Denkmalschutz-AfA

Denkmalschutz-AfA - Die Denkmalschutz-AfA ist eine steuerliche Sonderabschreibung für Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden, die Kapitalanlegern nach §§ 7h und 7i EStG und Selbstnutzern nach § 10f EStG erhebliche Steuervorteile auf die Sanierungskosten gewährt.

Was bedeutet Denkmalschutz-AfA genau?

Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht es Eigentümern denkmalgeschützter Immobilien, die Kosten für Sanierungsmaßnahmen steuerlich in einem deutlich beschleunigten Zeitraum abzuschreiben. Damit schafft der Gesetzgeber einen finanziellen Anreiz, historische Bausubstanz zu erhalten und instand zu setzen, die aufgrund hoher Sanierungskosten ohne Förderung häufig dem Verfall überlassen würde.

Für Kapitalanleger, die eine Denkmalimmobilie vermieten, gelten die §§ 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes (EStG). Danach können die begünstigten Herstellungskosten in den ersten acht Jahren mit jeweils 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit jeweils 7 Prozent abgeschrieben werden. Innerhalb von zwölf Jahren werden somit 100 Prozent der anerkannten Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht. Diese Abschreibung kommt zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA auf den Altbestand zur Anwendung.

Für Selbstnutzer greift § 10f EStG. Hier können 90 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über zehn Jahre mit jeweils 9 Prozent als Sonderausgaben abgezogen werden. Zwar fallen diese Abzüge geringer aus als bei Kapitalanlegern, doch bieten sie auch Eigennutzern einen erheblichen steuerlichen Vorteil, den es bei regulären Wohnimmobilien nicht gibt.

Entscheidend für die Inanspruchnahme der Denkmalschutz-AfA ist die Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde vor Beginn der Baumaßnahmen. Die geplanten Sanierungsarbeiten müssen mit der Behörde abgestimmt und von ihr genehmigt werden. Nach Abschluss der Maßnahmen stellt die Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung gemäß §§ 7h/7i EStG aus, die das Finanzamt als Grundlage für die steuerliche Anerkennung benötigt. Ohne diese Bescheinigung ist keine Denkmalschutz-AfA möglich.

Begünstigt sind ausschließlich Herstellungskosten, die der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder seiner sinnvollen Nutzung dienen. Dazu zählen typischerweise die Sanierung der Fassade, die Erneuerung des Daches unter Beibehaltung historischer Materialien, die Instandsetzung von Holzbalkendecken, die Restaurierung historischer Fenster und Türen sowie der Einbau moderner Haustechnik innerhalb der denkmalgeschützten Substanz. Der reine Grundstückskaufpreis und der Anteil für den Altbau-Bestandswert sind nicht begünstigt.

Steuerliche Wirkung und Rechenbeispiel

Die Denkmalschutz-AfA entfaltet ihre stärkste Wirkung bei Kapitalanlegern mit hohem persönlichen Steuersatz. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht dies: Betragen die anerkannten Sanierungskosten 300.000 Euro, so kann ein Kapitalanleger in den ersten acht Jahren jährlich 27.000 Euro (9 Prozent) und in den Jahren neun bis zwölf jährlich 21.000 Euro (7 Prozent) steuerlich geltend machen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich allein in den ersten acht Jahren eine jährliche Steuerersparnis von rund 11.340 Euro.

Wichtig ist, dass die Denkmalschutz-AfA nur für den Sanierungskostenanteil gilt. Der Kaufpreisanteil des Gebäudes wird weiterhin regulär mit 2 bis 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben. Beide Abschreibungen laufen parallel und werden bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Unser Experten-Netzwerk empfiehlt, die steuerliche Strukturierung einer Denkmalimmobilie frühzeitig mit einem spezialisierten Steuerberater zu planen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Nürnberg verfügt über einen der bedeutendsten historischen Gebäudebestände Bayerns. Trotz der schweren Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg wurden viele Gebäude originalgetreu wiederaufgebaut und stehen heute unter Denkmalschutz. Besonders in der Altstadt, in der Sebalder und Lorenzer Seite, rund um die Kaiserburg sowie in den gründerzeitlichen Wohnquartieren von Gostenhof, St. Johannis und Maxfeld finden sich zahlreiche denkmalgeschützte Wohn- und Geschäftshäuser.

Auch in den umliegenden Städten Fürth (mit einem der besterhaltenen Gründerzeitviertel Deutschlands), Erlangen und Bamberg (UNESCO-Welterbe) bieten Denkmalimmobilien attraktive Investitionsmöglichkeiten. Unser Experten-Netzwerk empfiehlt, beim Kauf einer Denkmalimmobilie in der Region vorab die Denkmalliste beim Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege einzusehen und die konkret geplanten Maßnahmen mit der unteren Denkmalschutzbehörde der jeweiligen Stadt abzustimmen, bevor verbindliche Kaufverträge geschlossen werden.

Häufig gestellte Fragen

Welche Voraussetzungen müssen für die Denkmalschutz-AfA erfüllt sein?

Das Gebäude muss in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragen sein oder in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegen. Die Sanierungsmaßnahmen müssen vor Baubeginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt werden. Nach Abschluss der Arbeiten ist eine Bescheinigung der Behörde erforderlich, die dem Finanzamt vorgelegt wird. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an.

Lässt sich die Denkmalschutz-AfA mit KfW-Förderung kombinieren?

Grundsätzlich ist eine Kombination möglich, allerdings dürfen dieselben Kosten nicht doppelt begünstigt werden. Wird eine Maßnahme über ein KfW-Programm gefördert, muss der geförderte Anteil aus der AfA-Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. In der Praxis empfiehlt es sich, gemeinsam mit dem Steuerberater zu prüfen, welche Aufteilung der Maßnahmen die höchste Gesamtförderung ergibt.

Gilt die Denkmalschutz-AfA auch für Eigentumswohnungen in einem Denkmalgebäude?

Ja, auch Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern sind begünstigt, sofern das Gesamtgebäude unter Denkmalschutz steht. Die abschreibungsfähigen Sanierungskosten werden anteilig nach Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Dies macht Denkmal-Eigentumswohnungen besonders für Kapitalanleger interessant, die mit überschaubarem Investitionsvolumen von der erhöhten Abschreibung profitieren möchten.

Was passiert mit der Denkmalschutz-AfA, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Die Denkmalschutz-AfA läuft personenbezogen: Sie steht dem jeweiligen Eigentümer für die Dauer seiner Eigentümerstellung zu. Wird die Immobilie verkauft, gehen die verbleibenden Abschreibungsjahre nicht auf den Käufer über - der Käufer kann eine neue Denkmalschutz-AfA nur auf die von ihm selbst getragenen, nach Erwerb anfallenden Sanierungskosten geltend machen. Hat der Vorbesitzer bereits alle Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, steht dem Käufer keine Denkmalschutz-AfA mehr zu. Diese Besonderheit ist bei der Preisfindung für Denkmalimmobilien zu berücksichtigen: Objekte, bei denen die AfA-Jahre noch laufen, sind für steuerpflichtige Kapitalanleger deutlich attraktiver als vollständig abgeschriebene Objekte.

Erweiterte Sonderabschreibung nach § 7h EStG: Sanierungsgebiete

Neben dem klassischen Denkmalobjekt nach § 7i EStG gewährt § 7h EStG vergleichbare Sonderabschreibungen für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungs- oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen. In diesen Gebieten - die von der Gemeinde durch Satzung festgesetzt werden - können Eigentümer ebenfalls von erhöhten Abschreibungen profitieren, wenn ihre Baumaßnahmen dem Sanierungszweck dienen und von der zuständigen Behörde bescheinigt werden. In Nürnberg gibt es mehrere ausgewiesene Sanierungsgebiete, beispielsweise in Gostenhof oder im Bereich der historischen Altstadt. Eigentümer, die in solchen Gebieten sanieren, sollten frühzeitig prüfen, ob ihre Maßnahmen für § 7h EStG qualifizieren - mitunter ist dieser Weg ohne Denkmalschutzauflagen einfacher zu beschreiten als die klassische Denkmal-AfA.

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