Architektenhonorar

Architektenhonorar - Das Architektenhonorar ist die Vergütung, die ein Architekt für seine Planungs- und Überwachungsleistungen erhält. Die Berechnung richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die neun Leistungsphasen definiert - von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Seit einem EuGH-Urteil von 2019 sind die Mindest- und Höchstsätze der HOAI nicht mehr zwingend, dienen aber weiterhin als marktüblicher Orientierungsrahmen.

Leistungsphasen und Honorarberechnung

Die HOAI gliedert Architektenleistungen in neun Leistungsphasen (LP 1-9), denen jeweils ein prozentualer Anteil am Gesamthonorar zugeordnet ist:

Leistungsphase	Inhalt	Anteil am Honorar (ca.)
LP 1-2	Grundlagenermittlung, Vorplanung	11 %
LP 3-4	Entwurfs- und Genehmigungsplanung	17 %
LP 5	Ausführungsplanung	25 %
LP 6-7	Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe	11 %
LP 8	Objektüberwachung (Bauleitung)	32 %
LP 9	Objektbetreuung (Gewährleistungsverfolgung)	4 %

Die Höhe des Honorars hängt von den anrechenbaren Kosten (Baukosten ohne Grundstück), der Honorarzone (Schwierigkeitsgrad I-V) und dem vereinbarten Honorarsatz ab. Einfache Wohngebäude fallen in der Regel in Honorarzone III; historische Bestandsgebäude oder Gebäude mit besonderen gestalterischen Anforderungen in Zone IV oder V.

Rechenbeispiel: Umbau eines Mehrfamilienhauses in Nürnberg mit anrechenbaren Kosten von 600.000 Euro, Honorarzone III, Basissatz. Das Gesamthonorar für alle Leistungsphasen liegt nach HOAI bei ca. 55.000 bis 70.000 Euro. Werden nur LP 1-5 und LP 8 beauftragt (häufige Praxis), reduziert sich das Honorar auf ca. 75 % davon - rund 41.000 bis 52.000 Euro.

Freie Honorarvereinbarung seit 2019

Seit dem EuGH-Urteil vom 4. Juli 2019 (Rs. C-377/17) sind die Mindest- und Höchstsätze der HOAI europarechtswidrig und nicht mehr bindend. Architekt und Auftraggeber können das Honorar frei vereinbaren - auch unterhalb des früheren Mindestsatzes. In der Praxis orientieren sich die meisten Büros weiterhin an der HOAI-Tabelle, da sie als faire Berechnungsgrundlage anerkannt ist.

Wer ein Pauschalhonorar oder einen Stundensatz vereinbart, sollte den Leistungsumfang besonders präzise im Vertrag definieren, um spätere Nachforderungen zu vermeiden. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt nach aktueller Rechtsprechung der HOAI-Basissatz als übliche Vergütung.

Steuerliche Behandlung von Architektenkosten

Bei vermieteten Immobilien hängt die steuerliche Behandlung von der Art der Maßnahme ab:

• Erhaltungsaufwand (Sanierung ohne wesentliche Erweiterung oder Verbesserung): Architektenkosten können sofort als Werbungskosten abgesetzt werden - im Jahr der Zahlung.
• Herstellungskosten (Neubau, Anbau, wesentliche Erweiterung): Architektenkosten werden als Teil der Herstellungskosten aktiviert und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Falls die 15-%-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Kauf überschritten wird, werden auch Architektenkosten in die aktivierungspflichtigen Kosten einbezogen.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Architektenkosten generell nicht steuerlich absetzbar, es sei denn, es handelt sich um ein häusliches Arbeitszimmer.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Bauherren in der Metropolregion Nürnberg, nicht ausschließlich nach dem günstigsten Honorar zu entscheiden. Gerade bei Bestandsimmobilien - etwa der Sanierung eines Sandsteinhauses in der Nürnberger Altstadt oder einer Dachaufstockung in Fürth - zahlt sich die Erfahrung eines regionalen Architekten aus, der die örtliche Bauordnung, den Bebauungsplan und die Anforderungen des Denkmalschutzes kennt.

Vereinbaren Sie den Leistungsumfang schriftlich und klären Sie vorab, welche Leistungsphasen beauftragt werden. Häufig werden LP 1-5 und LP 8 beauftragt, während LP 6-7 (Ausschreibung und Vergabe) und LP 9 (Objektbetreuung) optional sind. Ein guter Architekt mit LP 8 (Bauleitung) ist besonders bei Großprojekten unersetzlich, da er als Sachverwalter des Auftraggebers die Bauausführung kontrolliert und Mängel dokumentiert.

Häufig gestellte Fragen

Ist die HOAI noch verbindlich?

Die HOAI existiert weiterhin als Verordnung und wird als Berechnungsgrundlage genutzt, jedoch sind die Mindest- und Höchstsätze seit dem EuGH-Urteil 2019 nicht mehr zwingend. Architekt und Auftraggeber können das Honorar frei vereinbaren. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt nach aktueller Rechtsprechung des BGH der HOAI-Basissatz als übliche Vergütung - was in vielen Fällen für den Auftraggeber günstiger ist als individuelle Sondervereinbarungen.

Kann ich einzelne Leistungsphasen separat beauftragen?

Ja, Bauherren können gezielt nur bestimmte Leistungsphasen beauftragen - etwa nur die Entwurfsplanung (LP 1-4) oder nur die Bauleitung (LP 8). Das Honorar wird dann anteilig nach den HOAI-Prozentsätzen berechnet. Beachten Sie, dass bei einer stufenweisen Beauftragung Einarbeitungskosten entstehen können, wenn ein anderes Büro die folgenden Phasen übernimmt - das Übergabe-Know-how geht verloren. Ein kontinuierlicher Architekt über alle Phasen ist in der Regel effizienter.

Sind Architektenkosten steuerlich absetzbar?

Ja, bei vermieteten Immobilien sind Architektenkosten steuerlich relevant - als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder als aktivierungspflichtige Herstellungskosten, je nach Art der Maßnahme. Wir empfehlen, die steuerliche Einordnung vorab mit einem Steuerberater zu klären, insbesondere wenn die Maßnahme kurz nach dem Kauf stattfindet und die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten relevant sein könnte.

Wie wähle ich den richtigen Architekten für ein Projekt in Nürnberg aus?

Für Bauprojekte in Nürnberg und der Metropolregion empfehlen wir, neben Referenzprojekten auch die lokale Erfahrung des Architekturbüros zu prüfen. Kennt das Büro die Anforderungen des Nürnberger Bauordnungsamts, des Denkmalschutzamts (besonders relevant für Altbausanierungen in der Altstadt, in Gostenhof oder Wöhrd) und der zuständigen Baugenehmigungsbehörden? Hat es Erfahrung mit der Beantragung von Baugenehmigungen bei der Stadt Nürnberg oder den Landkreisen Nürnberger Land, Erlangen-Höchstadt und Fürth? Diese lokale Kenntnis kann erheblich Zeit und Geld sparen. Die Bayerische Architektenkammer führt ein öffentliches Verzeichnis aller zugelassenen Architekten in Bayern mit Angabe von Tätigkeitsschwerpunkten - ein guter Ausgangspunkt für die Suche. Zusätzlich bieten Empfehlungen durch lokale Handwerksbetriebe, Sachverständige oder Immobilienprofis aus der Region einen praxisgeprüften Einblick in die tatsächliche Leistungsqualität eines Büros.

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