Clear Height

Clear Height - Die Clear Height (lichte Höhe) ist der vertikale Abstand zwischen dem Fußboden und der Unterkante des niedrigsten Hindernisses (Decke, Unterzug, Traverse, Lüftungskanal) in einem Raum. Bei Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien ist die Clear Height eine der wichtigsten Kennzahlen, da sie die maximale Regalhöhe und damit die Lagerdichte bestimmt. Bei Wohnimmobilien wird der Begriff als lichte Raumhöhe verwendet und unterliegt Mindestanforderungen der Bauordnung.

Bedeutung bei Gewerbeimmobilien

Die Clear Height bestimmt die Nutzbarkeit und den Wert von Logistik- und Lagerhallen:

• Unter 6 m: Nur für niedrige Regalsysteme und Leichtgüter geeignet - ältere Bestandshallen, oft schwer vermietbar für moderne Logistiker
• 6-8 m: Standard für moderne Logistikhallen - ausreichend für Schmalganglager mit 4-5 Regalebenen
• 8-10 m: Gehobener Standard - Hochregallager mit automatisierten Systemen möglich
• Über 10 m: Premium-Logistik - vollautomatische Hochregallager, Siloregale, maximale Raumausnutzung

Jeder zusätzliche Meter Clear Height erhöht die nutzbare Lagerfläche erheblich und steigert den Mietwert der Halle. Bei modernen Logistik-Neubauten - etwa entlang der A3 und A6 in der Metropolregion Nürnberg - sind 10-12 m lichte Höhe Standard und werden von Logistikern der ersten Stunde als Mindestanforderung formuliert.

Lichte Höhe bei Wohngebäuden

Die Bayerische Bauordnung schreibt für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m vor (Art. 45 BayBO). Im Dachgeschoss muss diese Höhe über mindestens der Hälfte der Grundfläche erreicht werden. Ältere Bauordnungen sahen teilweise höhere Mindesthöhen vor - in Gründerzeithäusern finden sich lichte Höhen von 3,00-3,50 m, die heute als Qualitätsmerkmal gelten und bei der Vermarktung besonders hervorgehoben werden sollten.

Marktrelevanz und Bewertung

Im Gewerbeimmobiliensegment ist die Clear Height neben der Grundfläche, der Traglast des Hallenbodons und der Toranordnung einer der vier wichtigsten Bewertungsparameter. Bei der Mietpreiskalkulation gilt: Hallen mit einer Clear Height unter 6 m erzielen typischerweise Abschläge von 10-20 % gegenüber Standardobjekten. Umgekehrt erzielen Neubauhallen mit 10 m und mehr in Nürnberger Gewerbegebieten (Erlenstegen, Nürnberg-Hafen, Boxdorf) höhere Mietpreise pro Quadratmeter als ältere Bestände, weil die Raumausnutzung und die Kompatibilität mit modernen Lagertechnologien (automatisierte Regalbediengeräte, Vertikallager) entscheidend von der Höhe abhängen.

Clear Height nach Nutzungskategorie - Anforderungen und Mietmarkt Nürnberg

Kategorie	Lichte Höhe	Eignung	Mietpreis (ca.)	Beispiel Nürnberg
Veraltete Bestandshalle	< 6 m	Leichtgüter, Archiv	3,50-5,00 €/m²	Ältere Hallen Nürnberg-Süd
Standard-Logistik	6-8 m	Schmalganglager, 4-5 Regalebenen	5,50-7,00 €/m²	Nürnberg-Hafen, Eibach
Moderner Standard	8-10 m	Hochregallager, Automatisierung möglich	7,00-8,50 €/m²	A3-Korridor Nürnberg-Erlangen
Premium-Logistik	10-12 m	Vollautomatische Lager, Siloregale	8,50-10,50 €/m²	Neubauten A6, Boxdorf
Wohnraum Altbau (Gründerzeit)	3,00-3,50 m	Hochwertiges Wohnen, Lofts	Aufschlag 5-10 %	Nürnberg-Altstadt, Gostenhof
Wohnraum Standard	2,50-2,70 m	Normaler Wohnbetrieb	Marktüblich	Nürnberg Neubau

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Eigentümern von Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Nürnberg, die Clear Height als zentrales Vermarktungsmerkmal hervorzuheben - sie ist für Logistikmieter oft das erste Filterkriterium bei der Objektsuche. Angesichts der starken Logistikachse entlang der A3 (Nürnberg-Würzburg) und der A6 (Nürnberg-Heilbronn) ist die Nachfrage nach Hallen mit hoher Clear Height ungebrochen. Bei Wohnimmobilien gilt: Eine lichte Höhe von 2,70 m oder mehr steigert die Raumwirkung spürbar und kann den erzielbaren Miet- oder Kaufpreis um 3-8 % erhöhen. Bei Altbauten in der Nürnberger Altstadt oder in Gostenhof mit Deckenhöhen über 3 m ist dies ein attraktives Alleinstellungsmerkmal, das im Exposé explizit genannt werden sollte.

Häufig gestellte Fragen

Wie messe ich die Clear Height korrekt?

Die Clear Height wird vom fertigen Fußboden bis zur Unterkante des niedrigsten Hindernisses gemessen - also nicht bis zur Deckenunterkante, wenn Unterzüge, Traverse oder Lüftungskanäle tiefer hängen. Bei Gewerbeimmobilien sollte die nutzbare Höhe an mehreren repräsentativen Stellen der Halle gemessen werden, da Unterzüge die lichte Höhe punktuell reduzieren und die für die Regalplanung maßgebliche Mindesthöhe im gesamten Regalbereich eingehalten werden muss.

Kann ich die lichte Höhe einer Wohnung nachträglich verändern?

Eine echte Erhöhung ist konstruktiv kaum möglich, da die Geschossdecke nicht angehoben werden kann. Eine optische Verbesserung kann durch Entfernen einer abgehängten Decke oder durch Verzicht auf dicke Fußbodenaufbauten erreicht werden. Eine tatsächliche Absenkung - etwa durch eine Fußbodenheizung mit hohem Estrichaufbau - darf die Mindesthöhe von 2,40 m nicht unterschreiten. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind solche Eingriffe häufig eingeschränkt oder genehmigungspflichtig.

Welche lichte Höhe gilt für Kellerräume?

Kellerräume, die nicht als Aufenthaltsräume genutzt werden, unterliegen keiner Mindesthöhe. Soll ein Kellerraum als Wohn- oder Arbeitsraum genutzt werden (z. B. als Hobbyraum, Heimstudio oder Büro), gelten dieselben Anforderungen wie für Aufenthaltsräume: 2,40 m lichte Höhe, ausreichende Belichtung durch Fenster und ausreichende Belüftung. Eine Umnutzung erfordert in Bayern in der Regel eine Baugenehmigung oder zumindest eine baurechtliche Klärung durch eine Bauvoranfrage.

Warum wird die Clear Height bei Logistikimmobilien im Verkaufsexposé oft falsch angegeben?

In der Praxis kommt es bei Logistik- und Gewerbehallen regelmäßig zu Angaben, die sich auf die Deckenunterkante beziehen - nicht aber auf die tatsächlich nutzbare Höhe unter dem niedrigsten Hindernis. Unterzüge, Lüftungskanäle und Sprinkleranlagen können die nutzbare lichte Höhe um 30 bis 80 Zentimeter reduzieren, was bei der Regalplanung erheblich ist: Eine Halle mit 9 m Deckenunterkante, aber 60 cm tiefen Unterzügen hat eine tatsächliche Clear Height von nur 8,40 m - das entspricht einer geringeren Regalebene und damit spürbar niedrigerer Lagerkapazität. Wir empfehlen Eigentümern und Vermarktern von Logistikimmobilien in der Metropolregion Nürnberg, die Clear Height verbindlich im Exposé anzugeben und bei der Messung stets die Unterkante des niedrigsten Hindernisses im gesamten nutzbaren Hallenbereich zu verwenden. Falsche Angaben können zu Rückabwicklungsrisiken führen, wenn der Mieter oder Käufer die Halle nicht wie geplant nutzen kann.

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