Degressive Abschreibung

Degressive Abschreibung - Die degressive Abschreibung (degressive AfA) ist eine steuerliche Abschreibungsmethode, bei der in den ersten Jahren nach Anschaffung oder Herstellung höhere Abschreibungsbeträge angesetzt werden als in späteren Jahren. Für Wohngebäude, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 fertiggestellt werden, hat der Gesetzgeber eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restbuchwert eingeführt (§ 7 Abs. 5a EStG). Diese Regelung soll den Wohnungsneubau steuerlich fördern.

Vergleich: Degressive vs. lineare AfA

Merkmal	Degressive AfA	Lineare AfA
Satz	5 % vom Restbuchwert	3 % der Anschaffungskosten (Neubau ab 2023)
Jährlicher Betrag	Fällt jedes Jahr	Bleibt gleich
Steuerlicher Vorteil	Höher in den Anfangsjahren	Gleichmäßig verteilt
Anwendung	Nur Neubauten (Fertigstellung 10/2023-09/2029)	Alle Wohngebäude
Wechsel	Einmaliger Wechsel zur linearen AfA möglich	Kein Wechsel zur degressiven AfA

Rechenbeispiel (Gebäudeanteil 300.000 €):

• Jahr 1 degressiv: 5 % × 300.000 = 15.000 € | linear: 3 % × 300.000 = 9.000 €
• Jahr 2 degressiv: 5 % × 285.000 = 14.250 € | linear: 9.000 €
• Jahr 5 degressiv: 5 % × 243.101 = 12.155 € | linear: 9.000 €

Die degressive AfA bringt in den ersten Jahren eine deutlich höhere Steuerersparnis, der Vorteil nimmt jedoch Jahr für Jahr ab.

Wechselrecht zur linearen AfA

Der Gesetzgeber erlaubt einen einmaligen Wechsel von der degressiven zur linearen AfA. Der optimale Wechselzeitpunkt liegt typischerweise nach 10-15 Jahren, wenn der jährliche degressive Abschreibungsbetrag unter den linearen Betrag fällt. Ab dem Wechsel wird der Restbuchwert linear über die verbleibende Restnutzungsdauer abgeschrieben. Die Berechnung des optimalen Wechselzeitpunkts ist eine klassische steuerliche Optimierungsaufgabe, die ein Steuerberater individuell für jeden Investor ermitteln sollte.

Bedeutung für die Investitionsentscheidung

Die degressive AfA verbessert den Cashflow nach Steuern in den ersten Jahren einer Investition erheblich. Für einen Investor mit einem persönlichen Steuersatz von 42 % (Spitzensteuersatz) bringt die degressive AfA im ersten Jahr statt 3.780 Euro (linear) nun 6.300 Euro Steuerersparnis - eine Verbesserung des Netto-Cashflows um 2.520 Euro allein im ersten Jahr. Diese Vorverlagerung des Steuervorteils erhöht die interne Verzinsung (IRR) der Investition, auch wenn die Gesamtsumme der Abschreibung identisch ist. Für kapitalintensive Neubauprojekte in Nürnberg kann dies die Entscheidungsgrundlage zugunsten eines Investments verbessern.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Investoren in der Metropolregion Nürnberg, die eine Neubauwohnung als Kapitalanlage erwerben, die degressive AfA zu nutzen - sie bringt besonders in den ersten Jahren eine erhebliche Steuerersparnis, die den Cashflow der Investition verbessert. Lassen Sie Ihren Steuerberater den optimalen Wechselzeitpunkt zur linearen AfA berechnen - typischerweise liegt dieser bei Jahr 12-15. Beachten Sie: Die degressive AfA gilt nur für den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten - der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Eine korrekte Kaufpreisaufteilung (typischerweise 20-30 % Grundstücksanteil in Nürnberg, je nach Lage) ist daher besonders wichtig und sollte mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die degressive AfA auch für Bestandsimmobilien?

Nein, die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gilt ausschließlich für Neubauten, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 fertiggestellt werden. Für Bestandsimmobilien gilt weiterhin die lineare AfA (2 % für Gebäude vor 1925, 2,5 % für Gebäude Baujahr 1925-2022, 3 % für Neubauten ab 2023 ohne degressive Wahl). Die Baujahresgrenzen und Abschreibungssätze sollten regelmäßig mit dem Steuerberater überprüft werden, da gesetzliche Änderungen möglich sind.

Kann ich die degressive AfA auch bei Eigennutzung anwenden?

Nein, die AfA (egal ob degressiv oder linear) kann nur bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Bei Eigennutzung gibt es keine steuerliche Abschreibung auf das Gebäude. Eine wichtige Ausnahme gilt für denkmalgeschützte Gebäude: Hier ist die erhöhte Denkmal-AfA auch bei Eigennutzung möglich (§ 10f EStG - 9 % der Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben).

Lohnt sich die degressive AfA gegenüber der linearen AfA immer?

Grundsätzlich ja, wenn Sie als Investor Steuerersparnisse in den Anfangsjahren maximieren möchten und einen hohen persönlichen Steuersatz haben. Die degressive AfA verschiebt den Steuervorteil zeitlich nach vorne - die Gesamtsumme der Abschreibung ist identisch, aber der Zeitwert des vorgezogenen Steuervorteils ist positiv. Bei langem geplantem Haltezeitraum und hohem Steuersatz ist die degressive AfA klar vorteilhaft. Bei kurzem Haltezeitraum (Spekulationsverkauf innerhalb von zehn Jahren wird einkommensteuerpflichtig) sollte die Wahl der AfA-Methode mit dem Steuerberater besprochen werden.

Die degressive AfA ist ein wirksames Instrument zur Renditeoptimierung bei Neubauprojekten. Investoren in der Metropolregion Nürnberg, die zwischen 2023 und 2029 eine neue Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwerben, sollten diesen Steuervorteil in ihre Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen und mit einem Steuerberater den optimalen Abschreibungsplan sowie den Wechselzeitpunkt zur linearen AfA vorab festlegen.

Degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Ergänzend zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG besteht für neue Mietwohngebäude unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Diese erlaubt in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung eine zusätzliche Abschreibung von jeweils 5 Prozent der Herstellungskosten - über die reguläre AfA hinaus. Voraussetzung ist, dass die Wohnung neu errichtet wird, vermietet wird, und die Baukosten je Quadratmeter eine Höchstgrenze nicht übersteigen. Degressive AfA und § 7b-Sonderabschreibung können nicht gleichzeitig genutzt werden - Investoren müssen wählen, welche Methode in ihrer konkreten steuerlichen Situation vorteilhafter ist.

Für Projektentwickler und Investoren in der Metropolregion Nürnberg, die Neubauwohnungen zur Vermietung errichten, empfehlen wir eine steuerliche Vergleichsrechnung beider Modelle vor Baubeginn. Da die Sonderabschreibung an Baukostenobergrenzen gebunden ist, die in Nürnberg angesichts der Baupreisniveaus von 3.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche leicht überschritten werden, ist die degressive AfA in der Region häufig die zugänglichere Alternative. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Steuerberater und der finanzierenden Bank stellt sicher, dass der gewählte AfA-Weg korrekt dokumentiert und steuerlich optimiert wird.

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