Bilanzielle Abschreibung

Bilanzielle Abschreibung - Die bilanzielle Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) erfasst den Wertverlust einer Immobilie über ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer in der Buchführung. Sie mindert den Buchwert des Gebäudes und senkt als Betriebsausgabe oder Werbungskosten die steuerliche Bemessungsgrundlage - ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Grundstücke sind nicht abschreibbar, da sie keiner Abnutzung unterliegen.

AfA-Sätze und Nutzungsdauer

Für Wohngebäude gelten aktuell folgende lineare AfA-Sätze: Baujahr bis 31.12.2022 - 2 % über 50 Jahre. Baujahr ab 01.01.2023 - 3 % über 33 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG, seit JStG 2022). Bei Gebäuden im Betriebsvermögen, die keine Wohnzwecke erfüllen, beträgt der Satz 3 % über 33 Jahre. Denkmalgeschützte Gebäude profitieren von erhöhten Abschreibungssätzen nach §§ 7h, 7i EStG - hier können Sanierungskosten über 8 + 4 Jahre mit bis zu 9 % jährlich abgeschrieben werden.

Die Abschreibung beginnt in dem Jahr, in dem das Gebäude bezugsfertig ist oder - bei einem Erwerb - in dem Jahr des Erwerbs, zeitanteilig ab dem Monat des wirtschaftlichen Übergangs. Wer eine Immobilie im November erwirbt, kann also noch für zwei Monate des laufenden Jahres die AfA geltend machen. Diese scheinbare Kleinigkeit kann bei hochpreisigen Immobilien einen nennenswerten steuerlichen Effekt haben.

Sonder- und erhöhte Abschreibungen

Neben der linearen AfA gibt es steuerliche Sondermodelle: Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht für neue Mietwohnungen (Bauantrag ab 2023, Baukosten max. 5.200 Euro/m²) eine zusätzliche Abschreibung von 5 % in den ersten vier Jahren - zusätzlich zur regulären AfA. Bei denkmalgeschützten Objekten sind die Sanierungskosten sogar zu 100 % absetzbar (verteilt auf 12 Jahre bei Vermietung, 10 Jahre bei Eigennutzung). Für Kapitalanleger ist die Kombination aus regulärer AfA und Sonder-AfA ein starker Hebel zur Steueroptimierung.

Seit dem JStG 2022 gibt es zudem die degressive AfA für Neubauten, die zwischen Oktober 2023 und September 2029 fertiggestellt werden: 5 % vom jeweiligen Restbuchwert pro Jahr. Diese Regelung bringt besonders in den ersten Jahren nach Fertigstellung eine erheblich höhere Steuerersparnis als die lineare AfA und macht Neubauwohnungen in Nürnberg als Kapitalanlage steuerlich interessanter.

Kaufpreisaufteilung als Grundlage der AfA

Die Höhe der jährlichen AfA hängt entscheidend davon ab, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude (abschreibbar) und welcher auf das Grundstück (nicht abschreibbar) entfällt. Diese Aufteilung ist nicht im Kaufvertrag festgelegt - sie muss steuerlich nachvollziehbar begründet werden. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die Finanzbehörden zunehmend heranziehen. Bei Abweichungen vom Finanzamt-Schlüssel können erhöhte AfA-Beträge im Rahmen einer Außenprüfung korrigiert werden.

AfA-Arten im Überblick

AfA-Art	Satz	Laufzeit	Voraussetzung	Rechtsgrundlage
Linear (Altbau bis 2022)	2 %	50 Jahre	Vermietung	§ 7 Abs. 4 EStG
Linear (Neubau ab 2023)	3 %	33 Jahre	Vermietung	§ 7 Abs. 4 EStG (JStG 2022)
Degressiv (Neubau 10/23-9/29)	5 % vom Restwert	Variabel	Wohngebäude, Neubau	§ 7 Abs. 5a EStG
Denkmal-AfA (Sanierung, Vermietung)	9 % × 8 J + 7 % × 4 J	12 Jahre	Denkmal, Sanierungsgebiet	§§ 7h, 7i EStG
Denkmal-AfA (Sanierung, Eigennutzung)	9 % × 10 J	10 Jahre	Denkmal, Sanierungsgebiet	§ 10f EStG
Sonder-AfA Mietwohnungsbau	+5 % × 4 J zusätzlich	4 Jahre	Neubau ab 2023, max. 5.200 €/m²	§ 7b EStG

Rechenbeispiel: ETW in Nürnberg-Gostenhof, Kaufpreis 280.000 Euro, Gebäudeanteil 60 % = 168.000 Euro. Lineare AfA 2 %: 3.360 Euro/Jahr. Bei 42 % Grenzsteuersatz: Steuerersparnis 1.411 Euro/Jahr = 14.110 Euro in 10 Jahren.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Kapitalanlegern in der Metropolregion Nürnberg, den Gebäudeanteil am Kaufpreis realistisch und nachvollziehbar aufzuteilen - die Finanzverwaltung prüft die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden zunehmend kritisch. In Nürnberger Stadtteilen mit hohen Bodenrichtwerten (z. B. St. Johannis, Maxfeld) kann der Grundstücksanteil 40-50 % des Kaufpreises ausmachen, was die AfA-Bemessungsgrundlage deutlich schmälert. Ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung lohnt sich fast immer - der steuerliche Vorteil aus einem höheren Gebäudeanteil übersteigt in der Regel die Gutachterkosten von 1.500-3.000 Euro schon im ersten Abschreibungsjahr.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die AfA auch bei Eigennutzung geltend machen?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die reguläre AfA nicht absetzbar. Ausnahmen bestehen bei denkmalgeschützten Gebäuden (§ 10f EStG) und bei der Sonder-AfA für energetische Sanierungsmaßnahmen (§ 35c EStG). Nur bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung wirkt die AfA steuermindernd. Wer eine selbstgenutzte Immobilie in Nürnberg besitzt und diese später vermieten möchte, sollte den Zeitpunkt der Vermietung steuerlich planen, da ab diesem Zeitpunkt die AfA beginnt.

Was passiert mit der AfA beim Verkauf?

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren (§ 23 EStG) wird der Veräußerungsgewinn besteuert - und zwar auf Basis des um die AfA geminderten Buchwerts. Die in Anspruch genommene AfA erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf. Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkauf privat steuerfrei. Wer also bereits kurz vor Ablauf der 10-Jahres-Frist steht, sollte den Verkauf möglichst nach diesem Termin ansetzen.

Wie wird die Nutzungsdauer bei Altbauten nachgewiesen?

Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als die typisierte Nutzungsdauer, kann ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Das führt zu einem höheren jährlichen AfA-Satz. Gerade bei Altbauten in Nürnberg mit Baujahr vor 1950 kann das ein erheblicher Steuervorteil sein - ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet 1.500-3.000 Euro, kann aber bei hohen Gebäudewerten Zehntausende Euro Steuervorteil generieren.

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