Bürgschaftserklärung

Bürgschaftserklärung - Die Bürgschaftserklärung ist die schriftliche Verpflichtung eines Dritten (des Bürgen), für die Verbindlichkeiten eines Hauptschuldners einzustehen. Im Immobilienbereich werden Bürgschaften als Mietkaution, zur Absicherung von Baudarlehen, als Gewährleistungssicherheit im Bauvertrag oder als Sicherheit für Erschließungskosten eingesetzt. Die Bürgschaftserklärung bedarf nach § 766 BGB der Schriftform - mündliche Bürgschaften sind unwirksam.

Arten von Bürgschaften im Immobilienbereich

• Selbstschuldnerische Bürgschaft: Der Bürge verzichtet auf die Einrede der Vorausklage - der Gläubiger kann sich direkt an den Bürgen wenden, ohne zuerst den Hauptschuldner zu verklagen. Die Standardform im Geschäftsverkehr.
• Ausfallbürgschaft: Der Bürge haftet nur, wenn der Gläubiger nachweist, dass eine Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner erfolglos war.
• Bürgschaft auf erstes Anfordern: Der Bürge muss bei Anforderung sofort zahlen, ohne die Berechtigung der Forderung prüfen zu können. Sehr weitgehend, in AGB gegenüber Verbrauchern oft unwirksam.
• Mietbürgschaft: Eltern oder Dritte bürgen für die Mietverbindlichkeiten - begrenzt auf maximal drei Monatsmieten zusätzlich zur Barkaution oder als Ersatz dafür.

Formale Anforderungen

Die Bürgschaftserklärung muss nach § 766 BGB schriftlich erteilt werden - die eigenhändige Unterschrift des Bürgen ist zwingend. Eine elektronische Form (E-Mail, digitale Signatur) genügt nicht. Die Erklärung muss den Hauptschuldner, den Gläubiger, die gesicherte Forderung und den Umfang der Bürgschaft (betragsmäßig begrenzt oder unbegrenzt) enthalten.

Bei Bürgschaften von Privatpersonen gelten besondere Schutzvorschriften: Eine Bürgschaft, die den Bürgen finanziell krass überfordert, kann nach der Rechtsprechung des BGH sittenwidrig und damit nichtig sein - insbesondere bei Bürgschaften von Familienangehörigen ohne eigenes Einkommen.

Bankbürgschaft als Alternative zur Barkaution

Eine besonders praxisrelevante Form im Mietrecht ist die Bankbürgschaft: Statt einer Barkaution hinterlegt der Mieter eine Bürgschaftsurkunde einer Bank, die auf Anforderung des Vermieters bis zu einem bestimmten Betrag zahlt. Der Vorteil für den Mieter: Das eigene Kapital bleibt verfügbar. Der Vorteil für den Vermieter: Die Bank als Bürge ist bonitätsstärker als ein privater Bürge. Die Kosten für eine Bankbürgschaft liegen bei ca. 0,5-2 % der Bürgschaftssumme pro Jahr - bei drei Monatsmieten in Nürnberg also typischerweise 30-120 Euro jährlich.

Bürgschaftsarten im Immobilienbereich - Überblick

Bürgschaftsart	Anwendungsbereich	Haftungsumfang	Besonderheit
Selbstschuldnerische Bürgschaft	Mietkaution, Bauvertrag	Direkte Inanspruchnahme möglich	Standard im Geschäftsverkehr
Ausfallbürgschaft	Ergänzende Sicherheit	Nur nach erfolgloser Zwangsvollstreckung	Günstigste Form für Bürgen
Bürgschaft auf erstes Anfordern	Bauprojekte, Gewerbemietrecht	Sofortige Zahlung ohne Einwendungen	In AGB ggü. Verbrauchern oft unwirksam
Mietbürgschaft (privat)	Wohnmietvertrag	Max. 3 Monatskaltmieten (§ 551 BGB)	Elternbürgschaft häufig
Bankbürgschaft	Mietkaution, Bauvertrag	Bis zum Bürgschaftsbetrag	Jährliche Kosten 0,5-2 % p.a.
Fertigstellungsbürgschaft	Bauträgervertrag	Bis zum Sicherungsbetrag (§ 650m BGB)	Käuferschutz bei Bauträgerinsolvenz

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Vermietern in der Metropolregion Nürnberg, bei der Annahme einer Mietbürgschaft auf eine selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage zu bestehen und die Bürgschaftssumme auf drei Monatskaltmieten zu begrenzen (§ 551 BGB). Beachten Sie: Wenn der Mieter zusätzlich eine Barkaution leistet, darf die Gesamtsicherheit (Barkaution plus Bürgschaft) drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Eine darüber hinausgehende Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie der Bürge freiwillig und ohne Aufforderung des Vermieters anbietet. In der Praxis empfehlen wir, Bürgschaften auf ihre Aktualität zu prüfen - ältere Bürgschaftsurkunden können inhaltliche Schwächen haben, die im Streitfall ausgenutzt werden.

Häufig gestellte Fragen

Können Eltern für die Miete ihrer Kinder bürgen?

Ja, Elternbürgschaften sind im Mietrecht weit verbreitet und rechtlich zulässig. Beachten Sie jedoch: Wenn der Mieter bereits eine Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten geleistet hat, darf der Vermieter keine zusätzliche Bürgschaft verlangen. Eine freiwillig angebotene Elternbürgschaft, die über die Drei-Monats-Grenze hinausgeht, ist aber wirksam. Eltern sollten vor der Unterzeichnung prüfen, ob ihre eigene Finanzsituation eine solche Haftung erlaubt - eine sittenwidrige Überforderung kann zur Nichtigkeit der Bürgschaft führen.

Wie endet eine Bürgschaft?

Eine Bürgschaft endet durch Erlöschen der Hauptschuld (Tilgung des Darlehens, Ende des Mietverhältnisses), durch Kündigung des Bürgen (bei unbefristeten Bürgschaften mit angemessener Frist), durch Zeitablauf (bei befristeten Bürgschaften) oder durch Freigabe seitens des Gläubigers. Der Bürge sollte sich die Rückgabe oder Löschung der Bürgschaftsurkunde schriftlich bestätigen lassen. Bei einer Mietbürgschaft endet die Haftung in der Regel mit Beendigung des Mietverhältnisses und vollständiger Abrechnung - der Vermieter muss die Bürgschaft dann zeitnah zurückgeben.

Haftet der Bürge auch für Zinsen und Nebenforderungen?

Grundsätzlich ja - die Bürgschaft erstreckt sich nach § 767 BGB auf die Hauptforderung einschließlich Zinsen, Vertragsstrafen und Kosten der Rechtsverfolgung. Bei einer betragsmäßig begrenzten Bürgschaft haftet der Bürge jedoch maximal bis zum genannten Höchstbetrag, auch wenn die Hauptforderung diesen übersteigt. Wer eine Bürgschaft mit einem konkreten Höchstbetrag unterzeichnet, hat damit eine planbare Haftungsobergrenze - das ist für Privatpersonen deutlich günstiger als eine unbegrenzte Bürgschaft.

Welche besonderen Anforderungen gelten bei der Fertigstellungsbürgschaft im Bauträgervertrag?

Die Fertigstellungsbürgschaft nach § 650m BGB schützt den Käufer einer Neubauwohnung vom Bauträger vor dem Risiko der Bauträgerinsolvenz. Der Bauträger muss dem Käufer entweder eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs oder eine Absicherung über einen Notaranderkonto-Mechanismus bereitstellen. In der Praxis wird meist eine Bankbürgschaft über den Sicherungsbetrag ausgestellt. Diese Bürgschaft gibt dem Käufer die Möglichkeit, im Insolvenzfall den gesicherten Betrag von der Bank abzurufen und damit die Fertigstellung durch einen anderen Unternehmer oder die Rückabwicklung des Vertrags zu finanzieren. Käufer in der Metropolregion Nürnberg sollten beim Abschluss eines Bauträgervertrags darauf bestehen, dass die Sicherungsvereinbarung und die Bürgschaftsurkunde vor der ersten Abschlagszahlung vorliegen. Fehlt die Sicherheit, ist der Bauträger zur Rückzahlung der Abschläge verpflichtet. Wir empfehlen, Bauträgerverträge vor Unterzeichnung von einem erfahrenen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen zu lassen.

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