Besicherung

Besicherung - Besicherung bezeichnet die Stellung von Sicherheiten zugunsten eines Kreditgebers, um dessen Ausfallrisiko zu minimieren. Bei der Immobilienfinanzierung ist die wichtigste Sicherheit die Grundschuld, die auf der finanzierten Immobilie eingetragen wird. Daneben können ergänzende Sicherheiten wie Bürgschaften, Lebensversicherungen oder Bausparverträge die Besicherung verstärken.

Sicherungsarten in der Immobilienfinanzierung

Die gängigsten Besicherungsinstrumente:

• Grundschuld: Das Standardinstrument - ein dingliches Recht, das die Bank berechtigt, die Immobilie bei Zahlungsausfall zu verwerten. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und kann flexibel für Nachfinanzierungen genutzt werden. Die Grundschuld entsteht durch notarielle Bestellung und Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs.
• Hypothek: Ähnlich der Grundschuld, aber an eine bestimmte Forderung gekoppelt - mit Tilgung des Darlehens erlischt die Hypothek automatisch. In der Praxis selten geworden, da sie weniger flexible Weiterverwendung erlaubt.
• Bürgschaft: Ein Dritter (z. B. Eltern, Ehepartner) haftet für die Verbindlichkeiten des Darlehensnehmers. Selbstschuldnerische Bürgschaften erlauben der Bank den direkten Zugriff ohne vorherige Vollstreckung gegen den Schuldner.
• Abtretung von Lebensversicherungen oder Bausparverträgen: Der Rückkaufswert wird als zusätzliche Sicherheit an die Bank abgetreten - sinnvoll als ergänzende Sicherheit, wenn der Beleihungsauslauf knapp über der 80-%-Grenze liegt.
• Sicherungsabtretung der Mieteinnahmen: Bei vermieteten Objekten werden die Mietansprüche an die Bank abgetreten - bei Zahlungsausfall erhält die Bank die Mieten direkt und muss nicht auf die langwierige Zwangsversteigerung warten.

Erstrangige vs. nachrangige Besicherung

Die Rangfolge der Grundschulden im Grundbuch bestimmt die Reihenfolge der Befriedigung im Verwertungsfall:

• Erstrangige Grundschuld (Rang 1): Wird bei der Zwangsversteigerung zuerst bedient - bietet der Bank die höchste Sicherheit und dem Darlehensnehmer die besten Konditionen. Banken vergeben für erstrangige Grundschulden in der Regel die günstigsten Sollzinsen.
• Nachrangige Grundschuld (Rang 2 ff.): Wird erst nach Befriedigung der vorrangigen Gläubiger bedient - höheres Risiko für die Bank, daher in der Praxis ein Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,8 Prozentpunkten gegenüber erstrangiger Besicherung üblich.

In der Praxis verlangen Kreditinstitute fast immer erstrangige Besicherung. Nachrangige Grundschulden werden allenfalls von Bausparkassen oder Förderbanken wie der KfW akzeptiert, wenn die erstrangige Grundschuld bereits an eine andere Bank ausgegeben ist.

Besicherung und Kreditwürdigkeit

Die Qualität der Besicherung beeinflusst nicht nur den Zinssatz, sondern auch den maximalen Kreditbetrag. Banken vergeben Darlehen typischerweise bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 % des Beleihungswerts gegen erstrangige Grundschuld. Der Beleihungswert liegt nach § 16 PfandBG nachhaltig und konservativ bewertet oft 10-20 % unter dem aktuellen Marktwert. Wer eine höhere Darlehenssumme benötigt, muss zusätzliche Sicherheiten stellen - entweder durch eine Bürgschaft, eine Lebensversicherungsabtretung oder eine Grundschuld an einer weiteren unbelasteten Immobilie (Drittsicherheit).

Grundschuldbestellung: Ablauf und Kosten

Die Bestellung einer Grundschuld erfolgt in vier Schritten: Zunächst erteilt der Eigentümer dem Notar den Auftrag zur Grundschuldbestellung, dann beurkundet der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde, anschließend stellt der Notar den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt, und schließlich trägt das Grundbuchamt die Grundschuld in Abteilung III ein. Die Gesamtdauer beträgt je nach Auslastung des Grundbuchamts vier bis acht Wochen. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar - bei einer Grundschuld von 300.000 Euro fallen Notar- und Gerichtsgebühren von ca. 1.200-1.500 Euro an.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Darlehensnehmern in der Metropolregion Nürnberg, nach vollständiger Tilgung des Darlehens die Grundschuld nicht sofort löschen zu lassen. Eine gelöschte Grundschuld kostet bei erneuter Eintragung (z. B. für eine Anschlussfinanzierung oder ein neues Darlehen) erneut Notar- und Grundbuchgebühren von mehreren Hundert Euro. Stattdessen empfehlen wir, die Grundschuld stehen zu lassen und eine Löschungsbewilligung der Bank zu verwahren. So kann die Grundschuld bei Bedarf an eine neue Bank abgetreten werden - das spart Kosten und beschleunigt eine künftige Finanzierung erheblich. Gerade in Nürnberg, wo Immobilienwerte in attraktiven Lagen wie Erlenstegen, St. Johannis oder Maxfeld in den letzten Jahren stark gestiegen sind, lohnt es sich zudem, die bestehende Grundschuld als Basis für eine Nachbeleihung zu nutzen und damit günstig auf das gestiegene Eigenkapital zuzugreifen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Die Grundschuld ist abstrakt - sie besteht unabhängig von der zugrunde liegenden Forderung und erlischt nicht automatisch bei Tilgung des Darlehens. Die Bank ist nach Rückzahlung verpflichtet, eine Löschungsbewilligung zu erteilen, die der Eigentümer beim Grundbuchamt einreichen kann. Die Hypothek ist akzessorisch - sie ist streng an eine bestimmte Forderung gebunden und erlischt mit deren vollständiger Tilgung von selbst, muss aber formell im Grundbuch gelöscht werden. In der Praxis verwenden Banken fast ausschließlich Grundschulden, da sie wiederverwendbar und flexibler übertragbar sind - ein wichtiger Vorteil bei Refinanzierungen und Kreditverkäufen auf dem Kapitalmarkt.

Kann die Bank mein Haus einfach versteigern?

Nein, eine Zwangsversteigerung ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Zunächst muss die Bank das Darlehen fällig stellen, was in der Regel nach mindestens drei ausgefallenen Raten und einer gesetzten Nachfrist mit Kündigungsandrohung erfolgt. Danach muss die Bank beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung beantragen. Das Gericht setzt einen Versteigerungstermin an, der mindestens sechs Wochen vorher öffentlich bekannt gemacht wird. Der gesamte Prozess dauert typischerweise 12 bis 24 Monate - ausreichend Zeit, um eine einvernehmliche Lösung zu suchen, etwa durch Verkauf der Immobilie, Stundungsvereinbarungen oder eine Umschuldung. Wir empfehlen, bei drohenden Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit der Bank zu suchen.

Was kostet die Eintragung einer Grundschuld?

Die Kosten setzen sich aus den Notargebühren für die Beurkundung der Grundschuldbestellung und den Grundbuchgebühren für die Eintragung zusammen. Beide Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich festgelegt - sie sind nicht verhandelbar. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro fallen Gesamtkosten von ca. 800-1.000 Euro an, bei 300.000 Euro ca. 1.200-1.500 Euro und bei 500.000 Euro ca. 1.800-2.200 Euro. Diese Kosten werden üblicherweise vom Käufer bzw. Darlehensnehmer getragen und sind im Rahmen der Kaufnebenkosten einzuplanen.

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