Courtage

Courtage - Die Courtage, auch Maklerprovision oder Vermittlungsgebühr genannt, ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Seit der gesetzlichen Neuregelung im Dezember 2020 wird die Courtage beim Kauf von Wohnimmobilien in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Gesetzliche Regelung und Provisionsteilung

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten (§ 656a bis § 656d BGB) am 23. Dezember 2020 hat der Gesetzgeber die Provisionsverteilung beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern grundlegend neu geordnet. Kern der Regelung ist § 656c BGB: Wenn der Makler sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig wird (sogenannte Doppeltätigkeit), muss die Courtage zu gleichen Teilen von beiden Parteien getragen werden. Eine abweichende Vereinbarung zu Lasten des Käufers ist unwirksam.

Wird der Makler hingegen nur von einer Seite beauftragt, darf er die Provision an die andere Partei nur weitergeben, wenn er von seinem Auftraggeber mindestens den gleichen Anteil verlangt (§ 656d BGB). Der Auftraggeber muss also stets mindestens die Hälfte der Gesamtprovision tragen. Für den Käufer wird der zu zahlende Anteil erst fällig, nachdem der Auftraggeber seinen Anteil nachweislich geleistet hat.

Diese Regelung gilt ausschließlich für Wohnimmobilien und nur dann, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern als Ganzes oder Grundstücken ohne Wohnbebauung gelten die neuen Vorschriften nicht, sodass die Provision dort weiterhin frei verhandelbar ist.

Für Mietverhältnisse gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt die Provision. In der Praxis ist das bei der Wohnungsvermietung fast immer der Vermieter. Die Mietcourtage beträgt maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Provisionshöhe und Fälligkeitsvoraussetzungen

Die Höhe der Courtage ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt, sondern marktüblich. In Bayern hat sich beim Immobilienkauf eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer etabliert, die je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen wird, also 3,57 Prozent je Seite. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das rund 14.280 Euro je Partei.

Damit der Provisionsanspruch des Maklers entsteht, müssen mehrere Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sein: Erstens muss ein wirksamer Maklervertrag vorliegen, der seit Dezember 2020 bei Wohnimmobilien der Textform bedarf. Zweitens muss der Makler eine kausale Vermittlungs- oder Nachweisleistung erbracht haben, also den Kontakt zwischen den Parteien hergestellt oder das Objekt nachgewiesen haben. Drittens muss ein wirksamer Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) zustande gekommen sein. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, besteht kein Provisionsanspruch.

Courtage-Übersicht nach Objekttyp und Marktsegment (Bayern, ca. 2024)

Objekttyp	Käufer/Verbraucher?	Gesamtcourtage	Käuferanteil	Verkäuferanteil	Gesetzliche Grundlage
ETW / EFH (Käufer = Verbraucher)	Ja	7,14 % inkl. MwSt.	3,57 %	3,57 %	§ 656c BGB (Pflicht zur Halbteilung)
ETW / EFH (Käufer = Unternehmer)	Nein	Frei verhandelbar	Frei	Frei	§ 652 BGB
Mehrfamilienhaus gesamt	Nein	3,57-7,14 %	Frei	Frei	§ 652 BGB
Gewerbeimmobilie / Grundstück	Nein	Frei verhandelbar	Frei	Frei	§ 652 BGB
Mietwohnung (Bestellerprinzip)	-	Max. 2 NK + MwSt.	0 %	100 %	§ 2 Abs. 1a WoVermG

Rechenbeispiel ETW Nürnberg-Maxfeld, Kaufpreis 350.000 €: Gesamtcourtage 24.990 € (7,14 %), Käufer und Verkäufer tragen je 12.495 € (3,57 %).

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg ist die hälftige Teilung der Courtage bei Wohnimmobilien seit der Gesetzesreform der Standardfall. Wir empfehlen Verkäufern, die Provisionsregelung bereits vor Beginn der Vermarktung klar im Maklervertrag festzuhalten, um spätere Diskussionen mit Kaufinteressenten zu vermeiden. Da der Maklervertrag bei Wohnimmobilien zwingend in Textform geschlossen werden muss, ist eine mündliche Vereinbarung nicht mehr ausreichend und führt zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs.

Für Käufer in Nürnberg und Franken ist es wichtig zu wissen, dass der eigene Provisionsanteil erst fällig wird, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Wir stellen unseren Kunden die entsprechenden Nachweise transparent zur Verfügung und sorgen für einen reibungslosen Ablauf bei der Provisionsabwicklung.

Häufig gestellte Fragen

Kann die Courtage verhandelt werden?

Grundsätzlich ja, denn die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich fixiert. Die marktüblichen 3,57 Prozent je Seite in Bayern sind ein Richtwert, keine Pflicht. In der Praxis hängt der Verhandlungsspielraum von der Marktlage, dem Objektwert und dem Leistungsumfang des Maklers ab. Wir empfehlen, die Provisionshöhe vor Vertragsabschluss offen zu besprechen und im Maklervertrag eindeutig zu dokumentieren.

Wann muss die Courtage gezahlt werden?

Die Courtage wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig, sofern alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Bei der hälftigen Teilung nach § 656c BGB kann der Makler die Zahlung des Käuferanteils erst verlangen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat. Die übliche Zahlungsfrist beträgt in der Praxis 14 Tage nach Rechnungsstellung, sofern im Maklervertrag keine abweichende Frist vereinbart wurde.

Gilt die Provisionsteilung auch bei Mehrfamilienhäusern?

Nein, die gesetzliche Pflicht zur hälftigen Provisionsteilung nach § 656c BGB gilt nur beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher. Beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern als Ganzes, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken greift die Regelung nicht. Hier kann die Courtage weiterhin frei zwischen den Parteien vereinbart werden, sodass in der Praxis auch reine Käufer- oder Verkäuferprovisionen möglich bleiben.

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