Courtageanspruch

Courtageanspruch - Der Courtageanspruch (auch Provisionsanspruch) ist das Recht eines Immobilienmaklers auf Zahlung seiner Vergütung, wenn er eine Immobilientransaktion erfolgreich vermittelt hat. Seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (23. Dezember 2020) gilt bei Wohnimmobilienverkäufen an Verbraucher das Prinzip der geteilten Provision: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er vom Käufer maximal denselben Anteil verlangen, den er selbst zahlt.

Voraussetzungen des Courtageanspruchs

Der Makler hat einen Courtageanspruch, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:

• Wirksamer Maklervertrag: Seit Dezember 2020 muss der Maklervertrag bei Wohnimmobilienverkäufen in Textform (§ 656a BGB) geschlossen werden - mündliche Vereinbarungen sind unwirksam
• Maklerleistung: Der Makler muss eine nachweisbare Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit erbracht haben - bloße Kontaktherstellung genügt in der Regel, ebenso der Nachweis eines geeigneten Interessenten
• Kausalität: Die Maklertätigkeit muss ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrags (Kaufvertrag) gewesen sein - der sogenannte „Kausalzusammenhang”

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, entfällt der Courtageanspruch - auch wenn der Makler erheblichen Zeitaufwand und Kosten hatte. Die Kausalität kann entfallen, wenn der Käufer das Objekt auf anderem Weg bereits kannte oder wenn zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss eine unzumutbar lange Zeit verstrichen ist.

Provisionsteilung seit 2020

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a-d BGB) regelt die Provisionsteilung bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbrauchern:

• Verkäuferauftrag: Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, kann er den Käufer zur Übernahme von maximal 50 % der Courtage verpflichten - aber nur, wenn er selbst seinen Anteil bereits gezahlt hat
• Käuferauftrag: Beauftragt nur der Käufer den Makler, darf die Provision nicht auf den Verkäufer abgewälzt werden
• Doppelauftrag: Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, darf er von jeder Seite maximal denselben Betrag verlangen

Verwirkung und Erlöschen des Courtageanspruchs

Neben den drei Entstehungsvoraussetzungen kann ein bereits entstandener Courtageanspruch nachträglich entfallen oder verwirkt werden. Verwirkung tritt ein, wenn der Makler seinen Anspruch zu lange nicht geltend macht und der Auftraggeber deshalb darauf vertrauen darf, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Erlöschen kann der Anspruch zudem durch Treuepflichtverletzungen des Maklers - etwa wenn er gleichzeitig für Verkäufer und Käufer tätig ist, ohne dies offenzulegen, oder wenn er die Interessen einer Seite einseitig bevorzugt. Im deutschen Maklerrecht gilt ein strenger Maßstab für die Interessenwahrung.

Entstehung und Erlöschen des Courtageanspruchs - Übersicht

Tatbestand	Auswirkung auf Provisionsanspruch	Rechtsgrundlage
Mündlicher Maklervertrag (Wohnimmobilie)	Anspruch entsteht nicht (Textform erforderlich)	§ 656a BGB
Kein Kaufvertrag zustande gekommen	Anspruch entsteht nicht (Erfolgsprinzip)	§ 652 Abs. 1 BGB
Fehlende Kausalität (Käufer kannte Objekt bereits)	Anspruch entfällt	BGH-Rechtsprechung
Doppeltätigkeit ohne Offenlegung	Verwirkung / Erlöschen möglich	§ 654 BGB analog
Anspruch nicht geltend gemacht > 3 Jahre	Verjährung	§ 195 BGB
Käufer zahlt vor Nachweis der Verkäuferzahlung	Verfrüht, nicht fällig	§ 656c Abs. 2 BGB

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Verkäufern in der Metropolregion Nürnberg, den Maklervertrag sorgfältig zu prüfen: Achten Sie auf die Höhe der Courtage (in Nürnberg marktüblich 3,57 % inkl. MwSt. je Seite), die Laufzeit, ein etwaiges Alleinauftragsrecht und die Regelung zum Aufwendungsersatz bei Nichterfolg. Seit der Gesetzesänderung 2020 ist es im Nürnberger Markt üblich, dass Verkäufer und Käufer jeweils die Hälfte der Gesamtcourtage tragen (je 3,57 %). Wenn Sie als Verkäufer eine Courtageübernahme des Käufers vereinbaren möchten, müssen Sie Ihren eigenen Anteil zuvor tatsächlich bezahlt haben - eine reine Vereinbarung ohne eigene Zahlung genügt nicht. Seriöse Makler in Nürnberg arbeiten transparent mit schriftlichen Verträgen und klaren Vereinbarungen zur Provisionsteilung.

Häufig gestellte Fragen

Wann verjährt der Courtageanspruch?

Der Provisionsanspruch verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB - beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (also dem Jahr der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags). Innerhalb dieser Frist muss der Makler die Provision einfordern oder gegebenenfalls gerichtlich geltend machen. In der Praxis wird die Courtage unmittelbar nach der Beurkundung fällig und sollte zeitnah beglichen werden.

Kann ich die Maklerprovision verhandeln?

Ja, die Höhe der Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar - es gibt keine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe. In Nürnberg liegt die übliche Gesamtcourtage bei 7,14 % inkl. MwSt. (je 3,57 % für Käufer und Verkäufer). Bei hochpreisigen Objekten oberhalb von 500.000 Euro oder bei gleichzeitiger Vertretung beider Seiten durch den Makler sind niedrigere Sätze verhandelbar. Beachten Sie: Ein günstigerer Makler investiert möglicherweise weniger in Vermarktung und Reichweite - was beim Verkaufspreis zu Abschlägen führen kann, die die eingesparte Courtage übersteigen.

Muss ich die Provision zahlen, wenn ich den Kauf nicht abschließe?

Nein, der Courtageanspruch entsteht erst mit dem Abschluss des Hauptvertrags - der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Kommt kein Kaufvertrag zustande, schuldet der Auftraggeber keine Provision, da das Erfolgsprinzip des Maklerrechts gilt. Es sei denn, im Maklervertrag wurde ausdrücklich ein Aufwendungsersatz (z. B. für Gutachtenkosten, Inserate) vereinbart - dieser darf bei Verbrauchern jedoch nur eingeschränkt zulässig sein und muss angemessen sein.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.