Maklergebühr und Bestellerprinzip 2026: Was wirklich gilt

Die Regeln zur Maklergebühr haben sich durch das 2020 eingeführte Provisionsverteilungsgesetz grundlegend verändert - aber in der Praxis gibt es noch viele Missverständnisse. Gerade in Erlangen, wo der Immobilienmarkt durch Siemens-Campus, FAU-Umfeld und Stadtteile wie Büchenbach und Eltersdorf stark nachgefragt ist, lohnt sich ein genauer Blick auf das, was § 656c BGB wirklich vorschreibt.

Was das Gesetz von 2020 tatsächlich geändert hat

Vor Dezember 2020 war es in Bayern und den meisten anderen Bundesländern üblich, dass der Verkäufer einen Makler beauftragte, die gesamte Provision aber auf den Käufer abgewälzt wurde. Der Käufer zahlte die Maklerprovision vollständig, obwohl er den Makler nicht beauftragt hatte. An dieser Praxis hat das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (BGBl. 2020 I, S. 2245) grundlegend etwas geändert.

Das Kernprinzip der §§ 656a-656d BGB lautet: Wer einen Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision selbst. Eine vollständige Überwälzung der Provision auf die andere Seite ist nicht mehr zulässig, wenn der Vertrag mit einem Verbraucher geschlossen wird und es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt.

§ 656c BGB regelt dabei den häufigsten Fall: Der Makler schließt Verträge mit beiden Parteien. In diesem Fall muss die Provision gleich hoch sein - beide zahlen dasselbe. § 656d BGB regelt den Fall, dass nur eine Seite den Makler beauftragt und die Provision auf die andere abgewälzt werden soll: auch dann ist nur die Hälfte abwälzbar, und der Auftraggeber muss seinen Anteil zuerst zahlen.

§ 656c BGB im Detail: Provisionssplitting und Pflichten

Der Regelfall auf dem Erlanger und Nürnberger Immobilienmarkt ist § 656c BGB: Der Makler hat Verträge mit Käufer und Verkäufer abgeschlossen und beansprucht von beiden eine Provision. Das Gesetz erlaubt dies - schreibt aber vor, dass beide Seiten denselben Provisionssatz zahlen.

In der Praxis bedeutet das: Der Makler verdient insgesamt nicht mehr als vorher, aber die Last verteilt sich gleichmäßig. Eine Vereinbarung, die einen Käufer zu 5 % verpflichtet und den Verkäufer nur zu 2 %, wäre nach § 656c Abs. 1 BGB unwirksam - der Käufer könnte die übersteigende Hälfte zurückfordern.

Weitere wichtige Pflichten aus §§ 656a-656d BGB: Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB) - mündliche Maklerprovision ist bei Kauf von Einfamilienhäusern und ETW durch Verbraucher nicht durchsetzbar. Der Nachweis der Zahlung durch die beauftragende Seite ist Voraussetzung für den Provisionsanspruch gegen die andere Seite (§ 656d Abs. 1 S. 3 BGB).

Marktdaten 2026: Maklergebühren in der Region Erlangen/Nürnberg/Fürth

Stadt/Region	Ortsübliche Provision (gesamt)	Je Seite (bei Halbteilung)	Beispiel: 450.000 € ETW
Erlangen (gesamt)	7,14 %	3,57 %	16.065 € je Seite
Erlangen-Büchenbach	7,14 %	3,57 %	16.065 € je Seite
Nürnberg (gesamt)	7,14 %	3,57 %	16.065 € je Seite
Fürth	7,14 %	3,57 %	16.065 € je Seite
Schwabach	7,14 %	3,57 %	16.065 € je Seite
Herzogenaurach	7,14 %	3,57 %	16.065 € je Seite
Erlangen-Tennenlohe/Siemens-Campus-Umfeld	7,14 %	3,57 %	variiert nach Kaufpreis

Quelle: Immobilienverband IVD Bayern, Marktbericht Mittelfranken Q2 2026; Gutachterausschuss Stadt Erlangen, Jahresbericht 2025.

Die Region Erlangen gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Mittelfrankens. Eigentumswohnungen in Erlangen-Innenstadt und Siemens-Campus-Nähe erzielten 2025 im Median 4.800-5.500 Euro pro Quadratmeter. Bei Kaufpreisen in dieser Größenordnung summiert sich die Maklerprovision pro Seite auf 17.000-20.000 Euro - eine relevante Größe, die bei der Kaufkalkulation berücksichtigt werden muss.

Wann die Provision entfällt oder reduziert wird

Es gibt Konstellationen, in denen die Maklerprovision rechtlich nicht oder nur teilweise anfällt:

Wenn der Makler keinen wesentlichen Nachweis- oder Vermittlungsbeitrag geleistet hat, entfällt der Provisionsanspruch (§ 652 BGB). Wer die Immobilie aus einer anderen Quelle kannte (z.B. aus einer Online-Anzeige des Verkäufers) und der Makler nur formal in den Kaufvertrag einbezogen wurde, kann die Provision anfechten.

Bei Off-Market-Transaktionen zwischen Bekannten oder über Netzwerke ohne Maklerbeteiligung entfällt die Provision vollständig. In Erlangen, wo durch das Siemens- und FAU-Netzwerk viele Immobilientransaktionen im persönlichen Umfeld stattfinden, ist das eine relevante Praxis.

Fehler im Maklervertrag - fehlende Textform, unklare Provisionsregelung - können die Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs zur Folge haben. Käufer sollten Maklerverträge vor Unterzeichnung sorgfältig prüfen.

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Lokale Nuance: Erlangen zwischen FAU, Siemens und angespanntem Wohnungsmarkt

Erlangen ist als Hochschul- und Siemens-Standort ein strukturell nachgefragter Immobilienmarkt. Die FAU Erlangen-Nürnberg zieht regelmäßig Forscher und Professoren an, die auf der Suche nach Eigentum sind. Der Siemens-Campus Erlangen hat seit 2022 erhebliche Investitionen angezogen und die Nachfrage in den umliegenden Stadtteilen Tennenlohe, Büchenbach und Frauenaurach erhöht.

In diesem Nachfrageumfeld haben Makler eine starke Marktposition - und die Transparenz über Provisionshöhe und -verteilung ist besonders wichtig. Der Erlanger Immobilienmarkt ist für Käufer aus dem Großraum München und Frankfurt eine Alternative, was zu überregionaler Nachfrage führt. Diese Käufer kennen oft andere Provisionsmodelle (z.B. reines Bestellerprinzip mit Verkäuferprovision) und sind überrascht von der Halbteilung.

Die Konsequenz für Erlanger Eigentümer: Wer ohne Makler verkauft, spart die Provision - aber investiert Zeit und Know-how. Wer einen Makler beauftragt, sollte den Provisionsvertrag genau lesen und auf die Halbteilungsvorschrift hinweisen, falls der Makler eine einseitige Käuferbelastung vorschlägt.

Maklervertrag im Detail: Was vor Unterzeichnung zu prüfen ist

Ein Maklervertrag für den Immobilienverkauf in Erlangen ist ein rechtlich bindender Dienstleistungsvertrag. Vor der Unterzeichnung sollten Verkäufer folgende Punkte klären:

Alleinauftrag oder einfacher Auftrag: Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Verkäufer, für einen definierten Zeitraum keinen anderen Makler zu beauftragen. Beim einfachen Auftrag ist das möglich. Der Alleinauftrag ist für den Makler vorteilhafter, kann aber auch für den Verkäufer Vorteile haben, weil der Makler intensiver investiert.

Provisionshöhe und -fälligkeit: Die Provision sollte explizit im Vertrag benannt werden - sowohl in Prozent als auch als Beispielrechnung für einen konkreten Kaufpreis. Die Fälligkeit tritt in der Regel mit notariellem Kaufvertragsabschluss ein.

Laufzeit und Kündigung: Maklerverträge sind typischerweise auf drei bis sechs Monate befristet. Nach Ablauf sind sie in der Regel ordentlich kündbar. Automatische Verlängerungsklauseln sind zu prüfen.

Nachweisprovision: Selbst wenn der Maklervertrag ausläuft, kann der Makler eine Provision beanspruchen, wenn der Käufer durch seine Vermittlung bekannt wurde - auch wenn der Vertrag erst nach Vertragsende zustande kommt. Diese sogenannte Nachweisklausel sollte im Vertrag klar geregelt sein.

Alternativen zum klassischen Makler: Was in Erlangen funktioniert

In Erlangen gibt es neben dem klassischen Vollservice-Makler verschiedene alternative Modelle:

Online-Portale mit Maklerservice: Plattformen wie ImmobilienScout24 Immoverkauf oder andere Hybrid-Modelle bieten Verkäufern Vermarktungsunterstützung zu reduzierten Provisionen (1,5-2,5 %). Die Eigenleistung des Verkäufers (Besichtigungen, Kommunikation) ist dabei höher.

Privatverkauf ohne Makler: Möglich und legal. Der Verkäufer trägt die Vermarktungskosten (Fotos, Inserate, Exposé) selbst. Die Einsparung von 3,57 % Provision bei einem 500.000-Euro-Objekt (17.850 Euro) ist erheblich, aber der Zeitaufwand und das Know-how sind nicht zu unterschätzen.

Notarielle Abwicklung: In Erlangen werden Off-Market-Transaktionen häufig über das FAU- und Siemens-Netzwerk eingefädelt und dann direkt notariell abgewickelt, ohne Maklerbeteiligung. Das spart beide Provisionen vollständig.

Häufige Missverständnisse zum Bestellerprinzip

Das häufigste Missverständnis: „Bestellerprinzip bedeutet, dass immer der Verkäufer die Provision zahlt.” Das ist falsch. Das strenge Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen (§ 2 WoVermRG). Bei Kaufimmobilien gilt das Halbteilungsgebot - nicht das vollständige Bestellerprinzip.

Ein weiteres Missverständnis: „Der Maklervertrag kann auch per E-Mail oder WhatsApp abgeschlossen werden.” Ja, das ist bei Immobilienkaufverträgen tatsächlich so - Textform (§ 126b BGB) umfasst auch digitale Kommunikation. Aber: Es muss eindeutig eine Provisionsvereinbarung erkennbar sein. Eine formlose E-Mail ohne klare Provisionshöhe erfüllt die Anforderungen des § 656a BGB nicht.

Verhandlung der Maklerprovision: Was möglich ist und was nicht

Entgegen einem weit verbreiteten Irrtum ist die Maklerprovision verhandelbar - jedenfalls im Rahmen. Das Gesetz gibt zwar vor, dass beide Seiten gleich viel zahlen müssen, aber die Gesamthöhe der Provision kann im Rahmen der Vertragsfreiheit abweichend vereinbart werden. Ein Makler, der normalerweise 7,14 % (jeweils 3,57 %) verlangt, kann mit dem Verkäufer auch 5 % (2,5 % je Seite) vereinbaren - das liegt in seiner und des Verkäufers Gestaltungsfreiheit.

In der Praxis ist die Bereitschaft zur Provisionsminderung bei guten Lagen und schönen Objekten gering: Der Makler weiß, dass das Objekt verkäuflich ist, und wird auf sein Honorar nur bei schwieriger Vermarktbarkeit Abstriche machen. In Erlangen, wo Wohnungen im FAU-Umfeld und am Siemens-Campus stark nachgefragt sind, ist die Verhandlungsposition des Maklers stark.

Dennoch: Wer als Verkäufer eine klare Vorstellung von Preis und Zeitrahmen hat und aktiv mitwirken will (z.B. Besichtigungen selbst übernimmt), kann in einigen Fällen eine reduzierte Provision aushandeln. Das gilt insbesondere für Eigentümer, die den Makler aus früheren Transaktionen kennen und eine Vertrauensbeziehung haben.

Fazit für Käufer und Verkäufer in Erlangen

Das Bestellerprinzip im Kaufimmobilienrecht ist kein Freifahrtschein für Käufer, aber es schafft Fairness: Beide Seiten tragen gleiche Lasten. Für Käufer in Erlangen bedeutet das: Die Maklerprovision ist kalkulierbar (3,57 % des Kaufpreises) und bei Rechtsverstößen anfechtbar. Für Verkäufer: Wer einen Makler beauftragt, muss die Hälfte der Provision selbst tragen - das sollte in die Preiskalkulation einbezogen werden.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: April 2026.