Befristetes Mietverhältnis

Befristetes Mietverhältnis - Ein befristetes Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) ist ein Mietverhältnis, das für einen im Voraus bestimmten Zeitraum abgeschlossen wird und mit Ablauf der vereinbarten Frist automatisch endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Seit der Mietrechtsreform 2001 ist ein befristeter Wohnraummietvertrag nur noch als qualifizierter Zeitmietvertrag nach § 575 BGB zulässig - der Vermieter muss bei Vertragsschluss einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund angeben.

Zulässige Befristungsgründe

Das Gesetz nennt in § 575 Abs. 1 BGB drei abschließende Gründe für eine Befristung:

1. Eigenbedarf: Der Vermieter plant, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen. Dieser Grund ist der in der Praxis häufigste. Der Vermieter muss die Eigenbedarfsperson bei Vertragsschluss namentlich benennen und den konkreten Nutzungswunsch beschreiben.
2. Baumaßnahmen: Nach Ablauf der Mietzeit sind Abriss, Umbau oder grundlegende Sanierungsmaßnahmen geplant, die bei fortbestehendem Mietverhältnis erheblich erschwert würden. Bloße Renovierungsarbeiten, die auch bei bewohnter Wohnung möglich wären, reichen nicht aus.
3. Werkswohnung: Die Wohnung soll an einen Mitarbeiter des Vermieters vermietet werden - etwa wenn der Vermieter die Wohnung für einen zukünftigen Beschäftigten vorsieht, der erst später eingestellt wird.

Der Befristungsgrund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt die Begründung oder ist sie nicht tragfähig, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen - die Befristung ist automatisch unwirksam. Der Mieter genießt dann den vollen Kündigungsschutz als handele es sich um einen unbefristeten Mietvertrag.

Rechte des Mieters

Der Mieter eines befristeten Mietverhältnisses hat besondere Rechte:

• Auskunftsrecht: Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter muss innerhalb eines Monats antworten. Antwortet er nicht oder nicht rechtzeitig, kann der Mieter die Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
• Verlängerungsanspruch: Liegt der Befristungsgrund bei Ablauf nicht mehr vor (z. B. der geplante Umbau findet nicht statt oder der Eigenbedarf ist weggefallen), hat der Mieter einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 575 Abs. 3 BGB.
• Kündigungsschutz: Während der Laufzeit gilt der volle Kündigungsschutz - eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen. Das außerordentliche Kündigungsrecht bei schweren Vertragsverletzungen (§ 543 BGB) bleibt selbstverständlich bestehen.
• Schadensersatz: Wird der Befristungsgrund vom Vermieter vorgetäuscht und stellt sich nach Ablauf heraus, dass kein echter Eigenbedarf vorlag, kann der Mieter Schadensersatz verlangen - etwa für Umzugskosten, Maklergebühren und Mehrkosten für eine teurere Ersatzwohnung.

Befristetes Mietverhältnis und Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt - wozu Nürnberg nach der bayerischen Mieterschutzverordnung zählt - gilt die Mietpreisbremse: Die Miete bei Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Diese Regelung gilt auch für befristete Mietverhältnisse. Der Abschluss eines Zeitmietvertrags ändert nichts an der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse. Vermieter, die über die Grenze hinausgehen, riskieren die Rückforderung überhöhter Mieten für bis zu 30 Monate rückwirkend.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Vermietern in der Metropolregion Nürnberg, einen Zeitmietvertrag nur dann abzuschließen, wenn der Befristungsgrund tatsächlich und ernsthaft besteht. Die bloße Absichtserklärung, „irgendwann” Eigenbedarf geltend zu machen, reicht nicht aus. Formulieren Sie den Befristungsgrund im Mietvertrag so konkret wie möglich - etwa: „Die Vermieterin plant, die Wohnung ab dem 01.04.2028 für ihre Tochter Anna Müller zu nutzen, die dann ihr Studium an der FAU Erlangen-Nürnberg beginnt.” Eine pauschale oder vage Begründung wie „geplanter Eigenbedarf” macht die Befristung unwirksam. Wir empfehlen zudem, den Zeitmietvertrag vor Unterzeichnung von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen - in Nürnberg ist diese Beratung über den Deutschen Mieterbund oder die Rechtsanwaltskammer zu finden.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn der Befristungsgrund wegfällt?

Fällt der Grund vor Ablauf der Befristung weg - etwa weil der geplante Umbau nicht stattfindet oder der genannte Eigenbedarfsberechtigte verstirbt oder auszieht -, hat der Mieter einen gesetzlichen Verlängerungsanspruch auf unbestimmte Zeit nach § 575 Abs. 3 BGB. Der Vermieter muss den Mieter über den Wegfall des Befristungsgrundes unverzüglich informieren. Versäumt er dies und macht der Mieter Schadensersatzansprüche geltend, haftet der Vermieter für alle Schäden, die durch das unberechtigte Vertrauen auf das Vertragsende entstanden sind - insbesondere Umzugs- und Wohnungsanmietungskosten.

Kann der Mieter vor Ablauf der Befristung kündigen?

Ja, der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten ordentlich kündigen - das Recht zur ordentlichen Kündigung kann dem Mieter nicht vertraglich genommen werden (§ 575 Abs. 4 BGB). Der Vermieter dagegen kann während der vereinbarten Laufzeit nicht ordentlich kündigen - er ist an die Befristung gebunden. Im Gegensatz dazu: Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Vermieter grundsätzlich mit gesetzlichen Fristen kündigen, wenn ein anerkannter Grund (Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung, Pflichtverletzung) vorliegt.

Ist ein einfacher Zeitmietvertrag noch möglich?

Nein, seit der Mietrechtsreform 2001 ist der einfache Zeitmietvertrag (ohne qualifizierten Grund) für Wohnraum nicht mehr zulässig. Ein Vertrag, der ohne Angabe eines der drei gesetzlichen Gründe befristet wird, gilt kraft Gesetzes als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Befristungsklausel ist unwirksam - der Mieter kann nicht auf den gesetzlichen Schutz verzichten. Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist eine Befristung ohne besonderen Grund weiterhin möglich; hier genießt der Gewerbemieter keinen vergleichbaren Schutz wie der Wohnraummieter.

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