Eigentümergemeinschaft

Eigentümergemeinschaft - Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gesamtheit aller Eigentümer von Sondereigentum innerhalb einer Wohnanlage. Sie entsteht kraft Gesetzes mit der Eintragung des ersten Sondereigentums im Grundbuch und ist seit der WEG-Reform 2020 ein teilrechtsfähiger Verband, der eigene Rechte und Pflichten hat.

Organisation und Organe

Die Eigentümergemeinschaft verfügt über zwei zentrale Organe: die Eigentümerversammlung und den Verwalter.

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan. Sie tritt mindestens einmal jährlich zusammen und entscheidet über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie Instandhaltungsmaßnahmen. Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stimmen gefasst.

Der Verwalter wird von der Eigentümerversammlung bestellt und führt die laufende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Seit der WEG-Reform 2020 hat jeder Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter mit IHK-Sachkundenachweis. Der Verwalter kann jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden.

Zusätzlich kann ein Verwaltungsbeirat bestellt werden, der den Verwalter unterstützt und überwacht. Er besteht aus mindestens drei Eigentümern und prüft unter anderem den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung.

Rechte und Pflichten der Eigentümer

Jeder Eigentümer hat das Recht, sein Sondereigentum frei zu nutzen, zu vermieten und zu veräußern. Gleichzeitig ist er verpflichtet, das monatliche Hausgeld zu zahlen. Seit der WEG-Reform 2020 hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung bestimmter baulicher Veränderungen: E-Ladestation, Barrierefreiheit, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum können seit der Reform mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten tragen grundsätzlich nur diejenigen, die zugestimmt haben - es sei denn, die Maßnahme wurde mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen.

WEG-Beschlussmehrheiten im Überblick (nach WEG-Reform 2020)

Beschlussgegenstand	Erforderliche Mehrheit	Rechtsgrundlage
Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan	Einfache Mehrheit (>50 % der Stimmen)	§ 25 WEG
Bestellung/Abberufung Verwalter	Einfache Mehrheit	§ 26 WEG
Bauliche Maßnahmen (allgemein)	Einfache Mehrheit	§ 20 Abs. 1 WEG
Wesentliche Umbauten (Kostenbeteiligung aller)	>2/3 der Stimmen und >1/2 der MEA	§ 21 Abs. 2 WEG
Gestattungsansprüche (E-Lader, Barrierefrei)	Einzelanspruch - kein Beschluss nötig	§ 20 Abs. 2 WEG
Änderung der Gemeinschaftsordnung	Einstimmigkeit (alle Eigentümer)	§ 10 Abs. 3 WEG
Aufhebung der Gemeinschaft	Nicht möglich (WEG kraft Gesetzes)	§ 11 WEG

Instandhaltungsrücklage und Wirtschaftsplanung

Ein zentrales Element des WEG-Finanzwesens ist die Instandhaltungsrücklage (auch: Erhaltungsrücklage), die monatlich von allen Eigentümern angespart wird und für größere Sanierungsmaßnahmen - Dachsanierung, Fassadendämmung, Aufzugsmodernisierung - verwendet wird. Die Höhe der Rücklage wird im Wirtschaftsplan festgelegt. Ist die Rücklage zu niedrig angesetzt, muss die Gemeinschaft bei größeren Maßnahmen eine Sonderumlage beschließen - eine Zusatzzahlung, die je nach Höhe der Maßnahme und Miteigentumsanteil mehrere tausend Euro je Wohneinheit betragen kann. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte die Höhe der Rücklage sorgfältig prüfen: Ein niedriger Rücklagenstand bei einem Altbau mit anstehendem Sanierungsbedarf ist ein erhebliches finanzielles Risiko.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg gibt es zahlreiche Wohnanlagen aus den 1950er- bis 1980er-Jahren mit umfangreichem Sanierungsbedarf. Wir empfehlen Kaufinteressenten, vor dem Erwerb die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen einzusehen, die Höhe der Instandhaltungsrücklage zu prüfen und zu klären, welche Sanierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren geplant oder bereits beschlossen sind. Eine zu gering dotierte Rücklage deutet darauf hin, dass Sonderumlagen wahrscheinlich sind - das sollte im Kaufpreis berücksichtigt werden. In Nürnberg betreuen zahlreiche professionelle Hausverwaltungen WEG-Anlagen; die Qualität der Verwaltung - erkennbar an ordentlichen Jahresabrechnungen, aktuellen Protokollen und transparenter Kommunikation - ist ein wichtiger Qualitätsindikator beim Kauf.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn ein Eigentümer kein Hausgeld zahlt?

Der Verwalter ist verpflichtet, rückständiges Hausgeld gerichtlich einzufordern. Die Gemeinschaft hat bei der Zwangsversteigerung ein gesetzliches Vorrecht: Rückständiges Hausgeld der letzten zwei Jahre genießt Vorrang vor den Grundpfandrechten der Banken (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Das schützt die übrigen Eigentümer vor dauerhaften Ausfällen durch zahlungsunfähige Miteigentümer. Bleibt Hausgeld dauerhaft unbezahlt, kann die Gemeinschaft zudem die Zwangsversteigerung der Einheit des säumigen Eigentümers betreiben - ein schwerwiegendes, aber wirksames Instrument.

Kann ich aus einer Eigentümergemeinschaft austreten?

Nein, die Mitgliedschaft besteht kraft Gesetzes und endet erst mit der Veräußerung des Sondereigentums. Ein Eigentümer kann sich auch nicht von einzelnen Beschlüssen lossagen - diese sind für alle bindend, sofern sie nicht innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten werden. Wer dauerhaft unzufrieden mit der Gemeinschaft ist, hat letztlich nur die Option, die Wohnung zu verkaufen. Vor dem Kauf lohnt es sich daher, die Atmosphäre der Gemeinschaft durch Einsicht in Versammlungsprotokolle und ein Gespräch mit dem Verwalter zu beurteilen.

Wie kann ich mich gegen fehlerhafte Beschlüsse wehren?

Beschlüsse können innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht durch Beschlussanfechtungsklage angefochten werden (§ 44 WEG). Gründe können formelle Fehler (z. B. nicht ordnungsgemäße Ladung, Beschlussgegenstand nicht auf der Tagesordnung) oder inhaltliche Mängel sein (z. B. Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung). Das örtlich zuständige Gericht in Nürnberg ist das Amtsgericht Nürnberg. Wird die Monatsfrist versäumt, wird auch ein rechtswidriger Beschluss bestandskräftig - Rechtsmittel sind dann ausgeschlossen.

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