Erhaltungspflicht

Erhaltungspflicht - Die Erhaltungspflicht bezeichnet die gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung, eine Immobilie in einem ordnungsgemäßen, gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Im Mietrecht trifft diese Pflicht primär den Vermieter (§ 535 BGB), der dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten muss. Im Eigentumsrecht ergibt sich die Erhaltungspflicht aus öffentlichem Bauordnungsrecht, aus dem Wohnungseigentumsrecht (WEG) und aus Gemeinschaftsverpflichtungen. Eine verletzte Erhaltungspflicht hat erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen.

Erhaltungspflicht des Vermieters im Mietrecht

Die mietrechtliche Erhaltungspflicht ist in § 535 BGB verankert:

Was der Vermieter schuldet:

• Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu Mietbeginn
• Aufrechterhaltung dieses Zustands während der gesamten Mietdauer
• Beseitigung von Mängeln, die die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern

Was zur Erhaltungspflicht gehört:

• Instandhaltung (laufende Wartung: Heizung, Sanitär, Elektro)
• Instandsetzung (Reparatur eingetretener Schäden: undichtes Dach, defekte Heizung)
• Modernisierung gilt nicht als Erhaltungspflicht - diese ist freiwillig und führt zu Mieterhöhungsrechten

Folgen bei Verletzung der Erhaltungspflicht:

• Mietminderungsrecht des Mieters (§ 536 BGB)
• Schadensersatzansprüche des Mieters (§ 536a BGB)
• Selbsthilferecht: Mieter kann nach Fristablauf selbst reparieren und Kostenersatz verlangen
• Im Extremfall: außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters

Erhaltungspflicht in der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)

Im Wohnungseigentumsrecht unterscheidet man zwischen der Pflege des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums:

Gemeinschaftseigentum (Pflicht der WEG):

• Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Außenanlagen
• Die WEG-Gemeinschaft ist zur ordnungsgemäßen Erhaltung verpflichtet (§ 19 Abs. 2 WEG)
• Finanzierung über die Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage)

Sondereigentum (Pflicht des Eigentümers):

• Innenwände, Bodenbeläge, Sanitär- und Heizungsinstallationen im eigenen Bereich
• Der Eigentümer trägt die Erhaltungskosten selbst

Erhaltungspflichten im Überblick - Rechtsgrundlagen und Konsequenzen

Bereich	Verpflichteter	Rechtsgrundlage	Folgen bei Verletzung
Mietrecht - Instandhaltung/-setzung	Vermieter	§ 535 BGB	Mietminderung (§ 536), Schadensersatz (§ 536a BGB)
Mietrecht - Kleinreparaturen	Ggf. Mieter (per Klausel)	Klausel im Mietvertrag	Keine Pflicht ohne wirksame Klausel
WEG - Gemeinschaftseigentum	WEG-Gemeinschaft	§ 19 Abs. 2 WEG	Beschlusserzwingungsklage durch Eigentümer
WEG - Sondereigentum	Einzeleigentümer	Gemeinschaftsordnung	Schadensersatz bei Schaden an Nachbarn
Bauordnungsrecht	Grundstückseigentümer	Art. 14 BayBO	Bauordnungsverfügung, Zwangsgeld
Denkmalschutzrecht	Eigentümer Baudenkmal	Art. 4 BayDSchG	Ordnungswidrigkeitenverfahren, Sanierungspflicht

Erhaltungspflicht und Bauordnungsrecht

Neben dem privatrechtlichen Miet- und WEG-Recht ergibt sich die Erhaltungspflicht auch aus dem öffentlichen Bauordnungsrecht. In Bayern verpflichtet Art. 14 BayBO Eigentümer, ihre Gebäude in einem ordnungsgemäßen, standsicheren und verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Verletzt ein Eigentümer diese Pflicht, kann die Bauaufsichtsbehörde bauordnungsrechtliche Maßnahmen anordnen - bis hin zu Sicherungsmaßnahmen oder im Extremfall dem Abriss eines baufälligen Gebäudes.

Für denkmalgeschützte Objekte gilt darüber hinaus eine spezifische Erhaltungspflicht aus dem Denkmalschutzrecht (Art. 4 BayDSchG): Eigentümer von Baudenkmälern sind verpflichtet, das Denkmal in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten, soweit dies wirtschaftlich zumutbar ist. Für die Erfüllung dieser Pflicht stehen steuerliche Abschreibungen (§ 7i EStG) und Fördermittel zur Verfügung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion betreuen wir viele Vermieter mit Bestandsobjekten aus den 1960er bis 1980er Jahren. Wir empfehlen, die Erhaltungspflicht proaktiv anzugehen: Regelmäßige Wartungsverträge für Heizung, Aufzug und Elektrik verhindern teure Notfallreparaturen und schützen vor Mietminderungen.

In WEGs ist eine gut dotierte Erhaltungsrücklage entscheidend - das WEG-Reformgesetz 2020 hat die Transparenz und Durchsetzbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen gestärkt. Die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen fassen. Das Amtsgericht Nürnberg ist zuständig für WEG-Streitigkeiten; Mieterverein und Haus & Grund Nürnberg beraten Vermieter und Mieter. Wir empfehlen Eigentümern, regelmäßige Objektbegehungen durchzuführen, um Schäden frühzeitig zu erkennen und die Erhaltungspflicht kontinuierlich zu erfüllen.

Häufig gestellte Fragen

Wer muss kleine Reparaturen in einer Mietwohnung zahlen?

Grundsätzlich der Vermieter als Teil seiner Erhaltungspflicht. Durch eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass der Mieter für Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag (maximal ca. 100-150 Euro pro Einzelreparatur, Jahresgesamtlimit ca. 6-8 % der Jahresmiete) aufkommt. Fehlt eine solche Klausel, trägt der Vermieter alle Kosten.

Kann der Vermieter die Erhaltungspflicht auf den Mieter übertragen?

Teilweise: Schönheitsreparaturen (Malern, Tapezieren) können durch eine wirksame vertragliche Klausel dem Mieter auferlegt werden. Die Rechtsprechung des BGH hat jedoch viele gängige Klauseln für unwirksam erklärt (z. B. starre Fristen). Die Kernerhaltungspflicht (Dach, Heizung, Sanitär) kann nicht auf den Mieter übertragen werden.

Was ist eine Erhaltungsrücklage bei einer WEG?

Die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) ist ein Pflichtrücklagekonto der WEG, in das alle Eigentümer anteilig einzahlen. Sie dient der Finanzierung größerer Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Eine gut ausgestattete Rücklage (Faustformel: 1 % des Gebäudewerts pro Jahr) schützt vor unerwarteten Sonderumlagen.

Was passiert, wenn ein Vermieter Reparaturen dauerhaft verweigert?

Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung die Mängelbeseitigung selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen (§ 536a BGB). Zudem steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung und bei schwerwiegenden Mängeln auch das Recht auf außerordentliche Kündigung zu. Wir empfehlen sowohl Vermietern als auch Mietern, im Streitfall frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen.

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