Solar PPA: Direktstrom-Lieferung an Mieter in Erlangen

Power Purchase Agreements (PPAs) für Solar-Strom sind in der Industrie seit Jahren etabliert. 2026 finden sie zunehmend auch im Wohnimmobilien-Segment Erlangen Zuspruch - besonders in der Nähe des Siemens-Campus, wo eine technikaffine Mieterschaft Interesse an innovativen Energiekonzepten zeigt. Wie Solar PPAs funktionieren, was sie einbringen und was Vermieter rechtlich beachten müssen.

Der Erlanger Hintergrund: Warum PPAs hier besonders gut funktionieren

Erlangen zählt zu den wenigen deutschen Mittelstädten, in denen solare Direktstromlieferung bereits verbreitet praktiziert wird. Die hohe Akademiker- und Ingenieurquote in der Stadt - geprägt durch die Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg (FAU), den Siemens-Campus Erlangen und die Medizintechnik-Cluster - schafft ein Mietermilieu mit überdurchschnittlichem Verständnis für Energiekonzepte und -verträge. Kämpfende Einstiegshürden - Erklärungsbedarf, Skepsis gegenüber Eigenversorgung - sind in Erlangen geringer als in anderen Städten.

Hinzu kommt: Die Erlanger Stadtwerke verfolgen eine aktive Klimaschutzstrategie und unterstützen dezentrale Energieprojekte. Diese kooperative Haltung des Netzbetreibers vereinfacht die Genehmigung von Zählerkonzepten und die technische Anbindung von PPA-Projekten.

Was ist ein Solar PPA und was unterscheidet es von klassischer Einspeisung?

Ein Power Purchase Agreement ist ein privatrechtlicher Liefervertrag über Strom. Der PV-Anlagenbesitzer (Verkäufer) verpflichtet sich, den erzeugten Solarstrom für einen festgelegten Zeitraum zu einem vorher vereinbarten Preis an den Käufer (Mieter oder Gewerbebetrieb) zu liefern.

Das Gegenteil ist die klassische Netzeinspeisung: Der erzeugte Strom fließt ins öffentliche Stromnetz, und der Eigentümer erhält die gesetzlich festgelegte Einspeisevergütung nach EEG (6-8 Cent/kWh für Neuanlagen 2026). Bei einem PPA hingegen wird der Strom direkt - ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz - zum vereinbarten PPA-Preis (typisch 15-22 Cent/kWh) verkauft.

Der Mieterstrom nach EEG § 21 ist ein gesetzlich geregelter Sonderfall des PPA: Er findet innerhalb eines Gebäudes statt und wird durch den Mieterstromzuschlag subventioniert. PPAs außerhalb des Gebäudes (z.B. Strom von einem Dachanlage auf einem Nebengebäude zum Hauptgebäude auf demselben Grundstück) fallen nicht unter das Mieterstrom-Regime, können aber als freier PPA-Vertrag gestaltet werden.

Marktdaten 2026: PPA-Preise, Erlöse, Vertragsstrukturen

PPA-Variante	Typischer PPA-Preis (Ct/kWh)	Laufzeit	Erlös für Vermieter (€/kWh)	Adminaufwand
Mieterstrom innergebäudlich	20-26	5-15 Jahre	2-5 Ct/kWh nach Kosten	Mittel
Freier PPA (Wohngebäude)	15-22	5-20 Jahre	5-10 Ct/kWh nach Kosten	Gering-Mittel
PPA mit Dienstleister	15-20	10-20 Jahre	3-7 Ct/kWh nach Kosten	Gering
Virtuelle PPA (offsite)	8-14	10-20 Jahre	nicht für EFH/MFH typisch	Niedrig
PPA mit Gewerbemieter	12-18	5-10 Jahre	4-9 Ct/kWh nach Kosten	Mittel

Quelle: Bundesnetzagentur Mieterstromregister Q2 2026; Bundesverband Solarwirtschaft BSW-Solar PPA-Markterhebung 2025; EEG 2023 § 21 Mieterstromzuschlag-Staffelung.

Die Marktentwicklung zeigt: PPA-Preise für Wohngebäude haben sich 2025-2026 bei 15-22 Cent/kWh stabilisiert. Das ist etwa 30-40 % unter dem aktuellen Grundversorgungspreis in Erlangen (ca. 29-33 Cent/kWh) - für Mieter ein klarer Vorteil, der die Bereitschaft zur PPA-Unterschrift deutlich erhöht.

Praxis: Wie ein Solar PPA in Erlangen aufgesetzt wird

Der Aufbau eines Solar PPA für ein Wohngebäude in Erlangen folgt einem strukturierten Prozess.

Technische Basis schaffen: Eine funktionierende PV-Anlage ist Voraussetzung. Für einen PPA mit mehreren Mietern im selben Gebäude ist ein intelligentes Zählerkonzept mit Smartmetern erforderlich (Pflicht ab 7 kW Anlagengröße nach Messstellenbetriebsgesetz, MsbG).

PPA-Vertrag gestalten: Der Vertrag regelt Preis (fix oder variabel), Laufzeit, Kündigungsfristen, Preisanpassungsklauseln und Ausgleichsmechanismen bei Unterlieferung. Eine Rechtsberatung durch einen auf Energierecht spezialisierten Juristen ist sinnvoll. In Erlangen gibt es auf Energierecht spezialisierte Beratungsstellen, u.a. bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale Bayern.

Messstellenbetrieb klären: Wer ist Messstellenbetreiber? In der Regel der grundzuständige Messstellenbetreiber (GSB, in Erlangen typischerweise Erlanger Stadtwerke/N-ERGIE). Für Mieterstrom-Projekte kann ein wettbewerblicher Messstellenbetreiber (wMSB) beauftragt werden, was mehr Flexibilität bietet.

Das Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch liefert eine schnelle Einschätzung, wie sich ein Solar-PPA-Modell auf den Ertragswert Ihrer Erlanger Mietimmobilie auswirkt - kostenlos und datenbasiert.

Abrechnung und Reporting: PPA-Verträge erfordern monatliche oder jährliche Abrechnungen. Spezialisierte Software (z.B. von Anbieten im Mieterstrombereich) automatisiert die Prozesse.

Mieterkommunikation: Erklären Sie Mietern die Vorteile transparent - insbesondere den Preisvorteil gegenüber dem Grundversorgungspreis. Stellen Sie klar, dass die PPA-Teilnahme freiwillig ist und jederzeit mit angemessener Frist gekündigt werden kann.

Wirtschaftlichkeitsrechnung: Wann lohnt sich ein PPA?

Ein Solar PPA lohnt sich für den Vermieter, wenn der PPA-Preis oberhalb der Gestehungskosten des PV-Stroms liegt und unterhalb des Grundversorgungspreises - damit beide Seiten profitieren. Als grobe Daumenregel gilt für Erlangen 2026: Eine 20-kWp-PV-Anlage auf einem MFH mit 8 Wohneinheiten, bei der 70 % des Ertrags per PPA an Mieter verkauft wird, erzielt jährliche Nettoerlöse von 2.000-4.000 Euro nach Betriebskosten und Annuität der Anlage. Das entspricht einer Rendite auf das investierte Eigenkapital (nach KfW-270-Kredit) von 4-7 % - attraktiv in einem Zinsumfeld von 3,5-5 %.

Für eine verlässliche Wirtschaftlichkeitsberechnung empfiehlt sich die Einbeziehung einer Energieberaterin oder eines BAFA-zugelassenen Energieberaters. In Erlangen bietet die Verbraucherzentrale Bayern (Beratungsstelle Erlangen) kostenlose oder kostengünstige Erstberatungen an.

Erlangen: Siemens-Campus und technikaffine Mieterstruktur

Erlangen ist einer der technologisch führenden Standorte Deutschlands - als Heimat des Siemens-Campus, der Friedrich-Alexander-Universität und zahlreicher Medizintechnik-Unternehmen. Die Mieterstruktur ist geprägt von hoch qualifizierten Fachkräften, die in den Wohnlagen rund um den Siemens-Campus Erlangen wohnen.

Diese Mietergruppe zeichnet sich durch überdurchschnittliches Umweltbewusstsein und Technikaffinität aus. Solar PPAs und Mieterstrom-Konzepte werden positiv aufgenommen; Vermietungsgespräche in dieser Zielgruppe zeigen, dass ein Ökostrom-Angebot ein zusätzliches Vermietungsargument ist. Der Leerstand bei PPA-unterstützten Wohnungen in Erlangen ist laut lokalen Immobilienmaklern (Daten Q1 2026) messbar geringer als im Gesamtdurchschnitt.

Erlangen verfügt zudem über eine gute Netzinfrastruktur für Smart Grid-Anwendungen. Die Erlanger Stadtwerke als regionaler Versorger sind offen für innovative Einspeise- und Direktlieferkonzepte und bieten bei entsprechenden Projekten technische Beratung an.

Rechtliche Rahmenbedingungen im Überblick

Für Vermieter, die Solar PPAs anbieten wollen, sind folgende Gesetze und Regelwerke zentral:

Das Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) regelt die Lieferpflichten und Transparenzanforderungen. Als Stromlieferant - auch im kleinen Maßstab - unterliegt der Vermieter grundlegenden Informationspflichten gegenüber dem Stromkunden (Mieter).

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG 2023) regelt den Mieterstromzuschlag, die Einspeisung und die Abgrenzung zwischen Mieterstrom und freiem PPA.

Das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) regelt den Einbau von Smartmetern, die für genaue PPA-Abrechnungen erforderlich sind.

PPA und Mietrecht: Klare Grenzen einhalten

Ein Solar PPA mit Mietern ist kein mietrechtliches Instrument - er ist ein separater Energieliefervertrag. Das hat praktische Konsequenzen: Der PPA-Vertrag darf nicht Bestandteil des Mietvertrags sein und darf nicht als Voraussetzung für das Mietverhältnis gestaltet werden. Mieter müssen den PPA kündigen können, ohne das Mietverhältnis zu gefährden.

Bei der Kündigung des PPA durch einen Mieter oder beim Mieterumzug muss der Vermieter sicherstellen, dass der ausscheidende Mieter nahtlos in die Grundversorgung des zuständigen Netzbetreibers (in Erlangen: Erlanger Stadtwerke/N-ERGIE) wechseln kann. Technisch ist das durch das Zählerkonzept gesichert; vertraglich sollte die Wechselklausel klar im PPA formuliert sein.

Fazit für Vermieter in Erlangen

Solar PPAs sind 2026 in Erlangen eine realistische Option für Vermieter mit PV-Anlagen und technikaffiner Mieterschaft. Der Preisvorteil für Mieter (30-40 % unter Grundversorgung) schafft Vermietervorteile durch höhere Mieterbindung und Positionierung als nachhaltiger Vermieter. Die Umsetzung erfordert sorgfältige Vertragsgestaltung und einen funktionierenden Zählerrahmen - ist aber mit Dienstleistern mittlerweile ohne hohen Eigenaufwand machbar.

Der Siemens-Campus Erlangen setzt in seiner unmittelbaren Nachbarschaft Maßstäbe für nachhaltige Gebäudekonzepte. Vermieter, die Solar PPA als Teil eines Nachhaltigkeits-Konzepts positionieren, profitieren von der Imagewirkung in einem Marktumfeld, das Nachhaltigkeit zunehmend als Standortfaktor bewertet. Erlangen ist in der Metropolregion Nürnberg die Benchmark für innovative Energiekonzepte in der Vermietung.

Bevor Sie Ihr PPA-Konzept ausarbeiten, lohnt ein aktueller Marktwert-Check: Das Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch zeigt, wie sich Energiekonzepte auf den Ertragswert Ihrer Erlanger Immobilie auswirken.

PPA-Preisgestaltung: Fixpreis, Gleitpreis oder Indexbindung

Die Preisgestaltung eines Solar PPA ist eine der wichtigsten Vertragsklauseln. Drei gängige Modelle:

Fixpreis-PPA: Der Solarstrompreis wird für die gesamte Vertragslaufzeit (z.B. 10 Jahre) festgelegt. Vorteil: maximale Planungssicherheit für Mieter. Nachteil: Wenn die Strompreise sinken, zahlt der Mieter mehr als nötig - und kündigt. Für Erlanger Vermieter mit stabiler Mieterstruktur (z.B. Siemens-Mitarbeiter mit langen Mietverhältnissen) kann das ein akzeptables Modell sein.

Indexgebundener PPA: Der Solarstrompreis ist an einen Index gebunden - üblicherweise 80-85 % des Grundversorgungspreises des örtlichen Versorgers. Steigen die Strompreise, steigt der PPA-Preis proportional. Sinken die Preise, sinkt auch der PPA-Preis. Dieses Modell ist fair und reduziert das Kündigungsrisiko deutlich.

Gleitender Preis (variable PPAs): Seltener in privaten MFH-Projekten, häufiger bei Gewerbeimmobilien. Der Preis variiert mit dem Spot-Markt der Strombörse EPEX. Für Wohngebäude in Erlangen zu komplex und für Mieter schwer nachvollziehbar.

PPA und Steuern: Was Vermieter wissen müssen

Solar PPAs haben steuerliche Implikationen für Vermieter, die oft unterschätzt werden:

Umsatzsteuer: Der Verkauf von Solarstrom an Mieter ist eine umsatzsteuerpflichtige Lieferung. Vermieter, die bislang als Kleinunternehmer nach § 19 UStG von der Umsatzsteuer befreit waren, verlieren diese Befreiung, wenn die Solarstromumsätze zusammen mit anderen Umsätzen die Kleinunternehmergrenze überschreiten (17.500 Euro im Vorjahr). In Erlangen mit seinen hohen Mieten kann das schnell passieren.

Einkommensteuer: Die Erlöse aus dem PPA-Solarstromverkauf sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG oder - bei kleinen Anlagen unter 30.000 € Jahresumsatz - seit 2023 nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei. Die Steuerfreiheit nach § 3 Nr. 72 EStG gilt nur für den Eigenverbrauch und die Einspeisevergütung, nicht jedoch zwingend für den PPA-Verkauf an Dritte - hier ist eine Einzelfallprüfung mit dem Steuerberater empfehlenswert. Vor dem Start eines PPA-Projekts in Erlangen sollte daher immer eine steuerliche Erstberatung stehen, um spätere Überraschungen bei Umsatz- und Einkommensteuer zu vermeiden. Die Kosten für eine solche Beratung sind als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften nach § 9 EStG absetzbar, was die tatsächliche Belastung weiter reduziert.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: Q2 2026.