Entmietung

Entmietung - Als Entmietung bezeichnet man Maßnahmen eines Vermieters oder Immobilieneigentümers, mit dem Ziel, Mieter zum Auszug zu bewegen, um das Gebäude anschließend leer zu verkaufen, umzubauen, in Eigentumswohnungen umzuwandeln oder anderweitig zu verwerten. Die Entmietung kann durch legale Mittel (z. B. berechtigte Eigenbedarfskündigungen, Modernisierungsankündigungen, Abfindungsangebote) oder durch unzulässige Methoden wie Schikane, Baubelästigung oder Vorenthaltung von Instandhaltungsleistungen erfolgen. Letzteres ist strafbar.

Legale und illegale Formen der Entmietung

Eine klare Abgrenzung zwischen erlaubten und verbotenen Maßnahmen ist entscheidend:

Erlaubte Maßnahmen:

• Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB (wenn wirklich vorhanden und begründet)
• Kündigung wegen geplanter wirtschaftlich sinnvoller Verwertung des Grundstücks (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) - nur unter sehr engen Voraussetzungen
• Angebot freiwilliger Abfindungen für einen Auszug (Mieter können ablehnen)
• Ankündigung und Durchführung echter Modernisierungsmaßnahmen mit ordnungsgemäßer Mieterhöhung

Verbotene Maßnahmen (Mietnomadentum seitens des Vermieters / “Verdrängung”):

• Mutwillige Lärmbelästigung oder Verschlechterung der Wohnverhältnisse
• Unterlassen notwendiger Reparaturen, um die Wohnung unbewohnbar zu machen
• Einschüchterungen, Drohungen oder Täuschungen
• Kaltstellung der Heizung oder anderer Versorgungsleistungen
• Fingierte Eigenbedarfskündigungen ohne echten Eigenbedarf

Unzulässige Entmietungsmaßnahmen können strafrechtlich als Nötigung (§ 240 StGB) oder Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) verfolgt werden.

Entmietung bei Wohnungsumwandlung und Verkauf

Besondere Bedeutung hat die Entmietung im Kontext der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen:

• In angespannten Wohnungsmärkten können Landesregierungen per Verordnung eine “Umwandlungsgenehmigung” vorschreiben (§ 250 BauGB) - Bayern hat davon Gebrauch gemacht
• Bestehende Mieter haben bei Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB)
• Nach einer Umwandlung gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren (§ 577a BGB); in Gebieten mit Wohnraumknappheit bis zu 10 Jahre
• Ein “leer verkauftes” Objekt erzielt am Markt deutlich höhere Preise als ein vermietetes - das schafft wirtschaftliche Anreize zur Entmietung

Wirtschaftlicher Hintergrund und Marktentwicklung

Das Preisgefälle zwischen vermieteten und unvermieteten Wohnimmobilien ist ein wesentlicher Treiber für Entmietungsversuche. In angespannten Märkten wie Nürnberg kann eine leerstehende Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbar vermieteten Einheit 15-30 % mehr Erlösen. Investoren, die ein Bestandsmehrfamilienhaus mit dem Ziel erwerben, es in Eigentumswohnungen aufzuteilen, stehen daher vor der wirtschaftlichen Versuchung, bestehende Mietverträge zu beenden.

Dem hat der Gesetzgeber mit verschiedenen Schutzinstrumenten entgegengewirkt: Neben den Kündigungssperrfristen nach § 577a BGB hat Bayern im Rahmen des § 250 BauGB die Genehmigungspflicht für Wohnungsumwandlungen in angespannten Gebieten eingeführt. Diese Genehmigung wird nur erteilt, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind - u. a. wenn ein ausreichend großer Anteil der umgewandelten Wohnungen an die bisherigen Mieter verkauft wird. Verstöße gegen die Genehmigungspflicht können zur Nichtigkeit der Aufteilung führen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion ist der Wohnungsmarkt angespannt, was zu einem erhöhten Druck auf Bestandsmieter führt. Wir beraten sowohl Vermieter als auch Kaufinteressenten, die Mehrfamilienhäuser erwerben möchten: Wer ein Gebäude mit Mietern kauft, sollte die Mietvertragshistorie, bestehende Schutzfristen und die rechtlichen Grenzen der Entmietung genau kennen.

Der Mieterverein Nürnberg und Umgebung e.V. berät betroffene Mieter kostenlos. Für Vermieter und Eigentümer empfehlen wir den Haus & Grund Nürnberg als Anlaufstelle für rechtliche Fragen rund um das Mietverhältnis. Wir empfehlen Eigentümern: Gehen Sie bei Umstrukturierungen stets den legalen Weg - Mieter kennen ihre Rechte und sind gut vernetzt. Wer gegen das Verbot der illegalen Entmietung verstößt, riskiert neben Strafverfolgung auch zivilrechtliche Schadensersatzforderungen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Vermieter Modernisierungsarbeiten nutzen, um Mieter zum Auszug zu bringen?

Modernisierungen sind erlaubt, wenn sie echte Verbesserungen darstellen und ordnungsgemäß angekündigt werden. Eine vorgetäuschte oder übermäßige Modernisierung, die nur dazu dient, Mieter zu vertreiben, ist jedoch missbräuchlich und kann als unzulässige Entmietung gewertet werden.

Was kann ich als Mieter tun, wenn ich unter Druck gesetzt werde?

Dokumentieren Sie alle Vorfälle schriftlich (Datum, Art der Belästigung, Zeugen). Wenden Sie sich an den Mieterverein, eine Mieterrechtsberatung oder einen Rechtsanwalt. Unzulässige Entmietungsmaßnahmen können Sie bei der Staatsanwaltschaft anzeigen und zivilrechtlich auf Unterlassung und Schadensersatz klagen.

Wie lange gilt die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung einer Mietwohnung?

Grundsätzlich gilt eine Sperrfrist von 3 Jahren ab der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt - dazu zählt Nürnberg - kann die Sperrfrist per Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Darf ein Käufer nach dem Erwerb eines vermieteten Hauses sofort kündigen?

Nein. Das Eigentumsrecht gibt kein automatisches Kündigungsrecht. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der neue Eigentümer oder enge Angehörige die Wohnung tatsächlich und ernsthaft zu eigenen Wohnzwecken benötigen. Für fingierte Eigenbedarfskündigungen haften Vermieter auf Schadensersatz - auch dann, wenn der Einzug letztlich doch nicht erfolgt.

Was ist ein freiwilliges Abfindungsangebot und wie hoch sollte es sein?

Wer als Eigentümer einen Mieter auf freiwilliger Basis zum Auszug bewegen möchte, kann eine Abfindung anbieten - das ist vollkommen legal. Die Höhe richtet sich nach dem individuellen Nutzwert der Wohnung für den Mieter: In Nürnberg mit angespanntem Wohnungsmarkt sind Abfindungen von 10.000 bis 30.000 Euro und mehr für langjährige Mieter in guten Lagen durchaus üblich, wenn das wirtschaftliche Interesse des Eigentümers (z. B. deutlich höherer Wiederverkaufspreis als leere Einheit) den Betrag rechtfertigt. Ein fairer, schriftlicher Angebot-Prozess mit Bedenkzeit und professioneller Begleitung ist besser als informelle Gespräche: Beide Seiten sollten wissen, was auf dem Spiel steht, und eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen können. Wir empfehlen Eigentümern, solche Vereinbarungen notariell beurkunden zu lassen, um spätere Missverständnisse über den Auszugszeitpunkt, den Zustand der Wohnung und die Zahlungsmodalitäten zu vermeiden.

Entmietung und Wohnraumzweckentfremdung

In Bayern gilt das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Art. 1 ZwEWG Bayern). Nürnberg hat von dieser Ermächtigungsgrundlage Gebrauch gemacht. Wer eine Wohnung nach Entmietung nicht wieder als Wohnraum nutzt oder vermietet, sondern dauerhaft leer stehen lässt oder einer gewerblichen Nutzung zuführt, benötigt eine Ausnahmegenehmigung des Stadtplanungsamts. Ein Leerstand über sechs Monate hinaus ohne Ausnahmegenehmigung kann als Zweckentfremdung gewertet werden und mit empfindlichen Bußgeldern belegt werden. Für Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus zur Aufwertung und zum späteren Verkauf entmieten möchten, ist dieser rechtliche Rahmen ein wichtiger Planungsfaktor: Die zulässige Dauer des Leerstands ist begrenzt, und eine enge Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt Nürnberg empfiehlt sich bereits in der Planungsphase.

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