Mietkaution

Mietkaution - Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt. Sie dient der Absicherung des Vermieters gegen offene Forderungen aus dem Mietverhältnis - etwa Mietrückstände, nicht gezahlte Nebenkosten oder Schäden an der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Gesetzliche Regelungen zur Mietkaution

Die Mietkaution ist in § 551 BGB geregelt und unterliegt klaren gesetzlichen Vorgaben. Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem separaten Konto anzulegen - bei einer Bank zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kautionssumme. Diese Anlagevorschrift dient dem Schutz des Mieters: Im Falle einer Insolvenz des Vermieters fällt die Kaution nicht in die Insolvenzmasse.

Eine hiervon abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam. Verlangt der Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten oder besteht er auf einer Einmalzahlung, kann der Mieter die Überzahlung zurückfordern beziehungsweise die Ratenzahlung in Anspruch nehmen.

Formen der Kautionshinterlegung

Neben der klassischen Barkaution (Überweisung auf ein Kautionskonto) gibt es weitere verbreitete Formen der Sicherheitsleistung:

Ein Kautionssparbuch wird vom Mieter eröffnet, mit der Kautionssumme bestückt und an den Vermieter verpfändet. Der Mieter bleibt Kontoinhaber, der Vermieter erhält das Sparbuch als Pfand. Diese Form bietet beiden Seiten Transparenz über die Verzinsung.

Bei einer Bankbürgschaft (Mietkautionsbürgschaft) stellt die Bank des Mieters dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde aus. Der Mieter zahlt der Bank eine jährliche Gebühr, muss aber die Kautionssumme nicht sofort aufbringen. Für den Vermieter ist die Bankbürgschaft gleichwertig mit einer Barkaution.

Eine Kautionsversicherung funktioniert ähnlich wie die Bankbürgschaft: Ein Versicherungsunternehmen bürgt gegenüber dem Vermieter, der Mieter zahlt eine jährliche Prämie. Die Kosten liegen typischerweise bei 3 bis 5 Prozent der Kautionssumme pro Jahr.

Rückzahlung der Kaution

Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution einschließlich der aufgelaufenen Zinsen innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist zurückzahlen. Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter in der Regel eine Frist von drei bis sechs Monaten, in denen er prüfen kann, ob Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen.

Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte Forderungen einbehalten - etwa für nachgewiesene Schäden über die normale Abnutzung hinaus, offene Mietrückstände oder noch nicht abgerechnete Betriebskosten. Für den Betriebskostenvorbehalt darf er einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, bis die letzte Betriebskostenabrechnung erstellt ist.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir, dass die Rückzahlung der Mietkaution regelmäßig zu Konflikten zwischen Vermietern und Mietern führt. Wir empfehlen Vermietern dringend, bei Einzug und Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos zu erstellen. Nur so lässt sich im Streitfall nachweisen, welche Schäden während der Mietzeit entstanden sind und welche bereits bei Einzug vorhanden waren.

Mieter sollten darauf achten, dass die Kaution tatsächlich getrennt angelegt wird und sich den Nachweis darüber schriftlich bestätigen lassen. In Nürnberg bieten mehrere lokale Banken spezielle Mietkautionskonten mit einfacher Online-Verpfändung an.

Häufig gestellte Fragen

Darf der Vermieter die Kaution während des Mietverhältnisses verwenden?

Der Vermieter darf die Kaution auch während des laufenden Mietverhältnisses in Anspruch nehmen, wenn berechtigte und fällige Forderungen bestehen - etwa rechtskräftig festgestellte Mietrückstände. In diesem Fall kann er den Mieter auffordern, die Kaution wieder auf den vollen Betrag aufzufüllen. Für streitige Forderungen darf die Kaution während der Mietzeit hingegen nicht verwertet werden.

Muss der neue Eigentümer die Kaution übernehmen?

Ja, bei einem Eigentümerwechsel durch Verkauf tritt der neue Eigentümer gemäß § 566a BGB in die Pflichten des bisherigen Vermieters ein - einschließlich der Rückzahlungspflicht für die Mietkaution. Der Mieter kann sich bei Auszug also an den aktuellen Eigentümer wenden, unabhängig davon, ob die Kaution tatsächlich übergeben wurde.

Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht getrennt angelegt hat?

Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen an, verstößt er gegen § 551 Abs. 3 BGB. Der Mieter kann die getrennte Anlage verlangen und hat Anspruch auf die marktübliche Verzinsung. Im Insolvenzfall des Vermieters ist die nicht getrennt angelegte Kaution Teil der Insolvenzmasse, wodurch der Mieter seinen Anspruch möglicherweise nur anteilig durchsetzen kann.

Kann der Mieter die Kaution in Ratenzahlung leisten, wenn er sie nicht vollständig aufbringt?

Ja. § 551 Abs. 2 BGB räumt dem Mieter ausdrücklich das Recht ein, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate wird bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte Rate folgen mit den nächsten Mietzahlungsterminen. Verlangt der Vermieter im Mietvertrag eine Einmalzahlung der Gesamtkaution, ist diese Klausel unwirksam, sofern sie den Mieter benachteiligt. Der Mieter darf dennoch die gesetzliche Ratenzahlung beanspruchen. Vermieter in Nürnberg, die einen potenziellen Mieter ablehnen wollen, weil dieser nicht sofort die volle Kaution leisten kann, riskieren eine Vertragsverletzung - die Ratenzahlung ist ein gesetzlich garantiertes Recht des Mieters und kann nicht wirksam abbedungen werden.

Kautionskonto und Zinspflicht in der Praxis

Obwohl die Zinsen auf Spareinlagen seit Jahren gering sind, bleibt die Pflicht zur getrennten Anlage bestehen. Viele Banken bieten spezielle Mietkautionskonten an, bei denen der Mieter Kontoinhaber und der Vermieter Pfandnehmer ist. Bei einer Barkaution auf einem einfachen Kautionssparbuch fallen aktuell nur minimale Zinserträge an - dennoch stehen diese dem Mieter zu und sind bei Rückgabe der Kaution auszuzahlen. Vermieter, die die Kaution auf einem eigenen Konto oder in einem Fonds anlegen möchten, müssen sicherstellen, dass die Pfändungssicherheit gewahrt bleibt und die Mittel tatsächlich dem Mieter zuzuordnen sind. Eine falsche Handhabung kann im Streitfall teuer werden.

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