Zwischenfinanzierung

Zwischenfinanzierung - Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der die zeitliche Lücke zwischen einem sofort fälligen Kapitalbedarf und dem Zufluss bereits sicherer, aber noch nicht verfügbarer Mittel überbrückt. Im Immobilienbereich kommt sie vor allem zum Einsatz, wenn eine neue Immobilie gekauft wird, bevor der Erlös aus dem Verkauf der bisherigen Immobilie eingegangen ist.

Wie eine Zwischenfinanzierung funktioniert

Die Zwischenfinanzierung unterscheidet sich grundlegend von einer klassischen Baufinanzierung. Sie ist auf eine kurze Laufzeit von in der Regel 6 bis 24 Monaten ausgelegt und wird nicht durch regelmäßige Tilgungsraten zurückgezahlt, sondern am Ende der Laufzeit in einer Summe abgelöst. Die Ablösung erfolgt typischerweise durch den Verkaufserlös der alten Immobilie, durch die Auszahlung eines Bausparvertrags, durch eine Erbschaft oder durch die Umschuldung in eine langfristige Baufinanzierung.

Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer lediglich die anfallenden Zinsen. Diese liegen in der Regel höher als bei einer langfristigen Immobilienfinanzierung, da die Bank ein erhöhtes Risiko trägt und der Kredit nur für eine kurze Dauer vergeben wird. Der Zinsaufschlag gegenüber einer regulären Baufinanzierung beträgt je nach Marktlage und Bonität des Kreditnehmers häufig 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte.

Die Bank prüft vor der Vergabe einer Zwischenfinanzierung, ob die erwarteten Mittel tatsächlich mit hoher Sicherheit fließen werden. Ein bereits geschlossener Kaufvertrag für die alte Immobilie, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag oder ein rechtskräftiger Erbschein erhöhen die Bewilligungschancen erheblich. Ohne belastbare Nachweise über den künftigen Mittelzufluss wird eine Zwischenfinanzierung in der Regel nicht gewährt.

Die Kreditsumme orientiert sich am erwarteten Zufluss und deckt in der Regel nicht den gesamten Kaufpreis der neuen Immobilie ab, sondern nur den Anteil, der durch die noch ausstehenden Mittel gedeckt wird. Den übrigen Teil finanziert der Käufer über Eigenkapital oder eine parallel laufende langfristige Baufinanzierung.

Abgrenzung zur Vorfinanzierung und zur Baufinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung wird häufig mit einer Vorfinanzierung verwechselt. Der Unterschied liegt im Zeitpunkt der Ablösung: Bei der Zwischenfinanzierung steht der Ablösezeitpunkt bereits weitgehend fest, weil die zufließenden Mittel konkret absehbar sind. Bei einer Vorfinanzierung ist der Zeitpunkt dagegen noch unsicher, etwa wenn ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Die Vorfinanzierung ist deshalb tendenziell teurer. Von einer klassischen Baufinanzierung unterscheidet sich die Zwischenfinanzierung durch die kurze Laufzeit, die fehlende laufende Tilgung und die Rückzahlung in einer Summe.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg kommt die Zwischenfinanzierung besonders häufig bei Eigentümern zum Einsatz, die aus dem Umland in die Stadt ziehen oder umgekehrt. Wer etwa sein Reihenhaus in Schwabach verkaufen möchte, um eine Eigentumswohnung in Nürnberg-Maxfeld zu erwerben, steht oft vor dem Problem, dass der Käufer für das alte Objekt noch nicht gefunden ist, die Wunschwohnung aber sofort verfügbar ist. Eine Zwischenfinanzierung schafft hier den nötigen Handlungsspielraum. Wir empfehlen, frühzeitig mehrere Angebote einzuholen, denn die Zinskonditionen unterscheiden sich zwischen regionalen Banken, Sparkassen und überregionalen Anbietern zum Teil erheblich. Eine realistische Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises für die alte Immobilie ist dabei entscheidend, denn sie bestimmt die Höhe der Zwischenfinanzierung und das Risiko. Gerne unterstützen wir Sie mit einer fundierten Marktwerteinschätzung als Grundlage für Ihre Finanzierungsplanung.

Häufige Fragen zur Zwischenfinanzierung

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Zwischenfinanzierung?

Die Zinsen liegen in der Regel 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte über dem Niveau einer vergleichbaren langfristigen Baufinanzierung. Der genaue Zinssatz hängt von der Bonität des Kreditnehmers, der Beleihbarkeit der Sicherheiten und der erwarteten Laufzeit ab. Da die Zinsen nur auf die tatsächliche Laufzeit anfallen und keine Tilgung geleistet wird, bleibt die monatliche Belastung trotz des höheren Zinssatzes oft überschaubar.

Was passiert, wenn sich der Verkauf der alten Immobilie verzögert?

Wenn die Zwischenfinanzierung ausläuft, bevor der Verkaufserlös eingegangen ist, muss der Kredit verlängert werden. Die meisten Banken bieten eine Prolongation an, allerdings häufig zu einem höheren Zinssatz. Um dieses Risiko zu minimieren, sollte die Laufzeit von Anfang an mit ausreichend Puffer geplant werden. Eine realistische Vermarktungsdauer für die alte Immobilie in der jeweiligen Lage ist deshalb ein wichtiger Planungsfaktor.

Kann ich eine Zwischenfinanzierung steuerlich absetzen?

Wenn die neue Immobilie vermietet wird, können die Zinsen der Zwischenfinanzierung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist ein steuerlicher Abzug der Zinsen dagegen nicht möglich. In Mischfällen, etwa bei einer teilweise vermieteten Immobilie, sind die Zinsen anteilig absetzbar. Wir empfehlen, die steuerliche Behandlung vorab mit einem Steuerberater zu klären.

Welche Alternativen gibt es zur Zwischenfinanzierung?

Wer eine Zwischenfinanzierung vermeiden möchte, hat je nach Situation mehrere Alternativen. Erstens: Der Verkauf der alten Immobilie vor dem Kauf der neuen - im Idealfall mit einer ausgehandelten Übergangsfrist, die beiden Parteien ausreichend Zeit lässt. Zweitens: Die Aufnahme eines Dispositionskredits oder eines kurzfristigen Privatkredits, falls der Betrag überschaubar ist. Drittens: Ein Darlehen aus dem privaten Umfeld (Familie, Freunde), das je nach Konditionen günstiger sein kann als eine Bankfinanzierung - aber vertraglich klar geregelt werden sollte. Viertens: Teilentnahmen aus einem Wertpapierdepot, sofern die Marktlage passt und der Steuervorteil der Haltedauer gewahrt bleibt. In der Praxis ist die klassische Zwischenfinanzierung über eine Bank jedoch oft der unkomplizierteste Weg, weil sie speziell auf die zeitliche Überbrückung zugeschnitten ist und keine komplizierte Umstrukturierung des Vermögens erfordert. Welcher Weg der richtige ist, hängt von Bonität, Höhe des benötigten Betrags und der Länge der Überbrückungszeit ab - eine frühzeitige Beratung schafft Klarheit.

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