Beleihungsauslauf

Beleihungsauslauf - Der Beleihungsauslauf (auch Beleihungsquote oder Loan-to-Value, LTV) gibt an, wie hoch der Kreditbetrag im Verhältnis zum Beleihungswert einer Immobilie ist. Er wird in Prozent ausgedrückt und ist eine der zentralen Kennzahlen, mit denen Banken das Risiko einer Immobilienfinanzierung bewerten. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind in der Regel die Kreditkonditionen.

Berechnung und Schwellenwerte

Die Formel lautet: Beleihungsauslauf = (Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert) × 100. Der Beleihungswert ist dabei nicht identisch mit dem Kaufpreis - Banken setzen ihn in der Regel 10-20 % unter dem Verkehrswert an, um Marktschwankungen abzufedern und einen nachhaltigen Wert zu ermitteln.

Wichtige Schwellenwerte:

• Bis 60 % Beleihungsauslauf: Beste Zinskonditionen - die erstrangige Beleihung innerhalb der sogenannten Realkreditgrenze. Pfandbriefbanken dürfen Hypothekenpfandbriefe nur auf Basis dieser erstrangigen Deckungsmasse ausgeben.
• 60-80 % Beleihungsauslauf: Zinsen steigen moderat an; die meisten Standardanbieter finanzieren bis zu dieser Grenze problemlos.
• 80-90 % Beleihungsauslauf: Risikoaufschläge werden fällig; manche Banken verlangen eine Risikolebensversicherung oder erhöhte Tilgungsraten.
• Über 90-100 %: Nur wenige Spezialinstitute finanzieren, meist mit strengen Auflagen und deutlichen Zinsaufschlägen. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist nur bei besonders guter Bonität und in sehr guten Lagen möglich.

Einfluss auf die Finanzierungsstrategie

Der Beleihungsauslauf beeinflusst direkt den Zinssatz, die Darlehenszusage und die Auswahl möglicher Kreditgeber. Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit die Zinskosten über die gesamte Laufzeit erheblich. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro kann der Unterschied zwischen 60 % und 90 % Beleihungsauslauf über 20 Jahre eine Zinsersparnis von 20.000 bis 40.000 Euro ausmachen. Auch die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung hängt wesentlich vom aktuellen Beleihungsauslauf ab - wer nach zehn Jahren Tilgung einen günstigen Auslauf aufweist, hat eine starke Verhandlungsposition gegenüber der Bank.

Beleihungsauslauf und Risikogewichtung nach Basel III/IV

Banken müssen Immobilienkredite nach den Eigenkapitalvorschriften der CRR (Capital Requirements Regulation) mit Eigenkapital unterlegen. Der Beleihungsauslauf bestimmt das Risikogewicht des Kredits: Bis 80 % LTV gilt ein Standardrisikogewicht von 35 % für Wohnimmobilien, darüber steigt es. Diese regulatorische Anforderung ist der Grund, warum Banken bei hohen Beleihungsausläufen höhere Zinsen verlangen - sie müssen mehr Eigenkapital vorhalten und weisen die Kosten an den Kreditnehmer weiter. Wer dies verstehe, versteht, warum mehr Eigenkapital nicht nur Sicherheit schafft, sondern sich direkt in günstigeren Zinsen niederschlägt.

Rechenbeispiel: Beleihungsauslauf und Zinsauswirkung

Objekt: Eigentumswohnung Nürnberg-Maxfeld, Kaufpreis 350.000 Euro, Beleihungswert 315.000 Euro (90 % vom KP).

Eigenkapital	Darlehen	Beleihungsauslauf	Beispiel-Zinssatz	Monatliche Rate (25 J, 2 % Tilgung)
35.000 € (10 %)	315.000 €	100 %	4,50 %	1.706 €
70.000 € (20 %)	280.000 €	89 %	4,10 %	1.400 €
105.000 € (30 %)	245.000 €	78 %	3,80 %	1.173 €
140.000 € (40 %)	210.000 €	67 %	3,60 %	980 €

Der Unterschied zwischen 10 % und 30 % Eigenkapital beträgt im Beispiel ca. 533 Euro monatlich - über 25 Jahre sind das über 159.000 Euro Mehrbelastung durch höhere Zinsen und längere Tilgungszeit.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, den Beleihungsauslauf möglichst unter 80 % zu halten. In Nürnberg liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aktuell bei 2.500-4.000 Euro/m² und für Einfamilienhäuser bei 350.000-650.000 Euro - ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % plus Kaufnebenkosten (ca. 8-12 %) erfordert also eine solide Sparleistung von mindestens 55.000 bis 100.000 Euro bei einer durchschnittlichen Wohnung. Wer weniger Eigenkapital mitbringt, sollte mehrere Banken vergleichen, da die Zinsaufschläge für hohe Beleihungsausläufe je nach Institut stark variieren - ein unabhängiger Finanzierungsvermittler kann hier erhebliche Kostenvorteile identifizieren.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Beleihungsauslauf und Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte nachhaltige Wert der Immobilie - er liegt systematisch unter dem Verkehrswert, da er Marktschwankungen und langfristige Wertentwicklungen berücksichtigt. Der Beleihungsauslauf ist die Kennzahl, die den Darlehensbetrag ins Verhältnis zu diesem Beleihungswert setzt. Vereinfacht: Der Beleihungswert ist der Nenner, der Beleihungsauslauf das Ergebnis der Division von Darlehen durch Beleihungswert. Ein Kaufpreis von 400.000 Euro bei einem Beleihungswert von 360.000 Euro und einem Darlehen von 320.000 Euro ergibt einen Beleihungsauslauf von 88,9 %.

Kann sich der Beleihungsauslauf während der Laufzeit verändern?

Ja, durch laufende Tilgung sinkt der Darlehensbetrag und damit der Beleihungsauslauf kontinuierlich. Gleichzeitig kann sich der Beleihungswert durch Marktveränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen erhöhen oder verringern. Bei einer Anschlussfinanzierung wird der Beleihungsauslauf mit den dann aktuellen Werten neu berechnet - wer in einem gestiegenen Markt tilgt, kann trotz gleicher Restschuld einen deutlich besseren Beleihungsauslauf aufweisen und von niedrigeren Anschlussfinanzierungskonditionen profitieren.

Zählen Kaufnebenkosten zum Beleihungsauslauf?

Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) erhöhen den Finanzierungsbedarf des Käufers, aber nicht den Beleihungswert der Immobilie. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, verschlechtert seinen Beleihungsauslauf erheblich, ohne dass die Sicherheit der Bank steigt. Banken erwarten in der Regel, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden - wer dies nicht kann, findet sich in einer schlechten Verhandlungsposition. In Bayern belaufen sich die Nebenkosten auf 8-12 % des Kaufpreises, was bei einem 400.000-Euro-Objekt 32.000 bis 48.000 Euro bedeutet.

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