AfA (Absetzung für Abnutzung)

AfA (Absetzung für Abnutzung) - Die AfA ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts einer vermieteten Immobilie, mit der Eigentümer den rechnerischen Wertverlust des Gebäudes jährlich als Werbungskosten von ihren Mieteinnahmen abziehen und so ihre Steuerlast senken können.

Wie funktioniert die AfA bei Immobilien?

Das Einkommensteuergesetz geht davon aus, dass ein Gebäude durch Nutzung und Alterung an Wert verliert. Diesen Wertverlust können Vermieter steuerlich geltend machen, indem sie einen festgelegten Prozentsatz der Gebäudeanschaffungskosten jährlich als Werbungskosten absetzen. Die AfA mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die zu zahlende Einkommensteuer.

Ein zentraler Grundsatz: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, nicht der Grundstückswert, da Grundstücke keiner Abnutzung unterliegen. Die sogenannte Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil ist daher eine der wichtigsten Stellschrauben bei der steuerlichen Optimierung einer Kapitalanlage-Immobilie. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die von den Finanzämtern regelmäßig herangezogen wird. In der Praxis empfehlen wir, die Aufteilung bereits im Kaufvertrag festzuhalten.

Für die Höhe der AfA gelten seit der Reform des Jahressteuergesetzes 2022 folgende Sätze:

• Lineare AfA 2 Prozent (Nutzungsdauer 50 Jahre): Gilt für Gebäude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden. Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 Euro sind das 4.000 Euro jährlich, die als Werbungskosten absetzbar sind.
• Lineare AfA 3 Prozent (Nutzungsdauer 33 Jahre): Gilt für Gebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023. Hier steigt die jährliche Abschreibung bei gleichem Gebäudeanteil auf 6.000 Euro.
• Degressive AfA 5 Prozent: Wurde 2023 für neue Wohngebäude eingeführt und erlaubt in den ersten Jahren eine deutlich höhere Abschreibung, da sich der Prozentsatz stets auf den jeweiligen Restbuchwert bezieht. Diese Variante ist besonders für Anleger attraktiv, die kurzfristig eine hohe steuerliche Entlastung erzielen möchten.

Darüber hinaus gibt es die Sonder-AfA nach § 7b EStG, die für den Neubau bezahlbarer Mietwohnungen eine zusätzliche Abschreibung von fünf Prozent der Herstellungskosten über vier Jahre ermöglicht, sofern bestimmte Baukostenobergrenzen eingehalten werden. Diese Sonder-AfA kann neben der regulären linearen AfA in Anspruch genommen werden.

Lineare, degressive und Sonder-AfA im Vergleich

Die Wahl zwischen linearer und degressiver AfA hängt von der individuellen Steuersituation und der geplanten Haltedauer ab. Die lineare AfA bietet gleichbleibende jährliche Abschreibungsbeträge und damit eine planbare Steuerersparnis über die gesamte Nutzungsdauer. Die degressive AfA verlagert die Steuerersparnis in die Anfangsjahre: Im ersten Jahr werden fünf Prozent des Gebäudewertes abgeschrieben, im zweiten Jahr fünf Prozent des Restbuchwertes, und so weiter. Über die gesamte Laufzeit ergibt sich zwar kein höherer Gesamtbetrag, aber eine deutlich stärkere steuerliche Entlastung in den ersten zehn bis fünfzehn Jahren.

Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist einmalig möglich und kann sinnvoll sein, wenn die degressive Abschreibung unter den linearen Betrag fällt. Ein Wechsel zurück ist ausgeschlossen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Für Kapitalanleger in der Metropolregion Nürnberg ist die Kaufpreisaufteilung besonders relevant, da die Grundstückspreise je nach Stadtteil stark variieren. In Erlenstegen oder am Schmausenbuck liegt der Grundstücksanteil deutlich höher als in Muggenhof oder Nürnberg-Süd, was den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil reduziert. Wir empfehlen, die Aufteilung durch einen Sachverständigen belegen zu lassen und im Kaufvertrag transparent zu dokumentieren, um spätere Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Bei Altbauwohnungen in der Nürnberger Altstadt oder in den Gründerzeitvierteln wie Gostenhof kann zudem eine kürzere Restnutzungsdauer durch ein Gutachten nachgewiesen werden, was zu höheren jährlichen AfA-Beträgen führt. Unser Netzwerk aus Steuerberatern und Sachverständigen in der Region berät zur optimalen Abschreibungsstrategie.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die AfA auch bei selbst genutztem Wohneigentum ansetzen?

Nein, die AfA für Gebäude steht ausschließlich Vermietern zu, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist keine Abschreibung möglich. Eine Ausnahme besteht bei gemischter Nutzung: Wird ein Teil der Immobilie vermietet und ein Teil selbst bewohnt, kann die AfA anteilig für den vermieteten Gebäudeteil geltend gemacht werden.

Was passiert mit der AfA beim Verkauf der Immobilie?

Die bis zum Verkaufszeitpunkt in Anspruch genommene AfA mindert die steuerlichen Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist wird der Veräußerungsgewinn unter Berücksichtigung der bereits vorgenommenen Abschreibungen berechnet. Der Gewinn fällt also höher aus, weil die Anschaffungskosten um die AfA-Beträge reduziert werden. Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn für Privatpersonen steuerfrei.

Wie berechne ich die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück?

Die Kaufpreisaufteilung erfolgt idealerweise im Kaufvertrag auf Basis des Verhältnisses von Gebäude- und Bodenwert. Den Bodenwert ermitteln wir anhand der Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg veröffentlicht. Der Gebäudeanteil ergibt sich aus der Differenz zum Gesamtkaufpreis. Alternativ kann ein Sachverständigengutachten die Aufteilung belegen. Wir empfehlen, die Aufteilung vor dem Kauf mit dem Steuerberater abzustimmen.

Können Modernisierungskosten zusätzlich zur regulären AfA abgeschrieben werden?

Ja, jedoch hängt die steuerliche Behandlung von Modernisierungskosten davon ab, ob es sich um Herstellungsaufwand oder Erhaltungsaufwand handelt. Erhaltungsaufwand (z. B. Austausch einer alten Heizung durch eine gleichwertige) ist sofort als Werbungskosten abzugsfähig - das Finanzamt erkennt die Kosten im Jahr der Zahlung an. Herstellungsaufwand hingegen (z. B. ein erstmaliger Dachausbau, der die Wohnfläche dauerhaft erweitert) ist zu aktivieren und über die AfA-Laufzeit abzuschreiben. Die Abgrenzung ist in der Praxis oft strittig und sollte mit dem Steuerberater besprochen werden. Ein Sonderfall sind anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 % des Gebäudekaufpreises übersteigen, werden zwingend als Herstellungskosten behandelt - ein häufiges Fallstrick bei günstigen Sanierungsobjekten in Nürnberger Altbaubeständen.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.