Baunebenkosten

Baunebenkosten - alle Kosten, die beim Bau oder Kauf einer Immobilie zusätzlich zum reinen Kaufpreis oder den Baukosten anfallen. Sie betragen in der Regel 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises und müssen häufig aus Eigenkapital finanziert werden, da die meisten Banken diese Positionen nicht oder nur teilweise in die Finanzierung einbeziehen.

Welche Kosten zählen zu den Baunebenkosten?

Die Baunebenkosten setzen sich aus einer Vielzahl einzelner Posten zusammen, die je nach Art des Vorhabens variieren. Beim Immobilienkauf fallen regelmäßig folgende Positionen an:

• Grunderwerbsteuer: In Bayern beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Steuer ist bei jedem Grundstücks- oder Immobilienkauf fällig und stellt in der Regel den größten Einzelposten der Baunebenkosten dar.
• Notarkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung über ein Notaranderkonto fallen etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und bundesweit einheitlich.
• Grundbuchkosten: Die Eintragung des neuen Eigentümers und gegebenenfalls einer Grundschuld im Grundbuch kostet etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Auch diese Gebühren sind im GNotKG geregelt.
• Maklerprovision: In Bayern ist eine Provision von 3,57 Prozent (inkl. MwSt.) je Seite üblich. Seit der gesetzlichen Neuregelung 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig - der Käufer zahlt also maximal 3,57 Prozent.
• Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, Schätzkosten für die Immobilienbewertung durch die Bank (400-800 Euro) und gegebenenfalls Gebühren für die Grundschuldbestellung gehören ebenfalls zu den Nebenkosten.

Bei einem Neubau kommen weitere Posten hinzu, etwa Kosten für die Baugenehmigung, den Bodengutachter (Baugrunduntersuchung: 800-2.500 Euro), die Vermessung, den Prüfstatiker, Erschließungskosten für Wasser, Abwasser und Strom sowie Versicherungen während der Bauphase (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung). Diese Positionen werden von Bauherren besonders häufig unterschätzt.

Baunebenkosten bei Neubau nach DIN 276

Die DIN 276 (Kosten im Bauwesen) unterscheidet Baunebenkosten systematisch nach Kostengruppen. Zur Kostengruppe 700 (Baunebenkosten) zählen nach DIN 276: Kosten der Bauherren (700), Vorbereitung der Objektplanung (710), Architekten- und Ingenieurleistungen (720), Gutachten und Beratung (730), Finanzierungskosten (740), Kosten der Planungs- und Bauzeit (750) sowie Sonstige (790). Für die Planungskosten allein - also Architekt, Statiker, Haustechnikplaner, Energieberater - sollten Bauherren 10 bis 15 Prozent der Baukosten einkalkulieren. Ein Architekt nach HOAI erhält für ein Einfamilienhaus mit 400.000 Euro Baukosten typischerweise 35.000 bis 60.000 Euro Honorar, je nach beauftragten Leistungsphasen.

Warum werden Baunebenkosten so oft unterschätzt?

In der Praxis erleben wir regelmäßig, dass Käufer und Bauherren die Baunebenkosten bei ihrer Finanzplanung zu niedrig ansetzen oder einzelne Posten schlicht vergessen. Das liegt zum einen daran, dass viele Kostenarten erst im Laufe des Prozesses sichtbar werden - etwa die Kosten für ein Bodengutachten oder die Erschließung. Zum anderen finanzieren die meisten Kreditinstitute Baunebenkosten nicht mit, sodass sie vollständig aus dem Eigenkapital gedeckt werden müssen. Wer mit knappem Eigenkapital kalkuliert, kann hier schnell in eine finanzielle Schieflage geraten. Wir raten daher, in der Finanzierungsplanung mindestens 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einzuplanen und einen zusätzlichen Puffer von 5 Prozent für Unvorhergesehenes vorzuhalten.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent im bundesweiten Vergleich am unteren Ende - das ist ein klarer Standortvorteil für Käufer in der Metropolregion Nürnberg gegenüber Bundesländern wie NRW (6,5 %) oder Brandenburg (6,5 %). Dennoch summieren sich die Nebenkosten bei den aktuellen Preisniveaus in gefragten Stadtteilen wie Erlenstegen, Mögeldorf oder St. Johannis schnell auf fünfstellige Beträge. Bei einer Eigentumswohnung für 400.000 Euro fallen allein für Grunderwerbsteuer (14.000 Euro), Notar (4.000-6.000 Euro) und Grundbuch (2.000 Euro) rund 20.000 bis 22.000 Euro an - ohne Makler. Wir erstellen unseren Kunden auf Wunsch eine individuelle Nebenkostenaufstellung, damit die Gesamtkosten von Anfang an transparent sind und die Finanzierung auf soliden Füßen steht.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich Baunebenkosten steuerlich absetzen?

Bei selbst genutztem Wohneigentum sind Baunebenkosten grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus: Hier können Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten dem Gebäudeanteil zugerechnet werden und erhöhen damit die Abschreibungsbasis (AfA). Auch Maklercourtage bei vermieteten Objekten ist als Werbungskosten oder Anschaffungsnebenkosten ansetzbar. Wir empfehlen Kapitalanlegern, die steuerliche Behandlung frühzeitig mit einem Steuerberater zu klären, da die Zuordnung von Nebenkosten zum Gebäude- oder Bodenanteil erhebliche steuerliche Auswirkungen haben kann. Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung optimiert den abschreibungsfähigen Anteil.

Sind Baunebenkosten verhandelbar?

Einige Positionen wie Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Die Maklerprovision hingegen kann im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben verhandelt werden - das Gesetz sieht vor, dass Käufer und Verkäufer je maximal die Hälfte der vereinbarten Provision tragen. Auch bei Notarkosten gibt es gewisse Spielräume, etwa durch den Verzicht auf ein Notaranderkonto (spart ca. 0,25-0,5 % der Kaufsumme) oder durch die Auslagerung der Grundschuldbestellung auf einen späteren Termin. Wir beraten unsere Kunden gerne zu den Einsparmöglichkeiten bei den Baunebenkosten und zu legalen Gestaltungsoptionen.

Wann müssen Baunebenkosten bezahlt werden?

Die einzelnen Posten werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig. Die Grunderwerbsteuer wird nach der Beurkundung per Steuerbescheid vom Finanzamt erhoben - erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist. Notar- und Grundbuchkosten werden zeitnah nach der Beurkundung per Rechnung gestellt. Bei einem Neubau verteilen sich die Baunebenkosten (Architektenhonorar, Gutachtenkosten, Versicherungen) über die gesamte Bauzeit. Wir empfehlen, die Liquidität so zu planen, dass alle Positionen rechtzeitig beglichen werden können, ohne die Baufinanzierung zu belasten.

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