Erbschaftssteuer

Erbschaftssteuer - Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Vermögen durch Erbschaft oder Vermächtnis. Sie wird nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) erhoben und betrifft Immobilieneigentümer besonders, da Immobilien häufig den größten Vermögenswert im Nachlass darstellen.

Steuerklassen und Freibeträge

Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Erwerbs ab. Steuerklasse I: Ehegatten (500.000 Euro Freibetrag), Kinder (400.000 Euro), Enkel (200.000 Euro), Steuersätze 7-30 %. Steuerklasse II: Geschwister, Nichten, Neffen (20.000 Euro Freibetrag), Sätze 15-43 %. Steuerklasse III: Nicht Verwandte (20.000 Euro), Sätze 30-50 %.

Bewertung von Immobilien

Immobilien werden nach dem Bewertungsgesetz (BewG) bewertet. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 führen angepasste Parameter bei vielen Immobilien zu deutlich höheren steuerlichen Werten. Je nach Art kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Der Finanzamtswert kann durch ein Sachverständigengutachten widerlegt werden.

Wichtig: Das Finanzamt berechnet den Immobilienwert nach standardisierten Parametern, die nicht immer den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen. Wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert den tatsächlichen Verkehrswert übersteigt - etwa weil die Immobilie Mängel hat, vermietet ist oder in einer weniger gefragten Lage liegt - kann ein von einem zertifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten (§ 198 BewG) eingesetzt werden, um den niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Dieses Gutachten muss den Anforderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) entsprechen.

Steuerbefreiung für das Familienheim

Erbt der Ehegatte die selbstgenutzte Immobilie, bleibt der Erwerb vollständig steuerfrei - ohne Wertgrenze -, sofern er sie mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt. Für Kinder gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche. Die Steuervergünstigung entfällt rückwirkend bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren. Das bedeutet: Wer das geerbte Familienheim innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, muss die gesparte Steuer vollständig nachzahlen.

Diese Zehnjahresfrist ist in der Praxis bedeutsam: Wer ein Familienheim erbt, aber aus beruflichen Gründen umziehen muss, kann die Steuerbefreiung verlieren - es sei denn, zwingende Gründe (z. B. Pflegebedürftigkeit) liegen vor. Wir empfehlen, diese Frage frühzeitig mit einem Steuerberater zu klären.

Schenkung als Gestaltungsinstrument

Da die Freibeträge alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen, bietet die gestaffelte Schenkung zu Lebzeiten erhebliche Steuerersparnisse. Ein Beispiel: Eltern mit zwei Kindern können alle zehn Jahre bis zu 800.000 Euro steuerfrei verschenken (je 400.000 Euro pro Kind). Bei rechtzeitiger Planung können so auch hochwertige Immobilien steuerfrei übertragen werden.

Zu beachten sind dabei: Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor dem Tod werden beim Pflichtteil angerechnet. Außerdem entstehen bei Immobilienschenkungen Notar- und Grundbuchkosten, ggf. auch Grunderwerbsteuer, wenn eine Gegenleistung vereinbart wird. Nießbrauchvorbehalte ermöglichen es, eine Immobilie zu verschenken und dennoch weiter darin zu wohnen oder die Mieterträge zu erhalten.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Durch gestiegene Immobilienwerte in der Metropolregion werden Freibeträge schneller ausgeschöpft. Wir empfehlen, frühzeitig Schenkungen zu Lebzeiten zu nutzen - die Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Lassen Sie den steuerlichen Wert durch einen Sachverständigen prüfen, wenn er den Marktwert übersteigt.

In Nürnberg und der Metropolregion sehen wir, dass viele Immobilieneigentümer die Erbschaftsteuerplanung auf die lange Bank schieben. Gerade bei Objekten mit hohem Wert - etwa Mehrfamilienhäusern in der Innenstadt oder größeren Grundstücken - kann eine frühe Nachlassplanung erhebliche Steuern sparen. Wir unterstützen Sie dabei, die immobilienspezifischen Aspekte (aktueller Verkehrswert, Vermietungsstatus, Finanzierungsbelastung) in das steuerliche Gesamtbild einzuordnen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf ein Haus?

Beispiel: Kind erbt Haus im Wert von 600.000 Euro → nach Abzug des Freibetrags (400.000 Euro) sind 200.000 Euro steuerpflichtig → Steuersatz 11 % → 22.000 Euro. Bei Selbstnutzung als Familienheim (bis 200 m²) entfällt die Steuer vollständig.

Kann ich die Steuer durch Schenkung vermeiden?

Nicht vermeiden, aber erheblich reduzieren. Die Freibeträge sind identisch und stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Durch rechtzeitige Planung können auch hochwertige Immobilien steuerfrei übertragen werden.

Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses zusätzlich Einkommensteuer an?

Ja, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren seit Anschaffung durch den Erblasser noch nicht abgelaufen ist und das Haus nicht selbst genutzt wurde, fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Der Erbe tritt in die Haltefrist des Erblassers ein - wenn also der Erblasser die Immobilie vor fünf Jahren kaufte, laufen noch fünf Jahre der Spekulationsfrist.

Was ist der Unterschied zwischen Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer?

Beide Steuern werden nach demselben Gesetz (ErbStG) und mit denselben Tarifen und Freibeträgen berechnet. Der Unterschied liegt im Auslöser: Die Erbschaftsteuer entsteht durch den Erbfall (Tod des Erblassers), die Schenkungsteuer durch eine Schenkung unter Lebenden. Da die Freibeträge für Schenkungen und Erbschaften zusammengefasst werden (gleitend über jeweils zehn Jahre), werden alle Übertragungen in einem Zehnjahresfenster zusammengerechnet.

Bewertungsreform 2023 und ihre Folgen für Nürnberger Immobilien

Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Parameter für die Immobilienbewertung im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht zum 1. Januar 2023 grundlegend verändert. Aktualisierte Sachwertfaktoren, erhöhte Liegenschaftszinssätze und neue Umrechnungskoeffizienten führen dazu, dass der steuerliche Grundbesitzwert bei vielen Immobilien in der Metropolregion Nürnberg um 20 bis 40 Prozent höher liegt als noch vor der Reform. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Steuerbelastung: Wer vor 2023 noch sicher unterhalb des Freibetrags lag, kann heute diesen Freibetrag überschreiten, ohne dass der tatsächliche Marktwert der Immobilie gestiegen ist. Eigentümer, die eine Schenkung oder Erbschaft planen, sollten daher die aktuelle steuerliche Bewertung ihrer Immobilie kennen. Wir empfehlen, dies durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen oder einen Steuerberater ermitteln zu lassen - ein Gutachten nach § 198 BewG kann den tatsächlichen Verkehrswert belegen und eine überhöhte Festsetzung durch das Finanzamt korrigieren.

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