Crowdinvesting

Crowdinvesting - Crowdinvesting (Schwarmfinanzierung) ist eine digitale Finanzierungsform, bei der Privatanleger über spezialisierte Online-Plattformen Kapital für Immobilienprojekte bereitstellen. Im Unterschied zum Crowdfunding, bei dem Unterstützer Produkte oder ideelle Gegenleistungen erhalten, zielt Crowdinvesting auf eine finanzielle Rendite ab. In Deutschland wird Crowdinvesting für Immobilien durch das Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) reguliert und hat sich seit 2015 zu einem etablierten Segment entwickelt.

Regulierung und Anlegerschutz

Das VermAnlG regelt Crowdinvesting-Angebote in Deutschland:

• Befreiung bis 6 Mio. Euro: Immobilien-Crowdinvestings sind von der Prospektpflicht befreit, wenn das Emissionsvolumen 6 Millionen Euro nicht übersteigt und der Anleger über die Risiken aufgeklärt wird (Vermögensanlagen-Informationsblatt - VIB)
• Einzelanlagegrenzen: Privatanleger dürfen ohne Vermögensprüfung maximal 1.000 Euro pro Projekt investieren; bis 10.000 Euro mit Selbstauskunft, bis 25.000 Euro mit Nachweis ausreichenden Vermögens
• Widerrufsrecht: Anleger haben ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach Zeichnung
• Informationspflichten: Der Emittent muss ein VIB mit Angaben zu Risiken, Kosten und Konditionen bereitstellen

Plattformen und Marktüberblick

Bekannte Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien in Deutschland sind Exporo, Bergfürst, Zinsbaustein und Engel & Völkers Digital Invest. Die Plattformen übernehmen die Vorprüfung der Projekte, die Vertragsabwicklung und das Reporting an die Anleger. Die Qualität der Projektprüfung variiert erheblich - eine unabhängige Bewertung des Projekts durch den Anleger bleibt trotz Plattformprüfung unerlässlich.

Crowdinvesting vs. direkte Immobilieninvestition

Ein wesentlicher Unterschied zwischen Crowdinvesting und dem direkten Erwerb einer Immobilie liegt im Eigentumsrecht: Beim Crowdinvesting erwerben Anleger kein Eigentum an der Immobilie, sondern lediglich eine schuldrechtliche Forderung gegenüber dem Projektentwickler. Dies hat weitreichende Konsequenzen: Im Insolvenzfall des Entwicklers steht dem Anleger kein dingliches Sicherungsrecht an der Immobilie zu. Zugleich profitieren Crowdinvestoren nicht von einer Wertsteigerung der Immobilie über den vereinbarten Zinssatz hinaus.

Für Anleger, die an der Wertsteigerung einer Immobilie partizipieren möchten, bietet sich der direkte Immobilienerwerb oder ein Equity-Crowdinvesting an, bei dem die Anleger am Gewinn und Verlust der Projektgesellschaft beteiligt werden - mit höherem Risiko, aber auch höherem Upside-Potenzial. In der Praxis überwiegen jedoch Nachrangdarlehen, da sie für Projektentwickler einfacher zu strukturieren sind.

Crowdinvesting vs. direktes Immobilieninvestment - Kernunterschiede

Merkmal	Crowdinvesting (Nachrangdarlehen)	Equity-Crowdinvesting	Direktkauf Immobilie
Eigentumsrecht	Keine - nur schuldrechtliche Forderung	Beteiligung an Projektgesellschaft	Volleigentum (Grundbuch)
Renditeform	Fester Zinssatz (4-8 % p.a.)	Gewinnbeteiligung variabel	Miete + Wertsteigerung
Verlustrisiko im Insolvenzfall	Nachrang → oft Totalverlust	Nachrang → oft Totalverlust	Sicherungseigentümer (Grundschuld)
Laufzeit	12-36 Monate fest	24-60 Monate fest	Unbegrenzt (eigene Entscheidung)
Mindestanlage	100-500 €	500-5.000 €	20.000-50.000 € EK
Verwaltungsaufwand	Keiner (Plattform)	Minimal	Hoch (Verwaltung, Steuern)
Wertsteigerung	Keine Teilhabe	Ja (anteilig)	Vollständig beim Eigentümer

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Anlegern in der Metropolregion Nürnberg, bei Crowdinvesting-Projekten besonders auf Standort und Erfahrung des Projektentwicklers zu achten. Projekte in Nürnberg oder der Metropolregion haben den Vorteil, dass Sie den Standort persönlich kennen und den Baufortschritt verfolgen können. Achten Sie auf mindestens 10-15 % Eigenkapital des Entwicklers (erkennbar aus der Finanzierungsdarstellung im VIB), eine vorliegende Baugenehmigung und einen nachgewiesenen Track Record des Entwicklers mit abgeschlossenen Projekten. Streuen Sie Ihr Investment über mindestens fünf verschiedene Projekte und nach Möglichkeit verschiedene Plattformen, um das Einzelrisiko zu reduzieren.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn der Projektentwickler insolvent wird?

Bei einer Insolvenz des Entwicklers werden Nachrangdarlehen der Crowd-Investoren erst nach allen anderen Gläubigern (Bankdarlehen, Lieferanten, Arbeitnehmer, Steuerbehörden) bedient. In der Praxis bedeutet dies häufig einen Totalverlust des eingesetzten Kapitals, da bei einem Projektscheitern oft keine freie Masse zur Befriedigung der Nachranggläubiger verbleibt. Einige Plattformen bieten mittlerweile erstrangig besicherte Anlageformen an, die ein höheres Schutzniveau bieten - allerdings bei entsprechend niedrigerer Rendite (2-4 % statt 5-8 %). Die Marktturbulenzen 2022-2023 haben gezeigt, dass steigende Baukosten und Finanzierungskosten auch eigentlich solide geplante Projekte in die Schieflage treiben können - ein Risiko, das kein Zinssatz vollständig kompensiert.

Wie unterscheidet sich Crowdinvesting von einem Immobilienfonds?

Ein regulierter Immobilienfonds (offener oder geschlossener AIF nach KAGB) investiert in ein diversifiziertes Immobilienportfolio und wird von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft professionell verwaltet. Die Anleger haben Eigentumsanteile am Fondsvermögen, das durch Immobilien besichert ist. Crowdinvesting finanziert ein einzelnes Projekt über ein Nachrangdarlehen - es bietet höhere Renditechancen bei deutlich höherem Ausfallrisiko, geringerer Diversifikation und weniger regulatorischem Schutz. Für sicherheitsorientierte Anleger ist ein regulierter Immobilienfonds klar vorzuziehen; Crowdinvesting eignet sich als kleine Beimischung für renditeorientierte Anleger, die das Totalverlustrisiko tragen können.

Kann ich mein Crowdinvesting vorzeitig kündigen?

Die meisten Crowdinvesting-Verträge sehen eine feste Laufzeit ohne ordentliches Kündigungsrecht vor - typisch 12 bis 36 Monate. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nur möglich, wenn die Plattform einen Zweitmarkt anbietet, auf dem Anteile an andere Anleger verkauft werden können. Solche Zweitmarktmöglichkeiten sind bei Immobilien-Crowdinvesting bisher selten, nicht immer verfügbar und mit einem Abschlag auf den Nominalwert verbunden. Planen Sie das investierte Kapital als nicht verfügbar bis zum Laufzeitende ein. Wer Liquiditätsbedarf nicht ausschließen kann, sollte grundsätzlich keine Crowdinvestments eingehen - die Illiquidität ist ein strukturelles Merkmal der Anlageform, das durch keine Plattformauswahl beseitigt werden kann.

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