Disagio

Disagio - Das Disagio (auch Damnum genannt) ist ein Abschlag auf die Darlehenssumme bei der Auszahlung, bei dem der Kreditnehmer weniger als den vollen Nennbetrag erhält, im Gegenzug aber einen niedrigeren Nominalzins zahlt.

Wie funktioniert ein Disagio bei der Immobilienfinanzierung?

Vereinbaren Kreditnehmer und Bank ein Disagio, wird das Darlehen nicht zu 100 Prozent des Nennbetrags ausgezahlt, sondern mit einem Abschlag. Bei einem Darlehen über 300.000 Euro und einem Disagio von 3 Prozent erhält der Darlehensnehmer beispielsweise nur 291.000 Euro tatsächlich auf sein Konto - die Rückzahlung erfolgt aber auf Basis der vollen 300.000 Euro. Der Abschlag von 9.000 Euro ist wirtschaftlich betrachtet eine vorweggenommene Zinszahlung.

Im Gegenzug senkt die Bank den Nominalzins für die Laufzeit der Zinsbindung. Der Kreditnehmer zahlt also eine geringere monatliche Rate, hat aber vorab einen Teil der Zinskosten als Einmalbetrag entrichtet. Ob sich das lohnt, hängt von der individuellen Situation ab - entscheidend ist der Vergleich des Effektivzinses. Dieser berücksichtigt sowohl den Nominalzins als auch das Disagio und macht verschiedene Angebote tatsächlich vergleichbar.

Banken sind gesetzlich verpflichtet, den Effektivzins nach der Preisangabenverordnung (PAngV) auszuweisen. Ein Darlehen mit Disagio und niedrigem Nominalzins kann im Effektivzins durchaus teurer sein als ein Darlehen ohne Disagio mit höherem Nominalzins. Wir empfehlen daher, bei jedem Finanzierungsvergleich ausschließlich den Effektivzins als Maßstab heranzuziehen.

Das Gegenteil des Disagios ist das Agio - ein Aufschlag auf den Nennbetrag, der in der Immobilienfinanzierung allerdings kaum vorkommt. In der heutigen Finanzierungspraxis werden Darlehen überwiegend zu 100 Prozent (also pari) ausgezahlt. Disagio-Vereinbarungen sind seltener geworden, spielen aber bei Kapitalanlage-Immobilien aus steuerlichen Gründen nach wie vor eine Rolle.

Steuerliche Behandlung des Disagios

Für Kapitalanleger, die eine vermietete Immobilie finanzieren, kann das Disagio steuerlich interessant sein. Grundsätzlich stellt das Disagio Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob das Disagio als marktüblich eingestuft wird.

Ein Disagio gilt als marktüblich, wenn es 5 Prozent der Darlehenssumme nicht übersteigt und die Zinsbindung mindestens fünf Jahre beträgt. In diesem Fall kann das Disagio im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden. Liegt das Disagio über der Marktüblichkeitsgrenze, muss es über die Laufzeit der Zinsbindung verteilt - also linear abgeschrieben - werden.

Für Selbstnutzer bietet das Disagio keinen steuerlichen Vorteil, da die Zinsen einer selbstgenutzten Immobilie nicht als Werbungskosten absetzbar sind. Hier ist ein Darlehen ohne Disagio in der Regel die wirtschaftlich bessere Wahl.

Disagio-Vergleich - Rechenbeispiel Darlehen 300.000 € (Kapitalanlage, Grenzsteuersatz 42 %)

Variante	Ausgezahlter Betrag	Nominalzins	Eff. Zinssatz	Disagio	Steuerersparnis (sofort)	Nettoeffekt
Ohne Disagio	300.000 €	3,50 %	3,50 %	0 €	0 €	Basis
Disagio 3 %	291.000 €	3,20 %	3,52 %	9.000 €	3.780 € (42 %)	+3.780 € Steuervorteil, aber 9.000 € weniger Liquidität
Disagio 5 %	285.000 €	2,95 %	3,55 %	15.000 €	6.300 € (42 %)	+6.300 € Steuervorteil, aber 15.000 € weniger Liquidität

Hinweis: Disagio bis 5 % als marktüblich gilt als sofort abziehbare Werbungskosten (R 21.2 EStR). Bei Selbstnutzern entfällt der Steuervorteil vollständig.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir, dass Disagio-Vereinbarungen vor allem bei vermieteten Kapitalanlage-Immobilien in gefragten Stadtteilen wie Gostenhof, St. Leonhard oder der Südstadt zum Einsatz kommen. Investoren mit hohem persönlichem Steuersatz können durch den sofortigen Werbungskostenabzug ihre Steuerlast im Anschaffungsjahr spürbar senken. Wir empfehlen jedoch, diese Entscheidung stets gemeinsam mit einem Steuerberater zu treffen und nicht isoliert, sondern im Gesamtkontext der Finanzierung zu betrachten. Denn ein Disagio reduziert die tatsächlich verfügbare Darlehenssumme - und gerade bei den gestiegenen Kaufpreisen in Nürnberg und Umgebung sollte die Finanzierung lückenlos kalkuliert sein.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Disagio und Agio?

Das Disagio ist ein Abschlag auf den Darlehensnennbetrag bei der Auszahlung - der Kreditnehmer erhält weniger als den vereinbarten Betrag. Das Agio ist das Gegenteil: ein Aufschlag, bei dem mehr als der Nennbetrag gezahlt wird. In der Immobilienfinanzierung kommt das Agio praktisch nicht vor, während das Disagio vor allem bei Kapitalanlage-Finanzierungen eine Rolle spielen kann.

Lohnt sich ein Disagio bei einer selbstgenutzten Immobilie?

In der Regel nein. Da Selbstnutzer die Zinsen einer selbstbewohnten Immobilie steuerlich nicht absetzen können, entfällt der wesentliche Vorteil des Disagios. Der Kreditnehmer erhält weniger Geld ausgezahlt, muss aber die volle Summe zurückzahlen. Ohne steuerlichen Ausgleich ist ein Darlehen mit 100-prozentiger Auszahlung und etwas höherem Nominalzins in den meisten Fällen wirtschaftlich günstiger.

Wie wirkt sich das Disagio auf den Effektivzins aus?

Das Disagio erhöht den Effektivzins gegenüber dem Nominalzins, da die geringere Auszahlung als zusätzliche Kostenbelastung in die Berechnung einfließt. Ein Darlehen mit 1,5 Prozent Nominalzins und 3 Prozent Disagio hat einen deutlich höheren Effektivzins als die 1,5 Prozent vermuten lassen. Der Effektivzins ist daher das einzig verlässliche Vergleichskriterium, um Angebote mit und ohne Disagio gegenüberzustellen.

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