Bürgschaft

Bürgschaft - Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, durch den sich eine dritte Person (Bürge) gegenüber dem Gläubiger verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten eines Schuldners einzustehen (§ 765 BGB). Im Immobilienbereich begegnet die Bürgschaft vor allem als Mietbürgschaft, als Bankbürgschaft bei der Immobilienfinanzierung und als Sicherungsinstrument bei Bauvorhaben.

Bürgschaftsarten im Immobilienrecht

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt verschiedene Ausprägungen der Bürgschaft, die sich in der Praxis der Immobilienwirtschaft erheblich unterscheiden.

Die gewöhnliche Bürgschaft (Ausfallbürgschaft) verpflichtet den Bürgen erst dann zur Zahlung, wenn der Gläubiger zuvor erfolglos gegen den Hauptschuldner vorgegangen ist. Der Bürge kann sich auf die sogenannte Einrede der Vorausklage (§ 771 BGB) berufen - der Gläubiger muss also zunächst die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner versuchen, bevor er den Bürgen in Anspruch nehmen darf.

Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf diese Einrede. Der Gläubiger kann sich sofort an den Bürgen wenden, ohne den Umweg über den Hauptschuldner nehmen zu müssen. Diese Form ist in der Immobilienbranche der Regelfall - sowohl bei Mietbürgschaften als auch bei Bankbürgschaften in der Baufinanzierung.

Die Höchstbetragsbürgschaft begrenzt die Haftung des Bürgen auf einen vertraglich festgelegten Maximalbetrag. Gerade bei Mietbürgschaften ist diese Begrenzung gesetzlich vorgeschrieben: Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheitsleistung - unabhängig davon, ob es sich um eine Barkaution oder eine Bürgschaft handelt - höchstens drei Nettokaltmieten betragen.

Eine weitere praxisrelevante Variante ist die Bürgschaft auf erstes Anfordern, bei der der Bürge bereits auf bloße Zahlungsaufforderung des Gläubigers leisten muss, ohne dass dieser den Eintritt des Sicherungsfalls nachweisen muss. Diese Form ist in Mietverträgen mit Verbrauchern nach herrschender Rechtsprechung unwirksam, findet sich aber im gewerblichen Mietrecht und bei Bauverträgen.

Mietbürgschaft als Alternative zur Barkaution

Im Wohnraummietrecht hat sich die Bürgschaft als beliebte Alternative zur klassischen Barkaution etabliert. Statt drei Monatsmieten als Barsicherheit auf einem Kautionskonto zu hinterlegen, stellt ein Bürge - häufig ein Elternteil, eine Kautionsversicherung oder eine Bank - eine Bürgschaftsurkunde über den entsprechenden Betrag aus. Für Mieter hat dies den Vorteil, dass kein Kapital gebunden wird. Für Vermieter bietet eine Bankbürgschaft oft sogar höhere Sicherheit als eine Barkaution, weil die Bonität des Kreditinstituts hinter der Verpflichtung steht.

Wichtig für Vermieter: Eine Bürgschaft, die zusätzlich zu einer bereits geleisteten Barkaution von drei Monatsmieten verlangt wird, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Wird die Bürgschaft dagegen freiwillig und ohne Aufforderung des Vermieters angeboten - etwa von den Eltern eines Studenten -, kann sie nach der Rechtsprechung des BGH auch über die Dreimonatsgrenze hinaus wirksam sein.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg ist der Mietmarkt in begehrten Stadtteilen wie St. Johannis, Gostenhof oder der Südstadt spürbar angespannt. Gerade bei jüngeren Mietern - etwa Studenten der TH Nürnberg oder FAU Erlangen-Nürnberg - verlangen Vermieter häufig eine Elternbürgschaft als zusätzliche Absicherung. Wir empfehlen Vermietern, die Bürgschaftsurkunde sorgfältig zu prüfen und darauf zu achten, dass sie als selbstschuldnerische Bürgschaft ausgestaltet ist und den konkreten Mietvertrag benennt. Mieter sollten darauf bestehen, dass die Bürgschaft auf den gesetzlichen Höchstbetrag von drei Nettokaltmieten begrenzt wird, um das Haftungsrisiko des Bürgen kalkulierbar zu halten. Bei Unsicherheiten lohnt sich eine Beratung durch den Mieterverein Nürnberg oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt in der Region.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Ausfallbürgschaft und selbstschuldnerischer Bürgschaft?

Bei einer Ausfallbürgschaft muss der Gläubiger zunächst alle Rechtsmittel gegen den Hauptschuldner ausschöpfen, bevor er den Bürgen in Anspruch nehmen kann. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft entfällt diese Einrede der Vorausklage - der Gläubiger kann sich sofort an den Bürgen wenden. Im Immobilienbereich ist die selbstschuldnerische Bürgschaft die übliche Form, weil sie dem Vermieter oder der finanzierenden Bank eine schnellere Durchsetzung ermöglicht.

Darf ein Vermieter gleichzeitig Kaution und Bürgschaft verlangen?

Nein, die Gesamtsicherheit darf nach § 551 BGB drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Verlangt der Vermieter bereits eine volle Barkaution, ist eine zusätzlich geforderte Bürgschaft unwirksam. Einzige Ausnahme: Wird die Bürgschaft freiwillig und ohne Aufforderung des Vermieters angeboten - etwa von den Eltern des Mieters -, kann sie nach der Rechtsprechung des BGH auch neben einer bestehenden Kaution wirksam sein.

Welche Form muss eine Bürgschaftserklärung haben?

Eine Bürgschaft bedarf nach § 766 BGB zwingend der Schriftform. Die Bürgschaftserklärung muss vom Bürgen eigenhändig unterschrieben werden oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen sein. Eine mündliche Bürgschaftszusage oder eine Erklärung per E-Mail ohne qualifizierte Signatur ist nichtig. Wir empfehlen, die Bürgschaftsurkunde den konkreten Mietvertrag oder Darlehensvertrag genau bezeichnen zu lassen, um spätere Streitigkeiten über den Umfang der Haftung zu vermeiden.

Bürgschaft bei der Immobilienfinanzierung: Bankbürgschaft als Eigenkapitalersatz?

Neben der Mietbürgschaft spielt die Bürgschaft auch in der Immobilienfinanzierung eine Rolle. Eltern oder andere vermögende Angehörige können gegenüber der finanzierenden Bank eine Bürgschaft für das Darlehen ihres Kindes übernehmen - in der Hoffnung, dass die Bank dadurch eine höhere Finanzierungssumme oder bessere Konditionen gewährt. Banken verlangen in solchen Fällen in aller Regel eine selbstschuldnerische Bürgschaft und prüfen die Bonität des Bürgen ebenso sorgfältig wie die des Hauptschuldners. Ein wichtiger Unterschied zur Mietbürgschaft: Es gibt keine gesetzliche Höchstgrenze für den Bürgschaftsbetrag bei Darlehensverträgen. Der Bürge haftet im Ernstfall mit seinem gesamten Privatvermögen bis zur vereinbarten Bürgschaftssumme. Vor der Unterzeichnung einer Bankbürgschaft für eine Immobilienfinanzierung empfehlen wir, das Haftungsrisiko sorgfältig zu kalkulieren und rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen - insbesondere bei hohen Darlehenssummen, wie sie in der Metropolregion Nürnberg für viele Immobilien typisch sind.

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