Ertragwert

Ertragwert - Der Ertragwert (auch: Ertragswert) ist der Wert einer Immobilie, der auf Basis der zu erwartenden zukünftigen Erträge (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) ermittelt wird. Er ist das zentrale Ergebnis des Ertragswertverfahrens, eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Ertragwert spiegelt wider, was ein Investor bereit wäre zu zahlen, wenn er die Immobilie ausschließlich als Renditeobjekt betrachtet - losgelöst von persönlichen Nutzungsinteressen.

Berechnung des Ertragwerts

Der Ertragwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen:

Schritt 1 - Jahresrohertrag ermitteln: Alle tatsächlichen oder erzielbar marktüblichen Mieteinnahmen eines Jahres (Nettokaltmiete × 12 Monate)

Schritt 2 - Bewirtschaftungskosten abziehen:

• Verwaltungskosten: ca. 3-5 % des Rohertrags
• Instandhaltungskosten: ca. 7-14 Euro/m² Wohnfläche pro Jahr (je nach Alter und Zustand)
• Mietausfallwagnis: ca. 2-4 % des Rohertrags = Jahresreinertrag des Gebäudes

Schritt 3 - Bodenwertverzinsung abziehen: Bodenwert × Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

Schritt 4 - Vervielfältiger anwenden: Gebäudereinertrag × Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz) = Gebäudeertragswert

Schritt 5 - Ertragwert berechnen: Gebäudeertragswert + Bodenwert = Ertragwert

Vereinfachtes Beispiel (Mehrfamilienhaus Nürnberg):

• Jahresrohertrag: 60.000 €
• Bewirtschaftungskosten (25 %): - 15.000 €
• Jahresreinertrag: 45.000 €
• Bodenwert: 200.000 €; Liegenschaftszinssatz: 3,5 %
• Bodenwertverzinsung: - 7.000 €
• Gebäudereinertrag: 38.000 €
• Vervielfältiger (50 Jahre RND, 3,5 %): × 22,0
• Gebäudeertragswert: 836.000 €
• Ertragwert: 836.000 € + 200.000 € = 1.036.000 €

Ertragwert vs. Marktwert vs. Sachwert

Der Ertragwert ist nicht identisch mit dem Marktwert (Verkehrswert):

Begriff	Definition	Anwendung
Ertragwert	Barwert der zukünftigen Erträge	Renditeobjekte, Gutachten
Marktwert / Verkehrswert	Erzielbar im gewöhnlichen Geschäftsverkehr	Allgemeingültige Wertermittlung
Sachwert	Herstellungskosten abzüglich Abschreibung	Einfamilienhäuser, Eigennutzung

In der Praxis liegt der Marktwert oft über dem Ertragwert, wenn Investoren bereit sind, für knappe Immobilien eine Prämie zu zahlen (“Liebhaberwert”). In Phasen hoher Mieten und niedriger Liegenschaftszinssätze können Ertragwert und Marktwert eng zusammenfallen.

Typische Einflussgrößen auf den Ertragwert

Der Ertragwert reagiert besonders sensibel auf Veränderungen bei drei Parametern:

Mietsteigerungen: Steigt die Nettokaltmiete um 10 %, steigt auch der Jahresreinertrag um ca. 10 % - und damit proportional der Ertragwert. In der Metropolregion Nürnberg sind die Mieten in guten Lagen in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was bestehende Ertragswertberechnungen veralteter Gutachten oft als zu niedrig erscheinen lässt.

Liegenschaftszinssatz: Eine Änderung des Liegenschaftszinssatzes um 0,5 Prozentpunkte kann den Ertragwert um 10-20 % verändern. Seit dem Zinsanstieg ab 2022 sind die Liegenschaftszinssätze leicht gestiegen, was Ertragswerte tendenziell gesenkt hat.

Restnutzungsdauer: Eine längere wirtschaftliche Restnutzungsdauer erhöht den Vervielfältiger und damit den Ertragwert erheblich. Modernisierungen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängern und damit den Ertragwert steigern.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion sind die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser in zentralen Lagen in den letzten Jahren gesunken - was rechnerisch höhere Ertragswerte ergibt. Wir empfehlen Verkäufern von Renditeobjekten, einen professionellen Ertragwert berechnen zu lassen und diesen als Argumentationsgrundlage in Preisverhandlungen einzusetzen. Gleichzeitig sollten Käufer prüfen, ob der Kaufpreis einem realistischen Ertragwert entspricht - und nicht allein auf emotionale Anreize reagieren. Der Gutachterausschuss Nürnberg veröffentlicht jährlich aktuelle Liegenschaftszinssätze für die Region.

Häufig gestellte Fragen

Für welche Immobilien eignet sich das Ertragwertverfahren?

Das Ertragwertverfahren eignet sich für alle Immobilien, bei denen Mieteinnahmen im Vordergrund stehen: Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude, Gewerbeimmobilien, Hotels. Für selbst genutztes Wohneigentum (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) wird eher das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren angewendet.

Was ist der Liegenschaftszinssatz und wo finde ich ihn?

Der Liegenschaftszinssatz ist die marktübliche Renditeerwartung für eine bestimmte Immobilienart und Lage. Er wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreistransaktionen ermittelt und im jährlichen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. In Nürnberg liegen die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser in guten Lagen bei ca. 2,5-4,0 %.

Wie verändert die Restnutzungsdauer den Ertragwert?

Eine höhere Restnutzungsdauer erhöht den Vervielfältiger und damit den Gebäudeertragswert. Ein Gebäude mit 80 Jahren Restnutzungsdauer ist daher - bei sonst gleichen Eckdaten - deutlich mehr wert als eines mit 20 Jahren. Modernisierungen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängern und den Ertragwert steigern.

Unterscheidet sich der Ertragwert vom steuerlichen Immobilienwert?

Ja. Der steuerliche Wert (Bedarfswert nach Bewertungsgesetz) wird für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke nach einem vereinfachten Verfahren berechnet, das nicht zwingend dem Marktwert entspricht. Liegt der steuerliche Wert über dem tatsächlichen Ertragwert oder Marktwert, kann ein Sachverständigengutachten eingesetzt werden, um den niedrigeren Wert nachzuweisen und damit Steuern zu sparen (§ 198 BewG).

Eine regelmäßige Überprüfung des Ertragwerts ist für Eigentümer von Renditeobjekten in der Metropolregion Nürnberg besonders empfehlenswert, da sich Liegenschaftszinssätze, Marktmieten und Restnutzungsdauern verändern und damit die rechnerische Basis für Preisverhandlungen und Finanzierungsentscheidungen laufend neu bewertet werden muss.

Wie reagiert der Ertragwert auf Leerstand?

Leerstand reduziert den Jahresrohertrag unmittelbar und senkt damit den Ertragwert. Gutachter berücksichtigen Leerstand auf zweierlei Weise: Kurzfristiger, strukturell erklärbarer Leerstand (z. B. während einer Renovierung) wird oft durch einen vorübergehenden Mietausfallansatz abgebildet. Struktureller oder dauerhafter Leerstand - etwa in Lagen mit sinkender Nachfrage - führt dagegen zu einer dauerhaften Korrektur des Rohertrags nach unten und damit zu einem erheblich geringeren Ertragwert. Bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern in Nürnberg mit einzelnen Leerstandswohnungen empfehlen wir, den nachhaltigen Mietertrag auf Basis der Marktmiete für die betreffenden Einheiten anzusetzen - nicht den aktuellen Null-Wert - um ein realistisches Bild der erzielbaren Rendite abzubilden.

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