Einkünfte aus Vermietung

Einkünfte aus Vermietung - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sind eine der sieben Einkunftsarten im deutschen Einkommensteuerrecht. Sie umfassen alle Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen - abzüglich der Werbungskosten (Finanzierungszinsen, Abschreibung, Instandhaltung, Verwaltung). Die Einkünfte aus Vermietung werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Eigentümers besteuert und in der Anlage V der Einkommensteuererklärung deklariert.

Berechnung der Einkünfte

Einnahmen aus Vermietung:

• Kaltmiete (Nettomiete)
• Umlagen/Nebenkosten (soweit der Mieter sie zahlt - stehen den Ausgaben gegenüber)
• Einmalige Einnahmen (z. B. Mieterablöse, Abstandszahlung)

Abzüglich Werbungskosten:

• Gebäude-AfA: 2 % p. a. (Baujahr ab 1925), 2,5 % (Baujahr vor 1925), 3 % (Neubau ab 2023, § 7 Abs. 4 EStG)
• Finanzierungszinsen: Darlehenszinsen für Kauf- oder Sanierungskredit
• Instandhaltungskosten: Reparaturen, Wartung - sofort absetzbar (bei Erhaltungsaufwand)
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberatung, Rechtsberatung
• Fahrtkosten: Fahrten zum Mietobjekt (0,30 € pro km)
• Grundsteuer: Soweit nicht auf Mieter umgelegt
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Ergebnis: Überschuss (positiv) oder Verlust (negativ) aus Vermietung und Verpachtung

Werbungskosten im Überblick - Anlage V (§ 21 EStG)

Werbungskostenart	Absetzbarkeit	Besonderheit
Gebäude-AfA	Jährlich 2-3 %	Nur Gebäudeanteil, nicht Grundstück
Finanzierungszinsen (Zinsanteil)	Sofort	Tilgung ist nicht absetzbar
Instandhaltungskosten (Erhaltungsaufwand)	Sofort	Keine Verbesserung des Standards
Modernisierungskosten (Herstellungskosten)	Über Restnutzungsdauer	Bei Standardhebung
Hausverwaltungskosten	Sofort	Auch WEG-Hausgeld anteilig
Grundsteuer (nicht umgelegte Anteile)	Sofort	Nur soweit nicht auf Mieter umgelegt
Gebäudeversicherung	Sofort	Brandschutz, Haftpflicht
Fahrtkosten zum Objekt	0,30 €/km	Einfache Fahrt reicht
Steuerberatungskosten	Anteilig	Nur auf Einkünfte V&V entfallend
15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)	Nicht sofort	Wenn > 15 % in ersten 3 Jahren nach Kauf

Steuerliche Besonderheiten

• Verlustverrechnung: Negative Einkünfte aus Vermietung können mit positiven Einkünften anderer Einkunftsarten (z. B. Gehalt) verrechnet werden - das mindert die Gesamtsteuerlast
• 10-Jahres-Frist: Der Verkaufsgewinn einer vermieteten Immobilie ist nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei (§ 23 EStG)
• Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Reparaturen (Erhaltungsaufwand) sind sofort absetzbar, Modernisierungen mit Standardhebung (Herstellungskosten) müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden
• 15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen Instandsetzungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt (nicht sofort absetzbar)

Verbilligte Vermietung und Steuerfolgen

Wer eine Wohnung zu einer Miete vermietet, die unter der ortsüblichen Marktmiete liegt - etwa an Familienangehörige - muss die 66-%-Grenze beachten: Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten vollständig abgezogen werden. Liegt sie darunter, werden die Einkünfte in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt - nur der entgeltliche Teil berechtigt zum Werbungskostenabzug. In Nürnberg, wo die Marktmieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, sollten Vermieter, die an Familienmitglieder vermieten, die 66-%-Grenze regelmäßig anhand des aktuellen Mietspiegels überprüfen und ggf. die Miete anpassen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Vermieter in der Metropolregion Nürnberg sollten ihre Werbungskosten sorgfältig dokumentieren - jeder Euro senkt die Steuerlast. Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Kapitalanlage entsteht häufig ein steuerlicher Verlust (hohe Finanzierungszinsen + AfA > Mieteinnahmen), der das zu versteuernde Einkommen mindert. Achten Sie auf die 15-%-Grenze: Wenn Sie nach dem Kauf einer Wohnung in der Nürnberger Südstadt oder in Gostenhof umfangreich sanieren, dürfen die Kosten in den ersten 3 Jahren 15 % des Gebäudekaufpreises nicht überschreiten - sonst werden sie nicht sofort, sondern nur über 40-50 Jahre abgeschrieben. Planen Sie größere Sanierungen daher entweder vor dem Kauf (als Kaufpreisbestandteil) oder nach Ablauf der 3-Jahres-Frist, um den sofortigen steuerlichen Abzug zu sichern.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich Mieteinnahmen versteuern, auch wenn ich Verluste mache?

Sie müssen die Einkünfte in der Anlage V erklären - unabhängig davon, ob ein Überschuss oder Verlust entsteht. Bei einem Verlust (Werbungskosten > Mieteinnahmen) profitieren Sie sogar: Der Verlust wird mit Ihren übrigen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet und mindert Ihre Gesamtsteuerlast. In den ersten Jahren nach dem Immobilienkauf sind steuerliche Verluste aus Vermietung häufig und gewollt - insbesondere bei hohen Finanzierungszinsen und umfangreicher AfA-Abschreibung sind sie ein wesentlicher Baustein der Immobilien-Steuerstrategie.

Was kann ich alles als Werbungskosten absetzen?

Alle Ausgaben, die durch die Vermietung veranlasst sind: AfA (2-3 % des Gebäudeanteils), Darlehenszinsen (nicht Tilgung!), Instandhaltungskosten, Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km), Steuerberatungskosten (anteilig), Kontoführungsgebühren (16 € pauschal oder Nachweis), Rechtsberatungskosten bei Mieterstreitigkeiten und Maklerkosten bei der Mietersuche. Bewahren Sie alle Belege mindestens 6 Jahre auf - das Finanzamt kann Belege bis zu 10 Jahre rückwirkend anfordern.

Wie wird der Verkaufsgewinn einer vermieteten Immobilie besteuert?

Innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist (§ 23 EStG) wird der Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Veräußerungskosten) mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert - bei einem Grenzsteuersatz von 42 % kann das erheblich sein. Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Achtung: Die AfA-Abschreibungen mindern die steuerlichen Anschaffungskosten (fiktive Fortschreibung), was den rechnerischen Gewinn bei Verkauf innerhalb der 10 Jahre erhöht. Bei gewerblichem Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze) entfällt die Steuerfreiheit nach 10 Jahren vollständig.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.