Mietfläche

Die Mietfläche bezeichnet die Fläche einer Immobilie, die einem Mieter zur Nutzung überlassen wird und auf deren Basis der Mietzins berechnet wird. Je nach Nutzungsart und vereinbarter Berechnungsmethode kann die Mietfläche erheblich von der tatsächlichen Wohnfläche oder der Brutto-Grundfläche abweichen. Für Mieter und Vermieter gleichermaßen ist die klare Definition der Mietfläche im Vertrag entscheidend, weil sie direkten Einfluss auf die Miethöhe und mögliche Mietminderungsansprüche hat.

Wohnfläche nach WoFlV

Im Wohnraummietrecht ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) der maßgebliche Standard. Danach werden Vollgeschossflächen vollständig, Flächen unter Schrägen ab 1 m Höhe anteilig und Balkone, Terrassen sowie Loggien zu einem Viertel (in Ausnahmefällen zur Hälfte) angerechnet. Keller, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich genannten Fläche ab, hat der Mieter in der Regel ein Recht auf Mietminderung.

Die Berechnung nach WoFlV klingt einfach, ist in der Praxis aber komplex. Schrägen werden nach einem gestaffelten System angerechnet: Flächen unter 1 m Raumhöhe zählen gar nicht, Flächen zwischen 1 und 2 m Höhe zählen zur Hälfte, Flächen ab 2 m Höhe vollständig. Bei Dachgeschosswohnungen in Nürnberger Gründerzeithäusern - oft mit unregelmäßigen Grundrissen und wechselnden Deckenhöhen - führt eine korrekte Berechnung nach WoFlV häufig zu einer kleineren Fläche als bislang im Mietvertrag angegeben.

Gewerbliche Mietfläche nach GIF-Richtlinie

Bei Gewerbeimmobilien gilt meist die Richtlinie des GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.), insbesondere die MF/G (Mietfläche für gewerblichen Raum). Diese umfasst alle nutzbaren Innenräume inklusive anteiliger Gemeinschaftsflächen (Flure, Sanitärräume, Foyers). Die GIF-Flächendefinition führt oft zu größeren ausgewiesenen Flächen als die WoFlV - ein wichtiger Vergleichspunkt bei gewerblichen Mietvertragsverhandlungen.

Im Gewerbebereich ist die vereinbarte Flächendefinition vertragsrechtlich maßgeblich - das Gesetz lässt hier erhebliche Gestaltungsfreiheit. Wer als Mieter gewerblicher Flächen einen Vertrag unterschreibt, in dem die GIF-Fläche zugrunde gelegt wird, kann sich nicht nachträglich auf eine kleinere WoFlV-Berechnung berufen. Die Wahl der Berechnungsmethode sollte daher vor Vertragsschluss explizit verhandelt werden.

Mietfläche und Flächenabweichung im Streitfall

Stellt ein Mieter fest, dass die tatsächliche Fläche kleiner ist als vertraglich angegeben, kann er die zu viel gezahlte Miete anteilig zurückverlangen (rückwirkend bis zu drei Jahre nach der Regelverjährung). Zur Feststellung der tatsächlichen Fläche ist ein Aufmaß - ggf. durch einen Sachverständigen - erforderlich.

Die 10-Prozent-Grenze gilt als Erheblichkeitsschwelle: Erst wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung und Rückforderung berechtigt. Bei einer im Vertrag genannten Fläche von 80 m² wäre das der Fall, wenn die tatsächliche Fläche unter 72 m² liegt. Der Mieter trägt die Beweislast für die tatsächliche Fläche - bei strittigen Fällen empfiehlt sich ein Aufmaß durch einen unabhängigen Sachverständigen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberger Gründerzeitbauten mit Schrägflächen, Nischen und unregelmäßigen Grundrissen weicht die nach WoFlV berechnete Wohnfläche häufig von der im alten Mietvertrag oder im Kaufvertrag genannten Quadratmeterzahl ab. Wir empfehlen Eigentümern, vor der Neuvermietung ein korrektes Aufmaß nach WoFlV erstellen zu lassen - das vermeidet spätere Streitigkeiten und stellt sicher, dass die Miete auf einer gesicherten Flächengrundlage beruht.

Besonders relevant ist das beim Erwerb von Bestandsimmobilien: Wenn Sie eine Wohnung kaufen und im Kaufvertrag 75 m² ausgewiesen sind, die tatsächliche WoFlV-Fläche aber nur 68 m² beträgt, sind Ihre Mieteinnahmen und Ihr Kaufpreis zu Ihren Ungunsten kalkuliert. Ein professionelles Aufmaß vor dem Kauf schützt Sie vor dieser Falle. Wir koordinieren solche Aufmaße für Kaufinteressenten auf Wunsch vor dem Notartermin.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich als Vermieter die Mietfläche größer angeben als die Wohnfläche nach WoFlV?

Nein. Eine bewusst falsche Flächenangabe kann als arglistige Täuschung gewertet werden. Selbst eine unwissentliche Abweichung von mehr als 10 % berechtigt den Mieter zu Mietminderung und Rückforderung.

Gilt die 10-%-Grenze auch bei gewerblichen Mietverhältnissen?

Bei Gewerbe ist die Rechtslage weniger eindeutig - die 10-%-Grenze entstammt der Wohnraumrechtsprechung. Bei Gewerbemietverträgen kommt es stärker auf die vertragliche Vereinbarung und die konkrete Flächendefinition an.

Zählt der Keller zur Mietfläche?

Im Wohnraummietrecht nein - Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht nach WoFlV. Wird ein Keller separat vermietet, kann er jedoch als eigenständige Mietfläche vereinbart werden.

Was kostet ein professionelles Aufmaß und wer erstellt es?

Ein Aufmaß durch einen Architekten oder Sachverständigen kostet je nach Wohnungsgröße zwischen 150 und 500 Euro. Sachverständige für Immobilienbewertung und Bausachverständige bieten diese Leistung an. Das Ergebnis ist gerichtsfest und kann bei Streitigkeiten als Beweis eingesetzt werden. In der Metropolregion Nürnberg gibt es mehrere Sachverständige, die sich auf Wohnflächenberechnungen spezialisiert haben.

Mietfläche und Indexmieten: Bedeutung für Mietanpassungen

Bei indexgebundenen Mietverträgen - inzwischen besonders in gewerblichen Mietverhältnissen, aber auch bei Wohnraummietverträgen mit Indexklausel - bildet die im Vertrag ausgewiesene Mietfläche die Berechnungsbasis für alle künftigen Mieterhöhungen. Ist die Ausgangsfläche falsch angegeben, führt das zu einer Verfälschung aller nachfolgenden Mietanpassungen. Eine zu groß angegebene Fläche bewirkt, dass alle prozentualen Erhöhungen auf einer überhöhten Basis berechnet werden - zum Nachteil des Mieters, zum Vorteil des Vermieters. Umgekehrt führt eine zu kleine Flächenangabe zur dauerhaften Unterschätzung des Mietwerts.

Wir empfehlen Vermietern in der Metropolregion Nürnberg, bei der Erstellung oder Überarbeitung von Indexmietverträgen stets mit einer geprüften Wohnflächenberechnung zu arbeiten. Besonders bei Bestandswohnungen in Gründerzeithäusern, bei denen die Fläche seit Jahrzehnten ungeprüft fortgeschrieben wurde, kann eine Überprüfung erhebliche Abweichungen zu Tage fördern.

Gilt für Gewerberäume auch die 10-%-Toleranzgrenze aus dem Wohnraummietrecht?

Nein. Im Gewerbemietrecht gibt es keine gesetzlich festgelegte Toleranzgrenze für Flächenabweichungen. Die Rechtsprechung des BGH zur 10-%-Grenze betrifft ausschließlich Wohnraummietverhältnisse. Bei gewerblichen Mietverträgen kommt es vollständig auf die vertragliche Vereinbarung an: Ist eine bestimmte Fläche als beschaffenheitsgemäß vereinbart und weicht die tatsächliche Fläche ab, liegt ein Mangel vor - aber die Erheblichkeitsschwelle und die Rechtsfolgen bestimmen sich nach dem individuellen Vertrag und den allgemeinen schuldrechtlichen Gewährleistungsregeln. Gewerbliche Mieter sollten die Flächenangaben im Mietvertrag daher stets durch ein eigenes Aufmaß vor Vertragsschluss verifizieren.

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