Bestellerprinzip

Bestellerprinzip - der gesetzliche Grundsatz, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat. Seit Juni 2015 gilt dieses Prinzip verbindlich für die Vermittlung von Mietwohnungen in Deutschland und ist in § 2 Abs. 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) verankert.

Was regelt das Bestellerprinzip im Detail?

Vor der Einführung des Bestellerprinzips war es gängige Praxis, dass Vermieter einen Makler beauftragten, die Provision aber auf den Mieter abwälzten. Häufig zahlten Wohnungssuchende zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, obwohl sie den Makler weder ausgewählt noch beauftragt hatten. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz beendete diese Praxis zum 1. Juni 2015.

Seitdem gilt: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt der Vermieter einen Makler mit der Mietersuche, trägt er die Provision vollständig. Wendet sich umgekehrt ein Wohnungssuchender eigenständig an einen Makler und erteilt einen Suchauftrag, zahlt der Mieter. In der Praxis bedeutet das für die meisten Mietverhältnisse, dass die Provision beim Vermieter liegt, da Makler in der Regel von Eigentümerseite beauftragt werden.

Wichtig: Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Mietwohnungen. Beim Immobilienkauf greift seit Dezember 2020 eine andere Regelung - die gesetzliche Provisionsteilung nach dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Dabei darf der Käufer höchstens den gleichen Provisionsanteil wie der Verkäufer tragen. In der Metropolregion Nürnberg hat sich eine hälftige Teilung von jeweils 3,57 % (inkl. 19 % Mehrwertsteuer, also 3 % netto) als Marktstandard etabliert.

Verstöße gegen das Bestellerprinzip sind kein Kavaliersdelikt: Vereinbarungen, die die Provisionspflicht entgegen der gesetzlichen Regelung auf den Mieter übertragen, sind nichtig. Bereits gezahlte Beträge können innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist zurückgefordert werden.

Auswirkungen auf den Mietmarkt

Die Einführung des Bestellerprinzips hat den deutschen Mietmarkt spürbar verändert. Viele Vermieter verzichten inzwischen auf Makler und inserieren ihre Wohnungen selbst auf Portalen wie ImmobilienScout24 oder immowelt, um die Provisionskosten zu sparen. Das hat die Zahl der provisionsfreien Mietwohnungsangebote deutlich erhöht. Gleichzeitig haben sich Maklerleistungen im Mietbereich professionalisiert, weil Vermieter als zahlende Auftraggeber höhere Qualitätsansprüche stellen.

Kritiker bemängeln allerdings, dass das Bestellerprinzip in angespannten Wohnungsmärkten zu verdeckten Kosten führen kann. Manche Vermieter kalkulieren die selbst getragene Provision in die Miethöhe ein. Zudem ist die Abgrenzung zwischen einem echten Suchauftrag eines Mieters und einer faktischen Beauftragung durch den Vermieter nicht immer trennscharf - hier kommt es auf die genauen Umstände des Einzelfalls an.

Pflichten des Maklers unter dem Bestellerprinzip

Makler, die im Rahmen des Bestellerprinzips ausschließlich vom Vermieter vergütet werden, müssen ihre Pflicht gegenüber dem zahlenden Auftraggeber erfüllen: Sie schulden eine ordentliche Vermarktung, eine strukturierte Mieterauswahl und eine Bonitätsprüfung. Gleichzeitig dürfen sie vom Mieter keine Provision fordern, auch nicht als freiwillige Zahlung oder unter einem anderen Deckmantel. Die Grenze zwischen zulässiger Courtage und unzulässiger Umgehung wird von den Gerichten eng ausgelegt.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg lag die marktübliche Mieterprovision vor 2015 bei bis zu 2,38 Nettokaltmieten (2 Nettokaltmieten zzgl. 19 % Mehrwertsteuer). Seit dem Bestellerprinzip fällt diese Belastung für Mieter weg, sofern der Vermieter den Makler beauftragt hat. Wer in Nürnberg, Fürth oder Erlangen eine Mietwohnung sucht, sollte bei Provisionsangeboten genau prüfen, ob tatsächlich ein eigener Suchauftrag vorliegt - und sich auf Verlangen die genaue Auftragsstruktur erklären lassen. Wir empfehlen Vermietern in der Region, die Beauftragung eines professionellen Maklers trotz Kostenübernahme in Betracht zu ziehen: Eine gezielte Mieterauswahl mit fundierter Bonitätsprüfung (Schufa, Einkommensnachweise, Selbstauskunft) vermeidet langfristig teurere Probleme wie Mietausfälle, Rechtsstreitigkeiten oder aufwändige Räumungsklagen.

Häufig gestellte Fragen

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf?

Nein, beim Kauf von Immobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, dass Käufer maximal den gleichen Provisionsanteil wie Verkäufer zahlen. Diese Regelung betrifft ausschließlich den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. In Nürnberg und Franken hat sich eine hälftige Teilung von jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer als Marktstandard etabliert - insgesamt fallen damit 7,14 % Maklerprovision auf den Kaufpreis an, die von Käufer und Verkäufer je zur Hälfte getragen werden. Bei gewerblichen Immobilien oder Mehrfamilienhäusern gelten abweichende Regelungen.

Kann ein Mieter die Provision zurückfordern, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat?

Ja, hat der Vermieter den Maklerauftrag erteilt und die Provision wurde dennoch dem Mieter in Rechnung gestellt, ist diese Vereinbarung nach § 2 Abs. 1a WoVermRG nichtig. Der Mieter kann den gezahlten Betrag innerhalb der dreijährigen zivilrechtlichen Verjährungsfrist zurückfordern. Wir raten Betroffenen, den Maklervertrag, eventuelle E-Mail-Korrespondenz und die Zahlungsbelege zu sichern und diese als Beweise zu verwahren. Im Zweifel empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Mietrecht - in Nürnberg ist etwa der DMB Mieterverein Nürnberg und Umgebung e. V. eine kompetente Anlaufstelle.

Warum beauftragen Vermieter trotz Bestellerprinzip noch Makler?

Professionelle Makler bieten Vermietern auch im Rahmen des Bestellerprinzips einen echten Mehrwert: Sie übernehmen die professionelle Inserierung auf allen relevanten Portalen, filtern die eingehenden Anfragen nach Ernsthaftigkeit und Bonität, führen strukturierte Besichtigungen durch und prüfen die Zahlungsfähigkeit der Interessenten systematisch. Gerade in Nürnberg, wo die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot deutlich übersteigt, spart eine strukturierte Vermarktung dem Vermieter erheblich Zeit. Zudem übernehmen Makler die rechtssichere Erstellung des Mietvertrags, die Übergabe mit Protokoll und - bei Bedarf - das laufende Mietmanagement, was Vermietern ohne juristische Kenntnisse wertvolle Sicherheit gibt.

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