Wirtschaftlichkeitsberechnung

Wirtschaftlichkeitsberechnung - Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist eine betriebswirtschaftliche Analyse, die alle Einnahmen und Ausgaben einer Immobilieninvestition gegenüberstellt, um deren Rentabilität zu beurteilen. Sie ist das zentrale Entscheidungsinstrument für Kapitalanleger, Bauherren und Projektentwickler. Banken verlangen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung regelmäßig als Grundlage für die Kreditvergabe bei Anlageimmobilien. Eine sorgfältig erstellte Berechnung schützt vor Fehlinvestitionen und zeigt realistische Renditeerwartungen auf.

Bestandteile und Methodik

Eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung umfasst zwei Seiten:

Ertragsseite:

• Jahresnettokaltmiete (Ist-Miete oder angestrebte Marktmiete)
• Mietsteigerungspotenzial (üblicherweise 1-3 % p. a. modelliert)
• Sondereinnahmen: Stellplätze, Werbeflächen, Gemeinschaftsantennen

Kostenseite:

• Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer (Bayern: 3,5 %), Notar und Grundbuch (ca. 1,5-2 %), Maklercourtage (bis zu 3,57 % je Seite) - zusammen ca. 8-10 % des Kaufpreises
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: Instandhaltungsrücklage ca. 7-12 Euro/m²/Jahr bei Altbauten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis von ca. 2-3 % der Jahresnettokaltmiete
• Zins und Tilgung der Finanzierung (Kapitaldienst)
• Steuerliche Effekte: AfA, Werbungskosten, Einkommensteuer auf Mietüberschüsse

Die gängigen Rentabilitätskennzahlen sind:

• Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis × 100 - schneller Vergleichswert für Angebote
• Nettomietrendite: Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten / Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten) - aussagekräftiger als Brutto
• Eigenkapitalrendite: Cashflow nach Kapitaldienst und Steuern / eingesetztes Eigenkapital - zeigt die Hebelwirkung der Fremdfinanzierung

Eine solide Kapitalanlage in Nürnberg erreicht typisch eine Bruttomietrendite von 4-6 % und eine Nettomietrendite von 3-4 %.

Steuerliche Betrachtung und Cashflow

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt den steuerlichen Hebel: Die lineare AfA senkt die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich:

• 3 % jährlich: Neubau ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG)
• 2 % jährlich: Baujahr 1925 bis 2022
• 2,5 % jährlich: Baujahr vor 1925

Bei einem Gebäudewertanteil von 200.000 Euro und 2 % AfA ergibt sich ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 4.000 Euro, der als Werbungskosten die Einkommensteuer mindert. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das eine Steuerersparnis von 1.680 Euro pro Jahr.

Der Cashflow nach Steuern zeigt, ob die Immobilie sich monatlich selbst trägt oder der Eigentümer zuzahlen muss. Bei fremdfinanzierten Investitionen unterscheiden wir:

• Positiver Cashflow: Mieteinnahmen übersteigen Kapitaldienst + Kosten - Objekt erwirtschaftet monatlichen Überschuss
• Negativer Cashflow (Unterdeckung): Eigentümer zahlt monatlich zu - sinnvoll nur bei erwarteter starker Wertsteigerung und steuerlichem Vorteil

Wir berechnen stets drei Szenarien: konservativ (Mietsteigerung 1 %/Jahr, höheres Mietausfallwagnis), realistisch (2 %/Jahr) und optimistisch (3 %/Jahr, geringes Leerstandsrisiko).

Renditeerwartungen und Kaufpreismultiplikatoren

Der Kaufpreis einer Anlageimmobilie wird häufig als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete angegeben - der sogenannte Multiplikator oder Faktor. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis das 20-fache der Jahresnettokaltmiete beträgt, was einer Bruttomietrendite von 5 % entspricht. Typische Faktoren in Nürnberg (Stand 2025):

• Einfache Randlagen (Langwasser, Kornburg): Faktor 15-18 (Rendite 5,5-6,7 %)
• Mittlere Lagen (Röthenbach, Maxfeld): Faktor 18-22 (Rendite 4,5-5,5 %)
• Gefragte Lagen (Johannis, Gostenhof): Faktor 22-28 (Rendite 3,5-4,5 %)
• Premiumlagen (Erlenstegen, Buchenbühl): Faktor 28-35 (Rendite 2,8-3,5 %)

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Investoren in der Metropolregion Nürnberg, die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den aktuellen Marktdaten des Gutachterausschusses Nürnberg zu erstellen. Die ortsüblichen Vergleichsmieten aus dem Nürnberger Mietspiegel (zuletzt aktualisiert 2023) liefern eine belastbare Grundlage für die Ertragsplanung. Besonders in Stadtteilen mit Aufwertungspotenzial wie Eberhardshof, Galgenhof oder Muggenhof zeigt die Wirtschaftlichkeitsberechnung oft attraktive Renditen, weil die Kaufpreise noch moderate Multiplikatoren aufweisen bei gleichzeitig steigender Mietnachfrage.

Wir erstellen für unsere Investoren-Kunden eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung - inklusive steuerlicher Betrachtung, Finanzierungsstruktur und Sensitivitätsanalyse für drei Szenarien - und erläutern das Ergebnis in einem persönlichen Beratungsgespräch.

Häufig gestellte Fragen

Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Als Faustregel gilt: Die Nettomietrendite sollte mindestens 1-2 Prozentpunkte über dem aktuellen Darlehenszins liegen, damit ein positiver Cashflow entsteht. Bei einem Zinsniveau von 3,5 % (Stand 2025) empfehlen wir eine Nettomietrendite von mindestens 4,5-5 %. In Nürnberg ist das bei Bestandswohnungen in mittleren Lagen realistisch erreichbar - in Premiumlagen sind die Renditen geringer, aber das Wertsteigerungspotenzial und die Leerstandssicherheit höher.

Muss ich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung bei der Bank vorlegen?

Ja, bei der Finanzierung von Anlageimmobilien verlangen Banken in der Regel eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung. Sie prüfen insbesondere die Kapitaldienstfähigkeit - also ob die Mieteinnahmen ausreichen, um Zins und Tilgung zu bedienen. Als Faustregel gilt: Die Mieteinnahmen sollten mindestens 110-120 % des Kapitaldienstes betragen, um Puffer für Leerstand und Reparaturen zu haben. Bei selbstgenutzten Immobilien ist stattdessen eine Haushaltsrechnung (Einnahmen vs. Ausgaben des Haushalts) üblich.

Welche Fehler werden bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen häufig gemacht?

Die drei häufigsten Fehler sind: Zu niedrige Instandhaltungskosten - viele Kalkulationen setzen nur 5 Euro/m²/Jahr an, realistisch sind bei Altbauten eher 10-15 Euro/m²/Jahr. Kein Mietausfallwagnis - bei Mieterwechseln stehen Wohnungen im Schnitt 2-3 Monate leer; 2-3 % der Jahreskaltmiete sollten als Reserve eingeplant werden. Zu optimistische Mietannahmen - die Kaltmiete sollte am aktuellen Mietspiegel orientiert sein, nicht an vereinzelten Spitzenmieten. Wir prüfen Ihre Berechnung kritisch auf genau diese Punkte.

Wie berechne ich den Break-even für eine Immobilieninvestition?

Der Break-even gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die Investition (Kaufpreis + Nebenkosten) durch Mieteinnahmen + Steuervorteil + Wertsteigerung gedeckt ist. Bei einer Bruttomietrendite von 5 % und einem Kaufpreisnebenkostensatz von 9 % liegt der theoretische Break-even bei ca. 18 Jahren - ohne Berücksichtigung der Fremdfinanzierung. Mit Fremdfinanzierung (Hebel) und steuerlichem Effekt kann der Break-even auf 10-12 Jahre sinken. Wir berechnen Ihren individuellen Break-even im Rahmen unserer Investitionsberatung.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.