Einheitsaktenzeichen

Einheitsaktenzeichen - Das Einheitsaktenzeichen (auch: Einheitswert-Aktenzeichen, Az.) ist die vom Finanzamt vergebene Identifikationsnummer für ein Grundstück oder eine wirtschaftliche Einheit im Sinne des Bewertungsgesetzes. Es dient der eindeutigen Zuordnung der Grundsteuerbescheide, Einheitswertbescheide und - seit der Grundsteuerreform - der Grundsteuerwertbescheide. Das Aktenzeichen besteht aus einer Zahlenfolge, die Finanzamtsnummer, Bezirk und laufende Nummer enthält, und bleibt dem Grundstück dauerhaft zugeordnet - auch bei Eigentümerwechsel.

Aufbau und Funktion

Das Einheitsaktenzeichen ist typischerweise wie folgt aufgebaut:

Beispiel: 241 / 123 / 45678

• 241: Finanzamtsnummer (z. B. Finanzamt Nürnberg-Süd)
• 123: Bezirksnummer innerhalb des Finanzamtsbezirks
• 45678: Laufende Nummer des Grundstücks

Das Aktenzeichen wird benötigt für:

• Grundsteuerbescheide: Das Finanzamt setzt den Grundsteuermessbetrag fest, die Gemeinde erhebt die Grundsteuer - das Aktenzeichen verbindet beide Bescheide
• Grundsteuerwertbescheide (seit 2022): Im Rahmen der Grundsteuerreform mussten alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben - das Aktenzeichen war Pflichtangabe
• Einsprüche und Korrespondenz: Jede Kommunikation mit dem Finanzamt zum Grundstück erfolgt unter dem Aktenzeichen
• Eigentümerwechsel: Das Finanzamt wird über den Eigentümerwechsel informiert und ordnet das Aktenzeichen dem neuen Eigentümer zu

Das Einheitsaktenzeichen ist strikt von anderen Identifikationsnummern zu unterscheiden: Das Grundbuch-Blattnummer identifiziert das Grundstück im Grundbuch; die Gemarkungsblatt-Flurstücknummer ist die katasteramtliche Bezeichnung; das Einheitsaktenzeichen ist ausschließlich eine steuerliche Kennziffer beim Finanzamt. Bei Korrespondenz mit dem Grundbuchamt oder dem Katasteramt hat das Einheitsaktenzeichen keine Bedeutung - dort sind die jeweiligen eigenen Registernummern maßgeblich.

Bedeutung bei der Grundsteuerreform

Mit der Grundsteuerreform (in Bayern: Flächenmodell, Abgabe bis 30. April 2023) hat das Einheitsaktenzeichen erneut an Bedeutung gewonnen:

• Jeder Eigentümer musste eine Feststellungserklärung unter Angabe des Aktenzeichens abgeben
• Das Finanzamt erlässt auf Basis der Erklärung einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid - beide unter dem Einheitsaktenzeichen
• Die Gemeinde setzt auf Basis des Messbescheids die Grundsteuer fest

Bayern hat sich als eines von wenigen Bundesländern für ein eigenes Landesmodell (Flächenmodell) entschieden, das sich grundlegend vom Bundesmodell unterscheidet: Statt des Immobilienwerts sind in Bayern vor allem Fläche und Grundsteueräquivalenzzahlen maßgeblich. Das bedeutet für Eigentümer in Nürnberg und der Metropolregion, dass die neue Grundsteuer weniger stark vom gestiegenen Immobilienwert abhängt als im Bundesmodell - was bei der Bewertung der Steuerlast im Vergleich zu anderen Bundesländern berücksichtigt werden sollte.

Wer Einspruch gegen einen Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid einlegen möchte, muss das Einheitsaktenzeichen zwingend korrekt angeben. Ein fehlerhaftes oder fehlendes Aktenzeichen im Einspruchsschreiben führt zu Verzögerungen und kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass Einspruchsfristen versäumt werden.

Einheitsaktenzeichen bei mehreren Einheiten

Besitzer von Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Immobilien sollten beachten, dass verschiedene wirtschaftliche Einheiten eines Gebäudes unterschiedliche Aktenzeichen tragen können. Bei einer Wohnung, die als Eigentumswohnung abgeteilt ist, hat jede Einheit ein eigenes Aktenzeichen in der Bewertungsstelle des Finanzamts. Bei einem ungeteilten Mehrfamilienhaus hingegen gilt ein einziges Aktenzeichen für das gesamte Gebäude mit allen Wohneinheiten. Nach einer Teilung oder Umwandlung in Eigentumswohnungen werden neue Aktenzeichen vergeben - der Notar informiert das Finanzamt, das die Neuzuordnung vornimmt. In der Praxis vergeht zwischen der notariellen Teilung und der Vergabe neuer Aktenzeichen häufig mehrere Monate - in dieser Übergangszeit ist das alte Aktenzeichen noch gültig und sollte in Steuerkorrespondenz weiterhin verwendet werden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Jeder Grundstückseigentümer in Nürnberg sollte sein Einheitsaktenzeichen kennen und griffbereit haben. Sie finden es auf dem letzten Einheitswertbescheid, dem Grundsteuerbescheid der Stadt Nürnberg oder dem aktuellen Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Bewahren Sie das Aktenzeichen zusammen mit Ihren Grundstücksunterlagen auf - Sie benötigen es bei jeder Korrespondenz mit dem Finanzamt, bei der Abgabe von Steuererklärungen zur Vermietung (Anlage V) und beim Eigentümerwechsel. Falls Sie Ihr Aktenzeichen nicht finden, können Sie es beim zuständigen Finanzamt - für Nürnberg: Finanzamt Nürnberg-Süd (für Objekte südlich der Pegnitz) oder Finanzamt Nürnberg-Nord (für Objekte nördlich der Pegnitz) - telefonisch erfragen. In Erlangen ist das Finanzamt Erlangen zuständig, in Fürth das Finanzamt Fürth, in Schwabach das Finanzamt Schwabach. Bei Neuanschaffungen empfehlen wir, das Aktenzeichen sofort nach dem ersten eingehenden Bescheid zu notieren und digital zu sichern, damit es bei Bedarf jederzeit verfügbar ist.

Häufig gestellte Fragen

Wo finde ich mein Einheitsaktenzeichen?

Das Aktenzeichen steht auf dem Einheitswertbescheid, dem Grundsteuerbescheid der Stadt Nürnberg (oben rechts unter „Aktenzeichen” oder „Az.”) und auf dem Grundsteuerwertbescheid der Grundsteuerreform. Falls Sie keines dieser Dokumente zur Hand haben, können Sie das Aktenzeichen beim zuständigen Finanzamt unter Angabe Ihres Namens und der vollständigen Grundstücksadresse (Straße, Hausnummer, Gemarkung) erfragen. Auch Ihr Steuerberater hat das Aktenzeichen in der Regel in seinen Mandantenunterlagen gespeichert. Wer seine Immobilie über ELSTER digital verwaltet, findet das Aktenzeichen dort unter den gespeicherten Grundbesitzdaten - sofern die Grundsteuererklärung bereits elektronisch eingereicht wurde und dem ELSTER-Konto zugeordnet ist.

Ändert sich das Einheitsaktenzeichen bei einem Eigentümerwechsel?

Nein - das Aktenzeichen ist dem Grundstück zugeordnet, nicht dem Eigentümer. Bei einem Verkauf bleibt das Aktenzeichen bestehen und wird auf den neuen Eigentümer übertragen. Der Notar informiert das Finanzamt über den Eigentümerwechsel, und das Finanzamt ordnet das Aktenzeichen dem neuen Eigentümer zu. Als Käufer empfehlen wir, das Einheitsaktenzeichen bereits vom Verkäufer zu erfragen und in die Kaufvertragsdokumentation aufzunehmen, um die Übergabe der steuerlichen Unterlagen zu erleichtern. Eine Änderung des Aktenzeichens erfolgt nur bei Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken sowie bei der Umwandlung eines ungeteilten Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum - dann werden neue Aktenzeichen für jede Einheit vergeben.

Brauche ich das Einheitsaktenzeichen für meine Steuererklärung?

Ja - wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären, tragen Sie das Aktenzeichen in der Anlage V der Einkommensteuererklärung ein. Es ermöglicht dem Finanzamt die Zuordnung zum Grundstück und den Abgleich mit den Grundsteuerdaten. Auch bei der Grundsteuererklärung (Grundsteuerreform 2022-2023) war das Aktenzeichen eine zwingende Pflichtangabe. Ohne Aktenzeichen kann das Finanzamt die Erklärung nicht zuordnen - es kommt zu Nachfragen und Verzögerungen bei der Steuerveranlagung. Gleiches gilt für Einsprüche: Wer gegen einen Grundsteuerbescheid oder Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegt, muss das Aktenzeichen korrekt angeben, damit der Einspruch fristgerecht der richtigen Akte zugeordnet werden kann.

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