Bauliche Veränderung im Sondereigentum: Was erlaubt ist

Wer in Nürnberg eine Eigentumswohnung besitzt, hat das volle Eigentümerrecht an seinem Sondereigentum - aber eben nicht an allem, was sich in seiner Wohnung befindet. Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist eine der häufigsten Streitquellen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Mit der WEG-Reform 2020 wurden die Regeln für bauliche Veränderungen neu und klarer gefasst. Eigentümer, die diese Regeln kennen, vermeiden kostspielige Streitigkeiten und bauen ihre Wohnung innerhalb des rechtlich zulässigen Rahmens aus.

Rechtlicher Hintergrund: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und § 20 WEG

Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 5 WEG besteht Wohnungseigentum aus Sondereigentum (abgeschlossene Wohnräume plus Sondereigentum an Kellerabteil, Stellplatz, sofern so bestimmt) und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass insbesondere tragende Wände, Außenwände, Dach, Decken, Fundament, Treppenhäuser, gemeinsame Versorgungsleitungen und Gemeinschaftsflächen zum Gemeinschaftseigentum gehören - auch wenn sie sich physisch innerhalb einer Wohnung befinden.

§ 20 WEG n.F. (WEG-Reform 2020) regelt bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum neu. Kernaussagen: Bauliche Veränderungen bedürfen eines Beschlusses mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile (§ 20 Abs. 1 WEG n.F.). Privilegierte Maßnahmen (Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Ladestation für E-Fahrzeuge, schnelles Internet) können von jedem einzelnen Eigentümer beansprucht werden und bedürfen nur einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 2 WEG n.F.). Kosten baulicher Veränderungen tragen grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG n.F.).

Das Amtsgericht Nürnberg und das Landgericht Nürnberg-Fürth befassen sich regelmäßig mit Streitigkeiten über die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die BGH-Rechtsprechung, insbesondere zur Fensterfrage, ist richtungsweisend für ganz Deutschland.

Beschlusserfordernis: Was braucht eine WEG-Genehmigung?

Maßnahmen, die ausschließlich das Sondereigentum betreffen, bedürfen keines WEG-Beschlusses. Maßnahmen, die Gemeinschaftseigentum betreffen oder von diesem abhängen, brauchen einen Beschluss. Die folgende Übersicht gibt Orientierung:

Maßnahme	Sondereigentum?	Beschluss erforderlich?	Mehrheit
Tapezieren, Streichen innen	Ja	Nein	-
Neue Innentüren (nicht Wohnungseingangstür)	Ja	Nein	-
Entfernen nicht-tragender Wand	Ja	Nein (ggf. Baurecht beachten)	-
Neue Küche (ohne neue Leitungen durch GE)	Ja	Nein	-
Fußbodenheizung (Eingriff in GE-Decke)	Teilweise	Ja	Einfache Mehrheit (Instandsetzung)
Balkonglasung (Außenwand berührt)	Nein	Ja	Doppelt qualifizierte Mehrheit
Ladestation auf eigenem Stellplatz	Teilweise	Ja (Anspruch auf Genehmigung)	Einfache Mehrheit
Dachterrasse/Dachflächenfenster	Nein	Ja	Doppelt qualifizierte Mehrheit
Klimaanlage (Außengerät an Fassade)	Nein	Ja	Doppelt qualifizierte Mehrheit

Quelle: WEG-Gesetz (Stand WEG-Reform 2020 + Anpassungen 2026), BGB, GNotKG-Tabelle, Justizportal Bayern, Grundbuchamt Nürnberg/Fürth/Erlangen, Stand Q1/Q2 2026.

Die Kostentragungsregel des § 21 WEG n.F. ist für Eigentümer wichtig: Wenn eine bauliche Veränderung nicht von allen beschlossen wurde, sondern nur von den zustimmenden Eigentümern getragen wird, sind die nicht zustimmenden Eigentümer von der Nutzung ausgeschlossen (§ 21 Abs. 4 WEG n.F.). In der Praxis ist diese Regelung insbesondere bei Aufzugsanlagen und Balkonglas-Konstruktionen relevant.

Praxis: Häufige Streitfälle in Nürnberger WEGs

In der Nürnberger WEG-Praxis sind folgende Konstellationen besonders häufig Anlass für Auseinandersetzungen:

Fensterfrage: Fenster sind nach herrschender Rechtsprechung und § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich in der Wohnung befinden. Einzelne Eigentümer dürfen Fenster nicht auf eigene Faust austauschen, ohne WEG-Beschluss. Dies führt immer wieder zu Konflikten, besonders wenn einzelne Eigentümer die Gemeinschaft für zu langsam bei Instandhaltungsentscheidungen halten. Wer gegen diese Regel verstößt, muss die Fenster auf eigene Kosten zurückbauen oder eine nachträgliche Genehmigung der WEG einholen.

Balkon-Einbauten: Balkone gehören zum Gemeinschaftseigentum (Brüstung, Decke, Boden als Strukturelemente), auch wenn das Sondernutzungsrecht dem Wohnungseigentümer zusteht. Glasverkleidungen, Markisen oder Terrassendielen berühren regelmäßig das Gemeinschaftseigentum und brauchen einen WEG-Beschluss.

Versorgungsleitungen: Leitungen (Wasser, Heizung, Strom) bis zum Eingang der Wohnung sind Gemeinschaftseigentum. Leitungen innerhalb der Wohnung, die nur der Wohnung dienen, sind nach neuerer Rechtsprechung Sondereigentum. Die Grenzziehung ist im Einzelfall manchmal strittig - insbesondere bei Leitungen, die durch Wohnungswände führen und mehrere Wohnungen versorgen.

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Trittschallschutz: Das Entfernen eines alten Teppichbodens und Verlegen von Parkett oder Fliesen berührt zwar nur das Sondereigentum, kann aber die schalldämmenden Eigenschaften des Fußbodens verändern und Nachbarn beeinträchtigen. Die Gemeinschaftsordnung oder ein Hausordnungsbeschluss kann Mindestanforderungen an den Trittschallschutz vorschreiben. In Nürnberger Gründerzeitbauten, wo die ursprüngliche Holzbalkendecke besonders schallempfindlich ist, ist dieser Punkt besonders relevant.

Ladestation: Die neue privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F. hat in Nürnberg zahlreiche Anfragen ausgelöst. Eigentümer haben einen Anspruch auf Genehmigung, die WEG kann aber technische Standards vorschreiben. In der Praxis beauftragen viele WEGs einen Elektrofachbetrieb mit der Erstellung eines Gesamtkonzepts für die Ladeinfrastruktur, um eine koordinierte Installation zu ermöglichen.

Lokale Nuance: Gründerzeitbauten in Nürnberg und denkmalrechtliche Überlagungen

Nürnberg hat einen bedeutenden Bestand an Gründerzeitbauten (1870-1914), besonders in Stadtteilen wie St. Johannis, Gostenhof, Wöhrd und Maxfeld. In diesen Gebäuden sind viele Wohnungen zu Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Besonderheit: Gründerzeitbauten haben oft historische Fassadenelemente, Stuckdecken und Kastenfenster, die baurechtlich oder denkmalschutzrechtlich besonders behandelt werden.

Bei Eigentumswohnungen in Denkmalensembles ist das Zusammenspiel von WEG-Recht und Denkmalschutzrecht besonders relevant. Wer eine bauliche Veränderung an Fenstern, Fassadenreliefs oder historischen Türen vornehmen möchte, braucht nicht nur den WEG-Beschluss, sondern auch die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde Nürnberg (Bauordnungsamt Nürnberg). Beide Genehmigungen sind unabhängig voneinander erforderlich - eine WEG-Genehmigung ersetzt nicht die denkmalrechtliche.

Das Baurechtsamt Nürnberg prüft zudem, ob eine bauliche Veränderung einer Baugenehmigung bedarf. Nicht jede Veränderung im Sondereigentum ist baugenehmigungsfrei - insbesondere Nutzungsänderungen (z.B. Ausbau einer Dachgaube, Zusammenlegung zweier Wohnungen) oder Eingriffe in Tragstrukturen erfordern eine Baugenehmigung. Die Kosten eines nachträglichen Rückbaus bei unzulässigen Umbauten übersteigen regelmäßig die Kosten einer rechtzeitigen Genehmigungseinholung.

Wertauswirkungen baulicher Veränderungen

Bauliche Veränderungen im Sondereigentum - auch wenn sie rechtlich ohne WEG-Beschluss zulässig sind - haben Auswirkungen auf den Verkehrswert. Moderne Ausbauten wie offene Grundrisse, hochwertige Bäder und energetisch verbesserte Bodenbeläge steigern den Wert. Dagegen können eigenmächtige Veränderungen, die gegen die Teilungserklärung oder baurechtliche Vorgaben verstoßen, den Wert mindern, weil Käufer Rückbaukosten einpreisen.

Bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die mit WEG-Beschluss durchgesetzt wurden, ist die Wertauswirkung auf einzelne Einheiten differenziert: Wer für eine Balkonglasung gestimmt und bezahlt hat, profitiert von einem erhöhten Komfort und Wert. Wer nicht zugestimmt hat, trägt keine Kosten, profitiert aber auch nicht von den optischen und funktionalen Vorteilen. In Nürnberger WEGs führt dies bei Verkäufen manchmal zu Verwirrung: Ein Käufer sieht eine Einheit mit verglastem Balkon und fragt, ob er die Balkonglasung nutzen darf - was nach § 21 Abs. 4 WEG n.F. nur dann gilt, wenn er die anteiligen Kosten der ursprünglichen Maßnahme nachzahlt oder sich daran beteiligt.

Der Gutachterausschuss Nürnberg berücksichtigt bei der Verkehrswertermittlung die Ausstattungsmerkmale einer Eigentumswohnung anhand der ortsüblichen Vergleichspreise. Eine Wohnung in St. Johannis mit modernisiertem Grundriss, neuen Fenstern (mit WEG-Genehmigung) und aktualisierter Sanitärausstattung erzielt 2025 Preise von 4.200-5.500 €/m², während eine vergleichbare Wohnung im Originalzustand der 1960er Jahre bei 3.000-3.800 €/m² liegt.

Fazit für Eigentümer in Nürnberg

Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist nicht immer auf den ersten Blick erkennbar, hat aber entscheidende Auswirkungen darauf, was Eigentümer eigenständig vornehmen dürfen. Die WEG-Reform 2020 hat die Regeln für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum neu geordnet und privilegierte Maßnahmen wie Ladestationen erleichtert. Vor jeder baulichen Maßnahme, die über das Streichen der eigenen vier Wände hinausgeht, sollte der Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung stehen. Im Zweifel ist es günstiger, vorab die Zustimmung der WEG einzuholen, als hinterher einen kostspieligen Rückbau durchführen zu müssen.

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Rechtsfolgen unzulässiger baulicher Veränderungen

Wenn ein Wohnungseigentümer in Nürnberg eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum ohne die erforderliche Zustimmung der WEG vorgenommen hat, hat die Gemeinschaft verschiedene Rechte.

Der Rückbauanspruch: Nach § 1004 BGB i.V.m. § 14 WEG kann die Eigentümergemeinschaft vom störenden Eigentümer verlangen, den Ursprungszustand wiederherzustellen. Der Anspruch verjährt in zehn Jahren (§ 199 BGB). Ein Rückbau kann erhebliche Kosten verursachen - oft mehr als die ursprünglichen Umbaukosten.

Kostenersatz: Wenn die unzulässige Veränderung Schäden verursacht (z.B. Wasserschäden durch veränderte Installationen), haftet der Verursacher für alle Folgekosten.

Beschlussklage: Alternativ zum Rückbau kann die WEG auch einen Beschluss zur nachträglichen Genehmigung der Maßnahme fassen - was dann die Zustimmungspflicht entfallen lässt. Das ist praktisch, wenn die Maßnahme technisch sinnvoll ist, nur der formale Weg fehlte.

Beim Immobilienverkauf ist die Frage unzulässiger Veränderungen besonders relevant: Käufer und ihre Banken prüfen, ob alle wesentlichen baulichen Veränderungen beschlossen und dokumentiert sind. Ein fehlender WEG-Beschluss für eine Umbaumaßnahme ist ein Kaufhindernis, das vor dem Verkauf bereinigt werden sollte.

Privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG: Was heute leichter geht

Die WEG-Reform 2020 hat eine wichtige Neuerung gebracht: Bestimmte bauliche Veränderungen gelten als privilegiert und können von einzelnen Eigentümern auf eigene Kosten durchgesetzt werden, auch wenn keine Mehrheit der Gemeinschaft zustimmt.

Privilegierte Maßnahmen in Nürnberger WEGs sind insbesondere:

Barrierefreiheit: Ein Eigentümer kann auf eigene Kosten den Zugang zur Wohnung barrierefrei gestalten - Rampen, breitere Türen, Handläufe. Die Gemeinschaft muss dulden, kann aber Ausführungsdetails mitbestimmen.

Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge: Die Installation einer Wallbox am eigenen Stellplatz ist privilegiert. Der Eigentümer trägt alle Kosten, muss aber die technische Ausführung mit dem Verwalter und ggf. einem Elektriker abstimmen.

Einbruchschutz: Maßnahmen wie Sicherheitstüren oder einbruchhemmende Fenster am Sondereigentum sind privilegiert.

Für diese Maßnahmen reicht ein einfacher Antrag an den Verwalter - eine Eigentümerversammlung ist nicht zwingend erforderlich. Der Verwalter kann die Maßnahme nicht verweigern, wohl aber die Ausführungsmodalitäten (Optik, Materialien) im Rahmen der Gemeinschaftsordnung mitgestalten.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: Q1/Q2 2026.