Dachpfandrecht

Dachpfandrecht - Das Dachpfandrecht (auch Dachhypothek oder Gesamtgrundpfandrecht) ist ein Grundpfandrecht, das auf mehreren Grundstücken gleichzeitig lastet und die Gesamtforderung auf jedem einzelnen Grundstück sichert. Der Gläubiger kann sich bei Zahlungsausfall aus jedem der belasteten Grundstücke in voller Höhe befriedigen. Das Dachpfandrecht kommt vor allem bei der Finanzierung von Grundstücksportfolios und bei Bauträgerprojekten zum Einsatz.

Funktion und Rechtsgrundlage

Das Dachpfandrecht ist eine Gesamtgrundschuld im Sinne der §§ 1132, 1192 BGB: Die Grundschuld wird gleichzeitig auf mehreren Grundstücken eingetragen, wobei jedes Grundstück für den vollen Betrag haftet. Der Gläubiger (Bank) kann frei wählen, aus welchem Grundstück er sich befriedigt - er hat ein Wahlrecht der Vollstreckung.

Typische Einsatzfälle:

• Bauträgerprojekte: Der Bauträger belastet das gesamte Projektgrundstück mit einer Gesamtgrundschuld. Bei Verkauf einzelner Wohnungen muss die Bank die verkaufte Einheit aus der Gesamthaftung entlassen (Pfandfreigabe)
• Portfoliofinanzierung: Ein Investor finanziert mehrere Grundstücke mit einem einzigen Darlehen, das durch eine Gesamtgrundschuld auf allen Objekten gesichert ist
• Grundstücksteilung: Nach Teilung eines belasteten Grundstücks lastet die Grundschuld automatisch als Gesamtgrundschuld auf beiden Teilen

Der Begriff „Dachpfandrecht” selbst ist kein gesetzlicher Fachausdruck, sondern eine im Bankenwesen gebräuchliche Bezeichnung für die Gesamtgrundschuld, die mehrere Objekte eines Kreditnehmers unter einem einzigen Sicherungsinstrument zusammenfasst. Dieser Begriff verdeutlicht bildlich, dass eine einzige Grundschuld wie ein „Dach” über allen belasteten Objekten steht.

Haftungsverteilung zwischen den Grundstücken

Bei einer Gesamtgrundschuld auf mehreren Grundstücken stellt sich im Innenverhältnis die Frage, welche Quote jedes Grundstück tragen soll. Das Gesetz sieht in § 1132 Abs. 2 BGB vor, dass im Innenverhältnis jedes Grundstück nur anteilig haftet - der Gläubiger kann zwar von außen auf jedes Grundstück in voller Höhe zugreifen, aber der betroffene Grundstückseigentümer hat einen Ausgleichsanspruch gegen die anderen Eigentümer. Für Anleger, die mehrere Immobilien unter einem Dachpfandrecht finanzieren, bedeutet dies: Bei Zahlungsproblemen mit einem Objekt kann die Bank auf alle anderen Objekte des Portfolios zugreifen, was das Risiko einer Gesamtfinanzierung erhöht.

Risiken für Erwerber

Für Käufer einzelner Einheiten aus einem Bauträgerprojekt birgt das Dachpfandrecht ein erhebliches Risiko: Solange die Gesamtgrundschuld nicht teilweise gelöscht oder die erworbene Einheit freigestellt wurde, haftet die gekaufte Wohnung für die gesamte Schuld des Bauträgers. Gerät der Bauträger in Insolvenz, bevor die Pfandfreigabe erteilt wurde, kann die Bank ihre Rechte aus der Gesamtgrundschuld auch gegen die bereits verkauften Einheiten geltend machen.

Deshalb sichert der Notar den Käufer durch die Vereinbarung einer Freistellungsverpflichtung im Kaufvertrag: Die finanzierende Bank verpflichtet sich schriftlich, die verkaufte Einheit nach vollständiger Kaufpreiszahlung aus der Gesamthaftung zu entlassen. Diese Freistellungserklärung ist ein kritischer Schutzinhalt jedes Bauträgerkaufvertrags und sollte vor der Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden.

Pfandfreigabe und Auszahlungsplan

Bei Bauträgerprojekten mit Gesamtgrundschuld ist der Auszahlungsplan eng mit der Pfandfreigabe verknüpft. Der Kaufpreis wird in der Regel in Raten nach Baufortschritt gezahlt (MaBV-konform: Grundstückskosten, Rohbau, Ausbaustufen, Fertigstellung, Übergabe). Die Bank erteilt die Freistellungserklärung typischerweise, wenn der gesamte Kaufpreis für die betreffende Einheit auf einem Notaranderkonto oder direkt an die Bank eingegangen ist und die Gesamtfinanzierung des Projekts gesichert ist. Käufer sollten darauf achten, dass die Freistellungserklärung nicht an Bedingungen geknüpft ist, die der Bauträger einseitig beeinflussen kann.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern von Bauträgerwohnungen in der Metropolregion Nürnberg, vor dem Kauf den Grundbuchauszug auf eine bestehende Gesamtgrundschuld zu prüfen und sicherzustellen, dass eine wirksame Freistellungserklärung der finanzierenden Bank für die konkrete Einheit vorliegt. Ohne diese Erklärung sollte kein Kaufpreis - auch keine erste Rate - gezahlt werden. Der Notar prüft dies standardmäßig, aber als Käufer sollten Sie aktiv nachfragen und die Freistellungszusage verstehen, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen. Insbesondere bei größeren Nürnberger Neubauprojekten, wo hunderte Einheiten auf einem gemeinschaftlich finanzierten Grundstück entstehen, ist dieser Punkt von kritischer Bedeutung.

Auch beim Erwerb von Objekten aus Privathand kann ein bestehendes Dachpfandrecht relevant werden: Hat der Verkäufer mehrere Immobilien unter einer gemeinsamen Gesamtgrundschuld finanziert und ist die Bank nicht bereit, die zu verkaufende Einheit freizugeben, blockiert das Dachpfandrecht die Lastenfreistellung und damit die lastenfreie Übereignung. Klären Sie daher bereits vor der Kaufpreisverhandlung, ob bestehende Grundpfandrechte als Einzel- oder Gesamtgrundschulden eingetragen sind - ein aktueller Grundbuchauszug, den wir gern für Sie anfordern, schafft in wenigen Tagen Klarheit.

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Freistellungserklärung?

Die Freistellungserklärung (auch Pfandfreigabe) ist die schriftliche Verpflichtung der Bank des Bauträgers, die erworbene Einheit nach vollständiger Kaufpreiszahlung aus der Gesamtgrundschuld zu entlassen. Sie wird vor oder bei der Beurkundung des Kaufvertrags von der Bank erteilt und gibt dem Käufer die Sicherheit, dass seine Wohnung nach Kaufpreiszahlung nicht für Schulden des Bauträgers haftet. Ohne diese Erklärung ist ein Kauf vom Bauträger mit erheblichem Risiko verbunden. Die Freistellungserklärung muss bedingungslos sein - sie darf nicht davon abhängen, ob der Bauträger bestimmte Bauleistungen erbringt oder weitere Einheiten verkauft. Achten Sie darauf, dass die Erklärung auf die konkrete Einheit lautet und einen klaren Freigabebetrag nennt.

Kann ich ein Grundstück mit Dachpfandrecht kaufen?

Grundsätzlich ja, aber Sie sollten unbedingt sicherstellen, dass die Gesamtgrundschuld entweder gelöscht oder Ihr Grundstück vollständig freigestellt wird. Ohne Freistellung haften Sie mit Ihrem Grundstück für die gesamte Schuld des ursprünglichen Eigentümers - unabhängig davon, was Sie selbst finanziert haben. Der Notar wird auf diese Problematik hinweisen und die Lastenfreistellung im Kaufvertrag regeln. Ergibt die Grundbuchprüfung eine Gesamtgrundschuld auf dem Kaufgrundstück und weiteren Objekten des Verkäufers, sollte der Kaufpreis unbedingt treuhänderisch über ein Notaranderkonto abgewickelt werden, damit die Zahlung erst erfolgt, wenn die Freigabe schriftlich vorliegt.

Wie wird ein Dachpfandrecht gelöscht?

Die Löschung erfolgt durch eine Löschungsbewilligung des Gläubigers (Bank) und einen Antrag beim Grundbuchamt. Bei einer Gesamtgrundschuld kann die Löschung für einzelne Grundstücke (Teilfreigabe) oder für alle Grundstücke gemeinsam erfolgen. Voraussetzung ist in der Regel die vollständige Tilgung der gesicherten Forderung oder die Stellung einer gleichwertigen Ersatzsicherheit. Die Löschungsgebühren beim Grundbuchamt richten sich nach dem Grundschuldbetrag und liegen in der Regel bei 30-150 Euro pro Grundstück. Bei Portfoliofinanzierungen kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, einzelne Grundstücke aus der Gesamthaftung gegen eine Ersatzsicherheit (z. B. Bankbürgschaft) herauszulösen, um sie lastenfrei veräußern zu können - ohne das gesamte Darlehen vorzeitig zurückzahlen zu müssen.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.