Corporate Real Estate

Corporate Real Estate - Corporate Real Estate (CRE) bezeichnet den Immobilienbestand, den ein Unternehmen für seine betrieblichen Zwecke nutzt - Büros, Produktionsstätten, Lager, Verkaufsflächen und Rechenzentren. Das Corporate Real Estate Management (CREM) steuert diesen Bestand strategisch mit dem Ziel, die Immobilienkosten zu optimieren, die Flächeneffizienz zu maximieren und die Unternehmensstrategie durch passende Standort- und Raumkonzepte zu unterstützen.

Aufgabenbereiche des CREM

Das Corporate Real Estate Management umfasst vier strategische Handlungsfelder:

• Portfoliostrategie: Entscheidung über Kauf, Miete, Leasing oder Sale-and-Leaseback eigener Immobilien - Abstimmung mit der Unternehmensstrategie (Expansion, Konsolidierung, Standortverlagerung)
• Flächenmanagement: Optimierung der Flächennutzung - Belegungsplanung, Arbeitsplatzkonzepte (Desksharing, Activity-Based Working), Reduzierung von Leerstand
• Kostenmanagement: Senkung der Gesamtkosten (Total Cost of Occupancy) - Mietverhandlungen, Incentives, Nebenkostenoptimierung, Energiemanagement
• Workplace Strategy: Gestaltung der Arbeitswelt zur Förderung von Produktivität, Mitarbeiterzufriedenheit und Arbeitgeberattraktivität

Relevanz für den Immobilienmarkt

Unternehmen sind auf dem gewerblichen Immobilienmarkt die größten Nachfrager nach Büro-, Lager- und Produktionsflächen. Entscheidungen im CREM - etwa eine Standortverlagerung, die Einführung von Homeoffice-Regelungen oder ein Flächenabbau - haben unmittelbare Auswirkungen auf Mietpreise, Leerstandsquoten und Investmentwerte in der betroffenen Region.

Sale-and-Leaseback als CREM-Instrument

Eine der wichtigsten CREM-Strategien ist das Sale-and-Leaseback: Das Unternehmen verkauft seine eigengenutzten Immobilien an einen Investor und mietet sie langfristig zurück. Der Vorteil: Das im Immobilienvermögen gebundene Kapital wird freigesetzt und kann im Kerngeschäft reinvestiert werden. Der Nachteil: Das Unternehmen verliert das Eigentum und ist auf langfristige Mietverträge angewiesen, was bei einer späteren Standortverlagerung teuer werden kann. In Nürnberg haben große Arbeitgeber wie Diehl, Bosch und verschiedene Handelsunternehmen in der Vergangenheit Liegenschaften über Sale-and-Leaseback-Transaktionen veräußert - mit unterschiedlichen Erfahrungen je nach Marktentwicklung.

Kauf vs. Miete vs. Sale-and-Leaseback - Entscheidungsrahmen für Corporate Real Estate

Kriterium	Eigentum (Kauf)	Miete	Sale-and-Leaseback
Kapitalbindung	Hoch (EK und FK im Objekt)	Gering (laufende Miete)	Kapital wird freigesetzt
Flexibilität	Gering (Standortwechsel teuer)	Hoch (Mietvertragslaufzeit)	Mittel (langfristiger Mietvertrag)
Bilanzwirkung	Anlagevermögen (Immobilienwert)	Mietverbindlichkeit (IFRS 16)	Off-Balance (je nach Rechnungslegung)
Wertsteigerung	Profitiert davon	Nein	Verloren mit Verkauf
Geeignet für	Stabile Standorte, Eigentümerunternehmen	Wachsende/flexible Unternehmen	Kapitalbedarf im Kerngeschäft
Typisches Beispiel	Handwerksbetrieb mit eigenem Gebäude	Büronutzer, Filialisten	Logistiker, Produktionsunternehmen

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen gewerblichen Vermietern in der Metropolregion Nürnberg, die CREM-Strategien ihrer Mieter zu verstehen: Unternehmen optimieren ihre Flächennutzung zunehmend und benötigen tendenziell weniger, aber flexiblere und höherwertige Flächen. Mietverträge mit flexiblen Flächenoptionen (Erweiterungs- und Verkleinerungsoptionen), moderner technischer Ausstattung (Glasfaseranschluss, flexible Raumaufteilung, hochwertige Videokonferenzinfrastruktur) und attraktiver Lage zur Mitarbeitergewinnung sind gefragt. In Nürnberg sind CRE-Entscheidungen großer Arbeitgeber wie Siemens, Datev, GfK und Schaeffler marktprägend - Leerstand an einem Siemens-Standort kann einen ganzen Stadtteil beeinflussen.

Häufig gestellte Fragen

Sollten Unternehmen ihre Immobilien besitzen oder mieten?

Die Entscheidung hängt von der Unternehmensstrategie, der Kapitalstruktur und dem Zeithorizont ab. Eigentum bietet Planungssicherheit, schützt vor Mietsteigerungen und birgt Wertsteigerungspotenzial, bindet aber erhebliches Kapital, das nicht für das Kerngeschäft zur Verfügung steht. Miete bietet Flexibilität bei Standortveränderungen und setzt Kapital frei. Der Trend geht seit Jahren zur Miete - viele Konzerne haben ihre Immobilien über Sale-and-Leaseback veräußert und zurückgemietet. Für mittelständische Unternehmen in der Metropolregion Nürnberg - besonders im produzierenden Gewerbe - kann Eigentum dennoch vorteilhaft sein, wenn der Standort langfristig gesichert werden soll und der Beleihungswert die Unternehmensfinanzierung stützt.

Was bedeutet Total Cost of Occupancy?

Die Total Cost of Occupancy (TCO) umfasst alle Kosten der Flächennutzung: Kaltmiete oder Kapitalkosten (bei Eigentum), Betriebskosten, Instandhaltung, Reinigung, Sicherheitsdienste, Umzüge und Umbauten, Abschreibung der Einrichtung sowie IT-Infrastruktur. Die TCO liegt typischerweise 50-100 % über der reinen Kaltmiete und ist die entscheidende Kenngröße für CRE-Entscheidungen, da sie die tatsächliche wirtschaftliche Belastung des Unternehmens durch die Immobilie abbildet. Wer ausschließlich die Kaltmiete vergleicht, unterschätzt die tatsächlichen Kosten erheblich - besonders in Altgebäuden mit hohen Betriebskosten und Instandhaltungsrückständen.

Wie beeinflusst Homeoffice die Nachfrage nach Büroflächen?

Die verstärkte Nutzung von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen hat die Nachfrage nach reinen Schreibtischarbeitsplätzen reduziert. Unternehmen benötigen weniger Fläche pro Mitarbeiter, investieren aber in höherwertige Kollaborations- und Kommunikationsflächen. In Nürnberg liegt die Büroleerstandsquote trotz Flächenrückgaben moderat, da viele Unternehmen ihre Flächen qualitativ aufwerten statt komplett abzugeben. Gleichzeitig führt die Nachfrage nach Flächen in attraktiver Lage und mit hochwertiger Ausstattung zu einer Spreizung: Gute Flächen sind weiterhin gefragt, veraltete Bestände bleiben leer. Für gewerbliche Vermieter in der Metropolregion bedeutet das: Investitionen in Gebäudequalität, Flexibilität und nachhaltige Ausstattung zahlen sich direkt in niedrigeren Leerstandsquoten und höheren erzielbaren Mieten aus.

Für gewerbliche Vermieter in der Metropolregion Nürnberg ist das Verständnis von CREM-Strategien kein nettes Extra, sondern eine Voraussetzung für die wirtschaftlich erfolgreiche Vermietung: Wer weiß, wie seine Mieter Flächenentscheidungen treffen, kann besser verhandeln, flexiblere Vertragsstrukturen anbieten und attraktivere Mietobjekte schaffen. Besonders in Nürnberger Bürogebäuden entlang der Augustenstraße, im GVZ und im Technologiepark sind nutzerdefinierte Flächenkonzepte und kurze Vertragslaufzeiten mit Optionsrechten heute oft das Zünglein an der Waage zwischen Leerstand und langfristiger Vollvermietung.

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