Zusatzsicherheit

Zusatzsicherheit bezeichnet eine ergänzende Sicherheitsleistung, die ein Kreditnehmer einer Bank neben der primären Sicherheit (in der Regel der Grundschuld auf der finanzierten Immobilie) zur Verfügung stellt. Sie wird verlangt, wenn die Hauptsicherheit aus Sicht der Bank nicht ausreicht, um das Ausfallrisiko vollständig zu decken - etwa bei hohem Beleihungsauslauf, schwacher Bonität oder besonders risikobelasteten Objekten. Typische Formen sind Bürgschaften, Lebensversicherungen, Wertpapierdepots oder weitere Grundschulden auf anderen Immobilien.

Wann verlangt eine Bank Zusatzsicherheiten?

Banken orientieren sich beim Immobilienkredit am Beleihungsauslauf: dem Verhältnis von Darlehensbetrag zum Beleihungswert der Immobilie. Liegt dieser über 80 %, bewegen sich Kreditnehmer im risikoreicheren Bereich; bei Ausläufen über 90 % verlangen viele Banken zwingend Zusatzsicherheiten. Auch bei instabilem Einkommen (Selbstständige, befristete Arbeitsverhältnisse) oder wenn das Objekt schwer marktgängig ist (Spezialimmobilien, ländliche Lagen), können Banken trotz ausreichender Beleihungsquote auf ergänzenden Sicherheiten bestehen.

Die Beleihungsgrenze von 80 % des Beleihungswerts ist dabei nicht gleichzusetzen mit 80 % des Kaufpreises. Der Beleihungswert wird von der Bank konservativ ermittelt und liegt oft 10-20 % unter dem Kaufpreis - besonders bei Immobilien in Lagen mit erwarteter Preisschwankung oder bei Bestandsobjekten mit Sanierungsbedarf. Wer also ein Objekt für 400.000 Euro kauft und der Beleihungswert von der Bank mit 330.000 Euro angesetzt wird, muss bei einem Darlehen von 320.000 Euro bereits einen Beleihungsauslauf von fast 97 % ausweisen - und wird ohne Zusatzsicherheiten kaum zum Abschluss kommen.

Formen von Zusatzsicherheiten

Die gängigsten Zusatzsicherheiten im Immobilienfinanzierungsbereich sind:

• Bürgschaft: Eine dritte Person (z. B. Eltern, Geschwister) haftet für den Kredit im Ausfallfall. Üblich ist die selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Bürge sofort und direkt in Anspruch genommen werden kann.
• Lebensversicherung: Der Rückkaufswert einer kapitalbildenden Lebensversicherung wird an die Bank abgetreten. Der Rückkaufswert muss ausreichend hoch sein, um als Sicherheit anerkannt zu werden.
• Wertpapierdepot: Ein Depot wird verpfändet; die Bank erhält im Insolvenzfall Zugriff auf die enthaltenen Wertpapiere. Schwankende Depotwerte machen diese Sicherheit aus Bankensicht weniger planbar.
• Weitere Grundschuld: Auf einem weiteren Grundstück (z. B. dem der Eltern oder einem bereits abbezahlten Objekt) wird eine nachrangige Grundschuld eingetragen.
• Bausparvertrag-Guthaben: Das Guthaben eines bestehenden Bausparvertrags wird als Sicherheit abgetreten - besonders attraktiv, weil Bausparguthaben stabile Werte darstellen.

Auswirkungen auf Konditionen und Finanzierungsstruktur

Stellt ein Kreditnehmer Zusatzsicherheiten, kann er in der Regel günstigere Konditionen aushandeln: Die Bank sieht das Gesamtrisiko als geringer an und gibt dies teils in Form eines niedrigeren Zinssatzes weiter. Bereits 0,15-0,25 Prozentpunkte Zinsvorteil summieren sich bei einem 300.000-Euro-Darlehen über 15 Jahre Zinsbindung auf 6.750-11.250 Euro Ersparnis - ein Betrag, der die Aufwände für die Bereitstellung der Zusatzsicherheit in vielen Fällen übersteigt.

Gleichzeitig bindet der Kreditnehmer eigenes Kapital oder Dritte in die Finanzierung ein - was Flexibilität kostet. Eine verpfändete Lebensversicherung steht nicht mehr als freie Reserve zur Verfügung. Ein Elternteil, das eine nachrangige Grundschuld einräumt, haftet mit seinem Eigentum - eine erhebliche persönliche Verpflichtung. Es empfiehlt sich daher, vor der Bereitstellung von Zusatzsicherheiten die Freigaberegelungen zu klären: Unter welchen Bedingungen wird die Zusatzsicherheit wieder freigegeben? Bei welchem Tilgungsstand oder Immobilienwert fällt die Notwendigkeit weg?

Nachrangige Grundschuld als familieninterne Lösung

Die nachrangige Grundschuld auf einer elterlichen Immobilie ist in der Praxis eine der häufigsten familieninternen Lösungen. Sie ermöglicht es Eltern, dem Kind bei der Finanzierung zu helfen, ohne liquide Mittel bereitstellen zu müssen. Voraussetzung: Die Eltern sind nicht selbst hoch beliehen, und das einzutragende Grundbuchrecht hat ausreichend Rang nach der bestehenden Bankgrundschuld. Die Eintragung erfolgt notariell und verursacht Notarkosten sowie Grundbuchgebühren - typisch etwa 1-2 % der eingetragenen Grundschuldsumme.

Wichtig ist: Eltern, die eine solche Sicherheit gewähren, müssen sich bewusst sein, dass im schlimmsten Fall (Zahlungsausfall des Kindes) auch ihre Immobilie von der Bank verwertet werden kann. Eine schriftliche Vereinbarung zwischen Eltern und Kind über die Haftungsübernahme und ggf. eine gegenseitige Absicherung sind sinnvoll - auch wenn es sich unangenehm anfühlt, solche Szenarien familiär zu besprechen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Gerade jüngere Käufer in Nürnberg, die noch kein hohes Eigenkapital angespart haben, kommen häufig in die Situation, Zusatzsicherheiten stellen zu müssen. Eltern, die eine eigene Immobilie besitzen, können durch eine nachrangige Grundschuld helfen - ohne selbst liquide Mittel einzusetzen. Wir empfehlen, solche Konstruktionen vorab sorgfältig zu prüfen und alle Beteiligten über Risiken und Haftungsfolgen aufzuklären.

In der Metropolregion Nürnberg sind die Kaufpreise in zentralen Lagen - Altstadt, Gostenhof, St. Johannis - in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen, sodass auch gut verdienende Käufer zunehmend mit einem hohen Beleihungsauslauf konfrontiert sind. Unsere Empfehlung: Holen Sie frühzeitig mehrere Finanzierungsangebote ein und prüfen Sie, welche Bank mit welcher Zusatzsicherheit die attraktivste Gesamtlösung bietet. Unser Netzwerk aus Finanzierungsberatern und Notaren in der Region steht dabei zur Verfügung.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine Bürgschaft als Zusatzsicherheit durch eigenes Eigenkapital ersetzen?

Ja. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer der Beleihungsauslauf - und desto weniger wahrscheinlich ist es, dass die Bank Zusatzsicherheiten verlangt. Eigenkapital ist grundsätzlich die unkomplizierteste Form, die Sicherheitssituation zu verbessern, da keine Dritte involviert werden und keine zusätzlichen Rechte und Haftungen entstehen.

Wird die Zusatzsicherheit nach Teilrückzahlung des Darlehens freigegeben?

Das hängt vom Einzelfall und dem Vertrag mit der Bank ab. Sinkt der Beleihungsauslauf durch Tilgung oder Wertsteigerung der Immobilie unter die kritische Grenze - meist 80 % des Beleihungswerts -, kann eine Freigabe beantragt werden. Banken sind jedoch nicht verpflichtet, Sicherheiten vorzeitig freizugeben. Es empfiehlt sich, die Freigabebedingungen bereits bei Vertragsabschluss schriftlich festzuhalten.

Was passiert mit der Bürgschaft, wenn der Kreditnehmer die Raten nicht zahlt?

Der Bürge haftet dann gegenüber der Bank in Höhe der verbürgten Summe. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft (häufig verlangt) kann die Bank den Bürgen direkt in Anspruch nehmen, ohne zunächst die Zwangsvollstreckung gegen den Kreditnehmer betreiben zu müssen. Das ist ein erhebliches Haftungsrisiko, das Bürgen - besonders Eltern und enge Verwandte - vollumfänglich verstehen sollten, bevor sie unterschreiben.

Kann ich eine Risikolebensversicherung als Zusatzsicherheit einsetzen?

Eine reine Risikolebensversicherung (ohne Kapitalaufbau) leistet nur im Todesfall und hat keinen laufenden Rückkaufswert - sie ist daher als Bankensicherheit nicht geeignet. Banken akzeptieren in der Regel nur kapitalbildende Lebensversicherungen oder Rentenversicherungen mit einem ausreichend hohen Rückkaufswert. Eine Risikolebensversicherung ist dennoch für die Absicherung der Finanzierung selbst sehr sinnvoll - sie schützt die Hinterbliebenen vor einer unkontrollierbaren Schuldenlast.

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