Ankaufsprüfung

Ankaufsprüfung - Die Ankaufsprüfung (Due Diligence) ist die systematische Prüfung aller rechtlichen, wirtschaftlichen, technischen und steuerlichen Aspekte einer Immobilie vor dem Kauf. Sie soll verborgene Risiken aufdecken, die Kaufentscheidung absichern und eine fundierte Grundlage für die Preisverhandlung schaffen.

Prüfungsumfang

Die rechtliche Prüfung umfasst Grundbuchauszug (Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Dienstbarkeiten), Baulastenverzeichnis, Teilungserklärung (bei ETW), bestehende Mietverträge, Altlasten und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Die technische Prüfung beurteilt Bausubstanz, Haustechnik, energetischen Zustand, Schadstoffbelastung und Instandhaltungsbedarf. Die wirtschaftliche Prüfung analysiert Mieteinnahmen, Leerstand, Bewirtschaftungskosten und Rendite.

Bei vermieteten Objekten gehört die Prüfung der Mietverträge zum Kernbestandteil: Mietlaufzeiten, Kündigungsfristen, Mietanpassungsklauseln, Kautionen und offene Rechtsstreitigkeiten müssen erfasst werden. Besonders bei Gewerbeimmobilien ist die Bonität der Mieter und die Restlaufzeit ihrer Mietverträge ein entscheidender Wertfaktor.

Die vier Säulen der Ankaufsprüfung

1. Rechtliche Due Diligence

• Grundbuch (Abteilungen I, II, III): Eigentümer, Lasten, Hypotheken, Grundschulden
• Baulastenverzeichnis: eingetragene öffentlich-rechtliche Verpflichtungen
• Bebauungsplan und Planungsrecht: Was darf auf dem Grundstück gebaut oder genutzt werden?
• Teilungserklärung bei Wohnungseigentum: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Stimmrechte
• Mietverträge und mietrechtliche Besonderheiten: Sonderkündigungsrechte, Staffelmieten, Maklerklauseln

2. Technische Due Diligence

• Zustand der Bausubstanz: Fundament, Außenwände, Dach
• Haustechnik: Heizung, Lüftung, Elektro, Sanitär
• Energetischer Zustand und Energieausweis
• Vorhandene Baugenehmigungen für Umbauten
• Schadstoffgutachten (Asbest, PCB, Schimmel)

3. Wirtschaftliche Due Diligence

• Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten der letzten drei Jahre
• Leerstand und Fluktuation
• Instandhaltungsrücklage bei WEG-Objekten
• Renditeberechnung unter realistischen Annahmen

4. Steuerliche Due Diligence

• Ermittlung des steuerlich relevanten Gebäudeanteils
• Prüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten
• Bestehende steuerliche Bindungen (z.B. 10-Jahres-Spekulationsfrist)

Ankaufsprüfung - Typische Checkliste

Prüfbereich	Dokument / Maßnahme	Wichtig bei
Grundbuch Abt. I	Eigentümernachweis	Immer
Grundbuch Abt. II	Dienstbarkeiten, Vormerkungen, Reallasten	Immer
Grundbuch Abt. III	Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden	Immer
Baulastenverzeichnis	Auszug beim Bauordnungsamt	Immer
Bebauungsplan	Aktueller Plan und Satzung	Immer
Mietverträge	Alle Mietverträge mit Nebenabreden	Vermietete Objekte
Energieausweis	Verbrauchs- oder Bedarfsausweis	Immer
Protokolle WEG-Versammlungen (3 Jahre)	Beschlüsse über Sonderumlagen, Sanierungen	Wohnungseigentum
Wirtschaftsplan + Jahresabrechnungen	Hausgeld, Rücklage	Wohnungseigentum
Bauakte (Baugenehmigungen)	Alle Baumaßnahmen genehmigt?	Immer
Schadstoffgutachten	Asbest, PCB, Schwermetalle	Altbau vor 1990
Altlastenkataster	Bodenverunreinigungen	Ehem. Gewerbeflächen

Kosten der Ankaufsprüfung

Objekttyp	Empfohlener Prüfumfang	Typische Kosten
Eigentumswohnung	Grundbuch + technische Kurzbeurteilung	800-2.000 €
Einfamilienhaus	Grundbuch + Bausachverständigengutachten	1.500-3.500 €
Kleines MFH (4-8 Einheiten)	Vollständige DD inkl. Mietverträge	3.000-8.000 €
Größeres MFH / Gewerbe	Umfassende DD mit Anwalt + SV	8.000-25.000 €

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Wir empfehlen jedem Kaufinteressenten, vor dem Erwerb eine strukturierte Ankaufsprüfung durchzuführen - auch bei vermeintlich einfachen Objekten. In der Metropolregion Nürnberg sind Altlastenprobleme in ehemaligen Gewerbegebieten (Gostenhof, Gibitzenhof, Südstadt) und veraltete Teilungserklärungen bei Altbauten typische Risiken, die nur durch sorgfältige Prüfung erkannt werden. Besonders bei Zwangsversteigerungen und Nachlassimmobilien, die ohne Gewährleistung verkauft werden, ist eine intensive technische Bestandsaufnahme unverzichtbar.

Die Kosten einer professionellen Ankaufsprüfung sollten immer ins Verhältnis zum Kaufpreis und den möglichen Risiken gesetzt werden. Ein unentdeckter Schimmelschaden oder ein verschwiegener Rechtsstreit kann die Kosten der Prüfung um ein Vielfaches übersteigen.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine professionelle Ankaufsprüfung?

Je nach Umfang und Objektart zwischen 1.500 und 10.000 Euro. Für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung reichen oft ein technisches Sachverständigengutachten und eine Grundbuchprüfung (1.500 bis 3.000 Euro). Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten mit komplexen Mietstrukturen und einer Vielzahl von Mietern sind die Kosten entsprechend höher, da die wirtschaftliche und rechtliche Prüfung aufwendiger ist.

Wer führt die Ankaufsprüfung durch?

Typischerweise ein Zusammenspiel aus Immobilienmakler, Bausachverständigem, Steuerberater und Rechtsanwalt. Wer einen kompetenten Makler mit regionaler Marktkenntnis beauftragt, erhält oft eine erste Einschätzung zu typischen Risiken der Immobilienart und Lage. Bei größeren Transaktionen oder besonders komplexen Objekten übernehmen spezialisierte Due-Diligence-Berater die Koordination aller Prüfstränge und liefern einen konsolidierten Bericht.

Kann ich vom Kauf zurücktreten, wenn die Prüfung Probleme aufdeckt?

Vor der notariellen Beurkundung jederzeit - ein Kaufvertrag über Immobilien kommt erst mit der Beurkundung zustande, nicht schon durch das Exposé oder die Besichtigung. Nach der Beurkundung ist ein Rücktritt nur unter den im Kaufvertrag ausdrücklich geregelten Rücktrittsvoraussetzungen möglich (z.B. fehlende Finanzierungszusage als auflösende Bedingung) oder bei arglistig verschwiegenen Mängeln des Verkäufers nach § 444 BGB. Die Ankaufsprüfung sollte daher immer vor dem Notartermin abgeschlossen sein.

Welche Besonderheiten gelten bei der Ankaufsprüfung von Bestandsimmobilien aus den 1960er- bis 1980er-Jahren?

In der Metropolregion Nürnberg stammt ein erheblicher Teil des Wohn­immobilien­bestands aus den Jahrzehnten zwischen 1955 und 1985. Diese Objekte weisen spezifische Risiko­muster auf, die bei der Ankaufs­prüfung besondere Aufmerksamkeit verdienen: Asbest­haltige Bau­materialien (z. B. in Dach­platten, Fenster­dichtungen, Bodenbelägen), Poly­chlorierte Bi­phenyle (PCB) in Fugen­masse und Anstrichen sowie veraltete Aluminium- oder Aluminium-Kupfer-Misch­installationen in der Elektrik. Schäden durch Ab­dichtungs­fehler an Flach­dächern - damals häufig verbaut - sind ebenfalls verbreitet. Wir empfehlen für Objekte dieser Baujahrs­klassen grundsätzlich ein Schad­stoff­screening als Teil der tech­nischen Ankaufs­prüfung, da Sanie­rungs­kosten bei positiven Befunden schnell den gesamten Kauf­preis­puffer aufzehren können.

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