Maklerprovision

Maklerprovision - Die Maklerprovision (auch Maklercourtage) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird ausschließlich im Erfolgsfall fällig - also erst, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande kommt, der auf die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zurückzuführen ist.

Gesetzliche Regelung seit Dezember 2020

Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser hat der Gesetzgeber die Provisionsverteilung beim Kauf von Wohnimmobilien zum 23. Dezember 2020 grundlegend neu geregelt. Die zentralen Vorschriften finden sich in den §§ 656a bis 656d BGB.

Der Kerngedanke: Bestellt der Verkäufer den Makler, darf er die Provision nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Wird eine Doppelprovision vereinbart - also eine Provision sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer -, muss die Käuferprovision maximal der Verkäuferprovision entsprechen. Außerdem wird die Käuferprovision erst fällig, wenn der Verkäufer nachweislich seinen Anteil gezahlt hat. Eine reine Käuferprovision ohne Verkäuferanteil ist bei Wohnimmobilien nicht mehr zulässig.

Für Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat. In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter die Maklerprovision trägt, sofern er den Auftrag erteilt hat.

Provisionshöhe in der Praxis

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern unterliegt der freien Vereinbarung. Es haben sich jedoch marktübliche Sätze etabliert, die regional variieren.

Beim Immobilienkauf liegt die Gesamtprovision in Bayern marktüblich bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inkl. MwSt., die hälftig geteilt wird - also 3,57 Prozent für den Käufer und 3,57 Prozent für den Verkäufer. In anderen Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen oder Hessen sind ebenfalls Gesamtprovisionen von 7,14 Prozent üblich. In Berlin und Hamburg lag die Gesamtprovision früher bei bis zu 7,14 Prozent, die vollständig vom Käufer getragen wurde - das ist seit 2020 nicht mehr möglich.

Bei der Vermietung beträgt die maximal zulässige Provision zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, also 2,38 Bruttokaltmieten.

Die Maklerprovision versteht sich stets als Bruttobetrag inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer von 19 Prozent. Der Provisionsanspruch entsteht mit dem Abschluss des vermittelten Vertrags und ist in der Regel sofort fällig.

Steuerliche Behandlung der Maklerprovision

Die steuerliche Behandlung hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Bei selbstgenutzten Immobilien ist die Maklerprovision weder für Käufer noch für Verkäufer direkt absetzbar. Bei vermieteten Immobilien zählt die Käuferprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Verkäuferprovision kann bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Für Vermieter, die eine Mietwohnung neu vermieten und einen Makler beauftragen, ist die Maklerprovision als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abzugsfähig (§ 9 EStG). Das gilt sowohl für die nach dem Bestellerprinzip ohnehin vom Vermieter zu zahlende Provision als auch für etwaige Zusatzkosten der Vermarktung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg hat sich das Modell der hälftigen Provisionsteilung mit einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent als Standard durchgesetzt. Wir empfehlen Verkäufern, den Maklervertrag vor Unterzeichnung sorgfältig zu prüfen - insbesondere hinsichtlich der Laufzeit, der Kündigungsfristen und der Frage, ob ein Alleinauftrag oder ein einfacher Maklerauftrag vereinbart wird.

Ein qualifizierter Alleinauftrag mit klarem Leistungskatalog bietet beiden Seiten Planungssicherheit: Der Makler investiert in professionelle Vermarktung (Exposé, Fotografie, Besichtigungen), und der Eigentümer erhält die volle Aufmerksamkeit seines Maklers. Wir beraten Sie gerne, welches Auftragsmodell für Ihre Situation die beste Wahl ist.

Häufig gestellte Fragen

Wann muss ich als Käufer die Maklerprovision bezahlen?

Die Käuferprovision wird erst fällig, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind: Erstens muss der notarielle Kaufvertrag geschlossen sein, und zweitens muss der Verkäufer seinen Provisionsanteil nachweislich an den Makler gezahlt haben. Erst nach Vorlage dieses Nachweises durch den Makler müssen Sie als Käufer Ihren Anteil entrichten.

Kann die Maklerprovision verhandelt werden?

Grundsätzlich ja, denn die Provisionshöhe unterliegt der freien Vereinbarung. In der Praxis sind die marktüblichen Sätze jedoch relativ fest etabliert, sodass Verhandlungsspielraum vor allem bei hochpreisigen Objekten besteht. Wichtig ist, dass jede Provisionsvereinbarung seit Dezember 2020 bei Wohnimmobilien der Textform bedarf - eine mündliche Absprache reicht nicht mehr aus.

Kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die Maklerprovision nicht steuerlich absetzbar. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie zählt die Käuferprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage, sodass sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben wird. Bei der Vermietung können Vermieter die gezahlte Maklerprovision als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.

Was passiert, wenn der Kaufvertrag nach Courtagezahlung rückabgewickelt wird?

Grundsätzlich bleibt der Courtageanspruch des Maklers bestehen, da er seine Leistung (Nachweis des Vertragspartners) erbracht hat. In der Praxis verzichten viele Makler bei nachweislich unverschuldeter Rückabwicklung auf die Courtage oder stunden sie. Eine Rückzahlungsklausel im Maklervertrag ist möglich, aber nicht Standard - prüfen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung auf entsprechende Regelungen.

Was ist der Unterschied zwischen qualifiziertem Alleinauftrag und einfachem Maklerauftrag?

In der Praxis wird häufig zwischen dem einfachen Maklerauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag unterschieden. Beim einfachen Maklerauftrag darf der Eigentümer parallel andere Makler beauftragen oder selbst Käufer akquirieren. Ein qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet den Makler, aktiv und professionell zu vermarkten (Fotos, Exposé, Besichtigungen, Preisverhandlung), und verpflichtet den Eigentümer, während der vereinbarten Laufzeit keine anderen Makler zu beauftragen und eingehende Anfragen an den beauftragten Makler weiterzuleiten. Der qualifizierte Alleinauftrag ist für Verkäufer in der Regel vorteilhafter, weil der Makler bereit ist, erhebliche Vermarktungskosten zu investieren. In der Metropolregion Nürnberg sind Alleinaufträge mit einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten der Standard. Wir empfehlen, die Vertragslaufzeit, die enthaltenen Leistungen und die Regelungen bei vorzeitiger Kündigung genau zu prüfen und schriftlich festzuhalten.

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