Cap Rate (Capitalization Rate)

Cap Rate (Capitalization Rate) - Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) ist eine Kennzahl, die den jährlichen Nettomietertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis oder Marktwert setzt. Sie wird vor allem im angelsächsischen Raum und bei internationalen Immobilientransaktionen verwendet und entspricht funktional dem deutschen Liegenschaftszinssatz. Die Cap Rate ermöglicht den schnellen Vergleich der Rendite verschiedener Immobilieninvestments unabhängig von der Finanzierungsstruktur.

Berechnung

Cap Rate = Net Operating Income (NOI) ÷ Kaufpreis × 100

Der NOI (Nettobetriebsergebnis) ist die Jahresbruttomiete abzüglich aller Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer, Leerstand) - aber vor Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung) und Einkommensteuer.

Beispiel: 36.000 € NOI ÷ 900.000 € Kaufpreis = 4,0 % Cap Rate

Umgekehrt lässt sich aus dem NOI und der marktüblichen Cap Rate der Marktwert ableiten: 36.000 € ÷ 4,0 % = 900.000 € Marktwert

Diese Umkehrfunktion macht die Cap Rate zum zentralen Werkzeug der Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren: Wenn der Markt für eine bestimmte Immobilienkategorie in einer bestimmten Lage eine Cap Rate von 4 % etabliert hat, lässt sich aus dem konkreten NOI eines Objekts direkt ein Marktwert ableiten.

Cap Rate und Liegenschaftszinssatz

Die Cap Rate und der deutsche Liegenschaftszinssatz sind konzeptionell verwandt, aber nicht identisch:

• Die Cap Rate basiert auf dem Kaufpreis und dem aktuellen NOI
• Der Liegenschaftszinssatz wird aus tatsächlichen Kauffalldaten abgeleitet und berücksichtigt die Restnutzungsdauer
• Beide sinken bei hoher Nachfrage (steigende Preise) und steigen bei nachlassender Nachfrage
• Niedrige Cap Rates signalisieren hohe Preise und geringe Anfangsrenditen, hohe Cap Rates deuten auf günstigere Preise oder höhere Risiken hin

Der Gutachterausschuss Nürnberg veröffentlicht in seinem Grundstücksmarktbericht marktabgeleitete Liegenschaftszinssätze nach Immobilienkategorie und Lage. Diese sind für professionelle Bewertungen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) maßgeblich und entsprechen in ihrer Funktion der Cap Rate.

Cap Rates nach Immobilienkategorie - Nürnberg und Metropolregion (ca. 2024)

Immobilienkategorie	Lage	Cap Rate (ca.)	Charakteristik
Eigentumswohnung	A-Lage (Erlenstegen, St. Johannis)	2,8-3,5 %	Niedrige Rendite, hohe Wertstabilität
Eigentumswohnung	B-Lage (Maxfeld, Gostenhof)	3,5-4,5 %	Ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil
Eigentumswohnung	C-Lage (Langwasser, Eibach)	4,5-5,5 %	Höhere Rendite, mehr Mieterwechsel
Mehrfamilienhaus	B-Lage Nürnberg	4,0-5,0 %	Typisches Anlageprodukt
Büroimmobilie	Nürnberg Innenstadt	5,0-6,5 %	Gewerbemietmarkt, Leerstandsrisiko
Einzelhandel (Nahversorger)	Nürnberg/Umland	5,5-7,0 %	Bonitätsabhängig
Logistik/Lager	Nürnberg/Hafen/Eibach	4,5-6,0 %	Langfristige Mietverträge üblich

Quelle: Eigene Einschätzung auf Basis Gutachterausschuss Nürnberg, CBRE, Savills (Richtwerte ca. 2024 - für aktuelle Transaktion immer Marktdaten prüfen).

Einflussfaktoren auf die Cap Rate

Die Cap Rate wird von mehreren Marktfaktoren bestimmt. Zinsniveau und Finanzierungskosten haben einen direkten Einfluss: Wenn die Finanzierungskosten steigen, verlangen Investoren höhere Renditen, was zu steigenden Cap Rates und - bei gleichbleibendem NOI - zu sinkenden Kaufpreisen führt. Standortqualität wirkt gegenläufig: Je sicherer und gefragter eine Lage, desto niedriger die geforderte Cap Rate, weil Investoren auch bei geringerer Rendite bereit sind zu investieren. Mietrisiko (Mieterstruktur, Leerstandsgefahr) erhöht die Cap Rate, da Investoren für unsichere Cashflows eine höhere Prämie verlangen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Investoren in der Metropolregion Nürnberg, die Cap Rate als Vergleichskennzahl beim Screening von Investitionsmöglichkeiten zu nutzen. In Nürnberg liegen die Cap Rates für Wohnimmobilien je nach Lage zwischen 3 und 5 %, für Gewerbeimmobilien zwischen 5 und 7 %. Nach der Zinserhöhungsphase 2022-2024 sind die Cap Rates leicht gestiegen, was Kaufpreise moderat gedrückt hat. Beachten Sie: Eine niedrige Cap Rate bedeutet nicht automatisch ein schlechtes Investment - sie kann eine hohe Standortqualität mit Wertsteigerungspotenzial widerspiegeln. Für die endgültige Investitionsentscheidung ist ein vollständiger Business Case mit Finanzierung, Steuern und Exit-Szenario unerlässlich.

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine gute Cap Rate?

Eine „gute” Cap Rate hängt vom Investmentziel und der Marktphase ab. Für Core-Immobilien (Premiumlagen, bonitätsstarke Mieter, geringes Risiko) sind 3-4 % akzeptabel, da die Wertstabilität und das langfristige Mietsteigerungspotenzial im Vordergrund stehen. Für Value-Add-Objekte mit Aufwertungspotenzial sollte die Cap Rate mindestens 5-6 % betragen, um den höheren Management- und Investitionsaufwand zu kompensieren. In Nürnbergs Randlagen und im fränkischen Umland finden sich Objekte mit Cap Rates von 5-7 % - bei höherem Risiko, aber auch mit mehr Mietsteigerungspotenzial als in gesättigten Premiumlagen.

Warum ist die Cap Rate unabhängig von der Finanzierung?

Die Cap Rate betrachtet bewusst nur die Objektrendite - den Ertrag, den die Immobilie unabhängig davon generiert, wie sie finanziert ist. So können verschiedene Objekte fair miteinander verglichen werden, auch wenn sie unterschiedlich belastet sind. Die Finanzierungsstruktur beeinflusst die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash-Rendite), nicht aber die Cap Rate. Dies ist besonders nützlich beim Vergleich von Angeboten mit unterschiedlichen Preisen und Mieteinnahmen.

Wie verändert sich die Cap Rate bei steigenden Zinsen?

Steigende Zinsen führen tendenziell zu steigenden Cap Rates, da Investoren eine höhere Rendite verlangen, um die gestiegenen Finanzierungskosten zu kompensieren. Steigende Cap Rates bedeuten bei gleichbleibendem NOI sinkende Immobilienpreise. Dieser Zusammenhang hat sich 2022-2024 am deutschen Immobilienmarkt klar gezeigt: Steigende Finanzierungskosten haben die Kaufpreise besonders bei Bestandswohnungen unter Druck gesetzt. Gleichzeitig haben gestiegene Mieten den NOI erhöht, was die preisdrückende Wirkung der Cap-Rate-Ausweitung teilweise kompensiert hat.

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