Dauerleistungsfähigkeit

Dauerleistungsfähigkeit - Die Dauerleistungsfähigkeit bezeichnet die langfristige Fähigkeit eines Darlehensnehmers, die laufenden Belastungen eines Immobilienkredits - Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten - aus seinem regelmäßigen Einkommen dauerhaft zu tragen. Banken prüfen die Dauerleistungsfähigkeit im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung und stellen sicher, dass der Darlehensnehmer auch bei veränderten Bedingungen (Zinsanstieg, Einkommensrückgang) zahlungsfähig bleibt.

Prüfungsinhalte

Die Bank ermittelt die Dauerleistungsfähigkeit anhand einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung:

• Einnahmen: Nettogehalt, regelmäßige Mieteinnahmen, Kindergeld, dauerhafte Nebeneinkünfte - nur nachhaltige Einkommensbestandteile werden berücksichtigt, einmalige Zahlungen (Boni, Prämien) nur anteilig
• Ausgaben: Lebenshaltungskosten (Pauschale oder individuelle Berechnung), bestehende Kreditraten, Unterhaltspflichten, Versicherungen, laufende Sparverträge
• Kapitaldienstfähigkeit: Das verfügbare Einkommen nach Abzug aller Ausgaben muss die monatliche Rate des neuen Darlehens mit einem Sicherheitspuffer (in der Regel 10-15 %) abdecken

Zusätzlich berechnen viele Banken eine Stressbelastung: Wie verändert sich die monatliche Rate, wenn der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung auf 5-6 % steigt? Diese Stressberechnung schützt sowohl die Bank als auch den Kreditnehmer davor, dass ein Zinsanstieg nach der Zinsbindung die monatliche Belastung auf ein nicht mehr tragfähiges Niveau treibt. Wir empfehlen, diese Berechnung selbst durchzuführen, bevor die erste Bankanfrage gestellt wird.

Regulatorischer Hintergrund

Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) von 2016 sind Banken gesetzlich verpflichtet, die Kreditwürdigkeit von Verbrauchern vor der Darlehensvergabe umfassend zu prüfen - mit besonderem Fokus auf die Dauerleistungsfähigkeit. Können Kreditnehmer nachweisen, dass ihre wirtschaftliche Situation hinreichend stabil ist, darf die Bank ein Darlehen nicht allein wegen eines niedrigen oder negativen Beleihungswerts ablehnen. Umgekehrt schützt die WIKR-Pflicht zur Prüfung der Dauerleistungsfähigkeit Verbraucher vor einer Überschuldung, die sich erst Jahre nach Vertragsabschluss manifestiert - ein Fortschritt gegenüber der Praxis vor der Finanzkrise 2008, als Kredite häufig zu lax vergeben wurden.

Bedeutung für die Darlehenszusage

Die Dauerleistungsfähigkeit ist neben dem Beleihungswert der Immobilie das zweite zentrale Kriterium für die Kreditvergabe. Auch bei ausreichendem Beleihungswert wird die Bank ein Darlehen ablehnen, wenn die Dauerleistungsfähigkeit nicht nachgewiesen ist. Umgekehrt kann eine überdurchschnittliche Dauerleistungsfähigkeit zu besseren Konditionen und einem höheren Finanzierungsrahmen führen.

Einkommen und Einkommensarten im Überblick

Bei der Beurteilung der Dauerleistungsfähigkeit unterscheiden Banken zwischen verschiedenen Einkommensarten mit unterschiedlicher Sicherheit:

Unselbstständige Arbeit (unbefristetes Arbeitsverhältnis): Sicherste Einkommensform - wird in der Regel zu 100 % berücksichtigt. Befristete Arbeitsverhältnisse werden mit Abschlägen oder Vorlage von Verlängerungszusagen bewertet. Selbstständige und Freiberufler: Nur der nachhaltige Gewinn, ermittelt aus den Einkommensteuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre. Hohe Einkommensschwankungen führen zu Abschlägen. Mieteinnahmen: Werden typischerweise zu 70-80 % berücksichtigt, um Leerstand und Instandhaltungskosten abzudecken. Renten, Pensionen: Werden meist vollständig berücksichtigt, da dauerhaft und planbar.

Dauerleistungsfähigkeit - Rechenbeispiel Haushalt Nürnberg (2 Personen, 1 Kind)

Position	Betrag/Monat	Anmerkung
Nettoeinkommen Person 1 (unbefristet)	+ 3.200 €	Vollzeit Angestellter
Nettoeinkommen Person 2 (Teilzeit)	+ 1.400 €	60 % Stelle
Kindergeld	+ 255 €	1 Kind
Gesamteinkommen	4.855 €
- Lebenshaltung (2 Erw. + 1 Kind)	- 2.100 €	850 + 850 + 400 € Pauschale
- Bestehendes KFZ-Darlehen	- 280 €
- Sparrate	- 200 €
Verfügbar für Wohnkredit	2.275 €
- Sicherheitspuffer Bank (15 %)	- 341 €	Bankstandard
Max. anrechenbare Rate	1.934 €
Entspricht Darlehenssumme (3,5 %, 30 J.)	ca. 420.000 €	Ohne Eigenkapital-Anforderungen

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Kaufinteressenten in der Metropolregion Nürnberg, ihre Dauerleistungsfähigkeit vor der Immobiliensuche selbst zu berechnen: Notieren Sie alle monatlichen Nettoeinkünfte und alle festen Ausgaben - die Differenz ist Ihre maximale monatliche Rate. Kalkulieren Sie konservativ: Setzen Sie für die Lebenshaltung mindestens 850-1.000 Euro pro Erwachsenem und 350-400 Euro pro Kind an. Planen Sie außerdem einen Puffer für steigende Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung ein - bei einem 20-jährigen Finanzierungshorizont sollten Sie auch mit 5 % Zinssatz noch tragfähig sein. So vermeiden Sie Überschuldung und können bei der Bankverhandlung mit einer belastbaren Selbstauskunft überzeugen.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Prozent meines Einkommens darf die Kreditrate betragen?

Als Faustregel gilt: Die monatliche Gesamtbelastung durch alle Kreditverpflichtungen sollte 35-40 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Banken akzeptieren bei hohen Einkommen (über 5.000 Euro netto) mitunter auch höhere Quoten, bei niedrigeren Einkommen sind sie strenger. Eine Rate von 1.500 Euro bei 4.000 Euro Nettoeinkommen (37,5 %) ist typischerweise akzeptabel, wenn keine weiteren Kredite bestehen und die Lebenshaltungskosten realistisch eingeschätzt werden. Wichtig: Viele Banken setzen für die Lebenshaltungskosten hausinterne Pauschalen an, die deutlich von der tatsächlichen Lebensrealität abweichen können. Wenn Ihre tatsächlichen Lebenshaltungskosten niedriger sind als die Pauschale, lohnt es sich, mit einer detaillierten Haushaltsrechnung zu argumentieren und individuelle Ausgaben nachzuweisen.

Was passiert, wenn mein Einkommen nach der Kreditvergabe sinkt?

Die Bank kann das Darlehen nicht allein wegen eines Einkommensrückgangs kündigen, solange die Raten pünktlich gezahlt werden. Geraten Sie in Zahlungsschwierigkeiten, sollten Sie sofort das proaktive Gespräch mit der Bank suchen - Tilgungsaussetzung, Ratenreduzierung oder Laufzeitverlängerung sind häufig möglich und verhindern eine Eskalation zur Kündigung. In einer Krise gilt: Frühzeitige Kommunikation ist immer besser als Schweigen bis zur ersten Mahnung. Zusätzlich kann eine Restschuldversicherung (RSV) einen Teil der Ratenzahlungen bei Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder Tod des Hauptverdieners übernehmen - allerdings ist die RSV oft teuer und die Leistungsbedingungen sollten genau geprüft werden, bevor sie abgeschlossen wird.

Zählen Mieteinnahmen zur Dauerleistungsfähigkeit?

Ja, aber Banken setzen Mieteinnahmen in der Regel nur zu 70-80 % an, um Leerstandsrisiko, nicht umlagefähige Betriebskosten und Instandhaltungsaufwand abzudecken. Bei einer Monatsmiete von 1.000 Euro rechnet die Bank also nur mit 700-800 Euro nachhaltiger Einnahme. Bei mehreren Mietobjekten und einer dokumentierten Vermietungshistorie über mehrere Jahre können Banken auch einen höheren Ansatz akzeptieren. Wer Mieteinnahmen als wesentlichen Teil seiner Dauerleistungsfähigkeit einbringt, sollte der Bank aktuelle Mietverträge, Kontoauszüge der letzten zwölf Monate und bei Bedarf eine Leerstandshistorie vorlegen - so lässt sich ein höherer Ansatz als die Standard-Pauschalquote belegen.

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