während der Kapitaldienst (bei Festzins) konstant bleibt. Zweitens sinkt die Restschuld durch die Tilgung, was bei einer Anschlussfinanzierung zu einem niedrigeren Kapitaldienst führen kann. Ein Investment, das heute eine Cash-on-Cash-Rendite von 0,5 % erzielt, kann nach zehn Jahren durch Mietsteigerungen von 20 % und deutlich gesunkene Restschuld eine Cash-on-Cash-Rendite von 3-4 % erreichen. Diese dynamische Betrachtung - nicht nur der Anfangswert - ist entscheidend für die Beurteilung der langfristigen Attraktivität einer Kapitalanlage.

Cash-on-Cash-Rendite im Vergleich: Wohnimmobilien vs. Gewerbe in Nürnberg

In der Metropolregion Nürnberg unterscheiden sich die erzielbaren Cash-on-Cash-Renditen nach Nutzungsart. Wohnimmobilien in guten Nürnberger Lagen erzielen bei aktuellen Kaufpreisfaktoren von 18-22 und Finanzierungszinsen von 3,5-4 % in den ersten Jahren häufig eine Cash-on-Cash-Rendite nahe null oder leicht negativ. Gewerbeimmobilien - insbesondere gut vermietete Nahversorgungszentren mit langen Mietvertragslaufzeiten - bieten höhere Anfangsrenditen (5-7 % Nettoanfangsrendite), was bei gleicher Fremdfinanzierungsquote zu deutlich besseren Cash-on-Cash-Renditen führt. Der Haken: Gewerbeimmobilien haben höhere Leerstandsrisiken und Umbaukosten bei Mieterwechsel. Die Entscheidung zwischen Wohn- und Gewerbeanlage sollte daher nicht nur auf Basis der Cash-on-Cash-Rendite, sondern im Kontext des gesamten Risiko-Rendite-Profils getroffen werden.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.