Eigenkapitalquote

Eigenkapitalquote - Die Eigenkapitalquote bezeichnet den prozentualen Anteil des eingesetzten Eigenkapitals am Gesamtkaufpreis einer Immobilie und ist einer der wichtigsten Faktoren für die Konditionen und Tragfähigkeit einer Baufinanzierung.

Was bedeutet die Eigenkapitalquote bei der Immobilienfinanzierung?

Beim Kauf einer Immobilie setzt sich die Finanzierung aus zwei Bausteinen zusammen: dem Eigenkapital, das der Käufer selbst einbringt, und dem Fremdkapital in Form eines Bankdarlehens. Die Eigenkapitalquote gibt an, wie hoch der selbst finanzierte Anteil im Verhältnis zum Kaufpreis ist. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 100.000 Euro Eigenkapital beträgt die Eigenkapitalquote 25 Prozent.

Banken empfehlen in der Regel eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Ein wesentlicher Grund liegt im sogenannten Beleihungsauslauf: Die Bank bewertet die Immobilie mit einem Sicherheitsabschlag und finanziert bevorzugt nur bis zu 80 Prozent dieses Beleihungswerts. Je höher die Eigenkapitalquote, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto geringer das Ausfallrisiko für die Bank. Im Gegenzug belohnen Kreditinstitute eine hohe Eigenkapitalquote mit deutlich besseren Zinskonditionen. Der Unterschied zwischen einer 90-Prozent-Finanzierung und einer 70-Prozent-Finanzierung kann bei den Zinsen schnell 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte ausmachen, was über die Gesamtlaufzeit Zehntausende Euro Ersparnis bedeutet.

Ein zentraler Grundsatz lautet: Die Kaufnebenkosten sollten immer aus dem Eigenkapital finanziert werden. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (etwa 1,5 bis 2 Prozent) sowie eine etwaige Maklerprovision. Diese Nebenkosten erhöhen nicht den Wert der Immobilie und werden von Banken daher nicht als belastungsfähig anerkannt. In Summe betragen die Kaufnebenkosten in Bayern je nach Konstellation 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises.

Eine 100-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung) ist grundsätzlich möglich, wird aber nur bei überdurchschnittlicher Bonität, sicherem und hohem Einkommen sowie einer werthaltigen Immobilie gewährt. Die Zinsaufschläge sind erheblich, und das Risiko einer Überschuldung bei fallenden Immobilienpreisen steigt deutlich. Eine 110-Prozent-Finanzierung, bei der auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, stellt die risikoreichste Variante dar und wird nur von wenigen Banken angeboten.

Eigenkapitalquote und Zinskonditionen - Orientierungswerte (2024)

Eigenkapitalquote	Beleihungsauslauf	Typischer Zinsaufschlag	Beispiel: Kaufpreis 350.000 €
≥ 40 % (140.000 € EK)	≤ 60 %	Bestkonditionen (0,00 %)	EK 140.000 €, Darlehen 210.000 €
30 % (105.000 € EK)	≤ 70 %	+0,15-0,25 %	EK 105.000 €, Darlehen 245.000 €
20 % (70.000 € EK)	≤ 80 %	+0,30-0,40 %	EK 70.000 €, Darlehen 280.000 €
10 % (35.000 € EK)	≤ 90 %	+0,60-0,80 %	EK 35.000 €, Darlehen 315.000 €
0 % (Vollfinanzierung)	100 %	+1,00-1,50 %	Darlehen 350.000 € + Nebenkosten

Hinweis: Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den von der Bank ermittelten Beleihungswert, der in der Regel 5-15 % unter dem Kaufpreis liegt. In Bayern: Grunderwerbsteuer 3,5 % + Notar/Grundbuch ca. 1,5-2 % = ca. 5-6 % Kaufnebenkosten ohne Makler.

Eigenkapital aufbauen und richtig einsetzen

Zum Eigenkapital zählen neben Barguthaben auf Spar- und Tagesgeldkonten auch Bausparverträge, Wertpapierdepots, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen sowie Schenkungen und Erbschaften. Auch ein bereits vorhandenes, unbelastetes Grundstück oder eine Eigentumswohnung kann als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden, da die Bank diese Sicherheiten bei der Beleihungswertermittlung berücksichtigt.

Wir empfehlen, nicht das gesamte verfügbare Kapital in die Finanzierung einzubringen. Eine Rücklage von drei bis sechs Monatsgehältern sollte für unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder kurzfristige Einkommensausfälle erhalten bleiben. Die Eigenkapitalquote ist also stets im Kontext der gesamten finanziellen Situation zu betrachten.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandswohnungen je nach Lage zwischen 2.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung für 320.000 Euro sollten Käufer mindestens 64.000 bis 96.000 Euro Eigenkapital plus Kaufnebenkosten von rund 20.000 bis 25.000 Euro einplanen. Der vergleichsweise niedrige Grunderwerbsteuersatz in Bayern von 3,5 Prozent ist dabei ein Standortvorteil gegenüber anderen Bundesländern.

Wir empfehlen Käufern in Nürnberg, Fürth und Erlangen, bei mehreren Banken und Sparkassen Angebote einzuholen und die Zinsunterschiede bei verschiedenen Eigenkapitalquoten gezielt zu vergleichen. Bereits eine Erhöhung des Eigenkapitals um wenige Tausend Euro kann dazu führen, dass die nächstniedrigere Beleihungsstufe erreicht wird und sich die Zinskonditionen sprunghaft verbessern. Unser Experten-Netzwerk unterstützt bei der optimalen Aufstellung der Finanzierung.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Als Faustregel empfehlen wir mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die vollständigen Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu finanzieren. In Bayern bedeutet das bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro ein Eigenkapital von mindestens 80.000 bis 110.000 Euro. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser die Zinskonditionen und desto geringer das finanzielle Risiko.

Ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist möglich, birgt aber erhebliche Risiken. Die Zinsen liegen deutlich höher, die monatliche Belastung steigt, und bei Wertrückgängen am Immobilienmarkt droht eine Überschuldung. Wir empfehlen eine Vollfinanzierung nur bei sehr hohem und sicherem Einkommen, wenn gleichzeitig schnell Sondertilgungen geleistet werden können.

Zählen Eigenleistungen am Bau als Eigenkapital?

Ja, die sogenannte Muskelhypothek wird von vielen Banken als Eigenkapitalersatz anerkannt. Typischerweise werden Eigenleistungen mit bis zu 15 Prozent der Bau- oder Sanierungskosten angerechnet. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden und die Bank den Wert der Eigenleistung realistisch einschätzt. Malerarbeiten, Bodenverlegung und Gartengestaltung werden dabei am häufigsten akzeptiert.

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